一二手房?jī)r(jià)格倒掛或現(xiàn)“金九銀十”拐點(diǎn)已來(lái)？

    包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線城市在內(nèi)的多個(gè)城市，已經(jīng)頻現(xiàn)一二手房均價(jià)倒掛現(xiàn)象。

    這種曾在2008年全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)的新舊房?jī)r(jià)背離現(xiàn)象，在2011年下半年大有重新上演之勢(shì)。而一二手房?jī)r(jià)格倒掛往往被認(rèn)為是市場(chǎng)整體回調(diào)的先期征兆。

    但更多的業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求依然未獲得充分釋放，開(kāi)發(fā)商資金鏈狀況整體良好，樓市在短期內(nèi)整體出現(xiàn)拐點(diǎn)現(xiàn)象仍是小概率事件。

    價(jià)差最大時(shí)逼近萬(wàn)元

    一向被視為國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，一二手房?jī)r(jià)格倒掛早在今年1月份就開(kāi)始出現(xiàn)，到5至6月時(shí)的價(jià)格差最大時(shí)每平方米相差近萬(wàn)元。

    由于深圳從5月份實(shí)施樓市限價(jià)政策，一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象日趨明顯。6月份，萊蒙國(guó)際開(kāi)發(fā)的水榭春天三期以2.1萬(wàn)元/平方米價(jià)格入市，目前該項(xiàng)目二期部分二手放盤(pán)價(jià)已達(dá)到2.5萬(wàn)元/平方米；招商雍景灣以3.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，而該片區(qū)同等二手房?jī)r(jià)格目前已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米。

    6月份以來(lái)，深圳新盤(pán)價(jià)格明顯低于周邊同等二手房?jī)r(jià)格的項(xiàng)目，還包括中海康城國(guó)際、海納時(shí)光、招商觀園等多個(gè)樓盤(pán)。

    由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，上述樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售率都在八成以上，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“日光盤(pán)”，其中中海地產(chǎn)和招商地產(chǎn)當(dāng)日又追加了部分房源。

    在整體房?jī)r(jià)方面，今年以來(lái)深圳二手房?jī)r(jià)格一直高于一手房。中原地產(chǎn)根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳一二手房?jī)r(jià)格差從2011年1月份逐步擴(kuò)大，5至6月時(shí)達(dá)到高峰，7月份有所回落。

    一線城市中的北京、上海及廣州，同樣出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京樓市將有26宗項(xiàng)目入市，其中13宗純新盤(pán)項(xiàng)目中，除5宗目前尚未公布定價(jià)外，其余項(xiàng)目的定價(jià)均低于周邊二手房均價(jià)，折價(jià)幅度在10%~15%之間。

    根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域?qū)ζ煜?00余家門(mén)店抽樣統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前上海一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個(gè)板塊表現(xiàn)尤為突出，部分區(qū)域二手房比新房單價(jià)可高出每平方米2300元至3300元。

    實(shí)施樓市限價(jià)政策的廣州增城，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象更為明顯，其中該片區(qū)的知名大盤(pán)碧桂園鳳凰城“天麓山”組團(tuán)，不少單位的單價(jià)比上一組團(tuán)便宜1000多元。同時(shí)，廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類(lèi)似現(xiàn)象。

    此外，天津、重慶、武漢、寧波、鄭州、佛山、無(wú)錫等多個(gè)樓市重點(diǎn)調(diào)控的二三線城市，下半年以來(lái)也都紛紛出現(xiàn)不同程度的一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，并且呈現(xiàn)愈演愈烈之勢(shì)。

    樓市拐點(diǎn)仍存爭(zhēng)議

    廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，一二手房?jī)r(jià)格倒掛的城市在下半年和明年初將出現(xiàn)大規(guī)模增多現(xiàn)象。

    謝逸楓認(rèn)為，8月底住建部的限購(gòu)擴(kuò)容城市名單將公布，樓市調(diào)控有緊無(wú)松導(dǎo)致市場(chǎng)新增供應(yīng)和庫(kù)存巨大，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力下降情況下去庫(kù)存化必然受阻。開(kāi)發(fā)商的資金越來(lái)越緊張，為回收資金和完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，很多新盤(pán)價(jià)格必然低開(kāi)。

    一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象曾在2008年時(shí)普遍存在于全國(guó)范圍內(nèi)，那一年在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的第一次真正意義上的回調(diào)和拐點(diǎn)。

    不過(guò)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，用近期多個(gè)城市出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛，來(lái)證明樓市拐點(diǎn)來(lái)臨尚不充分。在謝逸楓看來(lái)，短期內(nèi)的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，不是樓市拐點(diǎn)和房?jī)r(jià)大跌的信號(hào)，僅僅是受調(diào)控干預(yù)下的市場(chǎng)正常波動(dòng)。

    最直接的干擾因素是樓市限價(jià)政策。目前上海、深圳、廣州增城、廊坊及其下屬市縣等地都實(shí)施了樓市限價(jià)措施，其中深圳要求部分片區(qū)房?jī)r(jià)月度環(huán)比零增長(zhǎng)。

    通過(guò)行政措施干預(yù)造成的房?jī)r(jià)倒掛，被認(rèn)為并不具備市場(chǎng)的普遍意義。實(shí)際上，深圳上述低于二手房?jī)r(jià)格的新盤(pán)定價(jià)皆受到限價(jià)政策的干預(yù)，很多新盤(pán)的定價(jià)都比預(yù)期要低出10%至40%。為壓縮成本和保證利潤(rùn)，很多開(kāi)發(fā)商被迫將精裝房改賣(mài)毛坯房，或降低樓盤(pán)品質(zhì)和配套，直接導(dǎo)致售價(jià)大幅下降。

    一二手房?jī)r(jià)格倒掛的直接影響是，二手房市場(chǎng)成交遭遇嚴(yán)重考驗(yàn)。多個(gè)城市二手房市場(chǎng)成交同比大幅萎縮，二手房中介公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)量普遍下降，天津、深圳、上海等地出現(xiàn)不同程度的地產(chǎn)中介關(guān)門(mén)停業(yè)現(xiàn)象。

    新房?jī)r(jià)格的松動(dòng)，則有望帶動(dòng)二手住宅價(jià)格出現(xiàn)相應(yīng)下調(diào)。萬(wàn)科董秘譚華杰在接受記者采訪時(shí)表示，通過(guò)研究深圳樓市的歷史規(guī)律，每次房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)二手房?jī)r(jià)格都會(huì)比一手房?jī)r(jià)格下調(diào)的幅度更大。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智(微博)預(yù)測(cè)，下半年深圳二手房?jī)r(jià)格整體上有望下降15%左右。

    即將到來(lái)的“金九銀十”被認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商沖刺全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的最后機(jī)會(huì)。中經(jīng)聯(lián)秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，一二手房?jī)r(jià)格倒掛或會(huì)讓今年的“金九銀十”交易量回升，但房?jī)r(jià)大跌的可能性不大。