房企“狂奔”四年：千億軍團(tuán)擴(kuò)充四倍 浪潮過(guò)后走向何方？

這四年間，行業(yè)最大的變化，莫過(guò)于房企規(guī)模的快速增長(zhǎng)。

古語(yǔ)云，士別三日，當(dāng)刮目相看。如果四年不見(jiàn)呢？

2016年至2019年，樓市每年上一個(gè)臺(tái)階。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，全國(guó)商品房銷售規(guī)模連續(xù)三年刷新歷史紀(jì)錄。2019年的數(shù)據(jù)雖未出爐，但繼續(xù)破紀(jì)錄仍將是大概率事件。

這四年間，行業(yè)最大的變化，莫過(guò)于房企規(guī)模的快速增長(zhǎng)。

近期，上市房企和研究機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布2019年銷售數(shù)據(jù)，大部分房企的銷售規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2019年，“宇宙之王”碧桂園已經(jīng)實(shí)現(xiàn)7715億元的銷售規(guī)模，萬(wàn)科、恒大的銷售規(guī)模也邁上6000億門檻。這一年，“千億軍團(tuán)”已經(jīng)擴(kuò)充到34個(gè)成員。

而4年前的2015年，“千億軍團(tuán)”僅有7個(gè)成員，邁過(guò)500億關(guān)口的房企，也僅有16家。當(dāng)年的行業(yè)老大萬(wàn)科，規(guī)模為2627億元。

四年間，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不進(jìn)則退。3到4倍的規(guī)模增長(zhǎng)成為常態(tài)；要想“彎道”超車，需要達(dá)到7到8倍的增長(zhǎng)；而那些“僅僅”實(shí)現(xiàn)規(guī)模翻倍的房企，則會(huì)淪為“掉隊(duì)者”。

長(zhǎng)期以來(lái)，規(guī)模導(dǎo)向一直是行業(yè)的主旋律，但在這一輪增長(zhǎng)過(guò)后，勢(shì)頭可能會(huì)放緩——2019年，百?gòu)?qiáng)房企的權(quán)益銷售金額僅增長(zhǎng)6.5%，比2018年的35%大幅下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在登上新的規(guī)模臺(tái)階后，更大的考驗(yàn)即將到來(lái)。能否優(yōu)化管理系統(tǒng)，完成對(duì)資金、負(fù)債、業(yè)務(wù)均衡性的管控，將可能決定房企未來(lái)的生與死。

“狂奔”的年代

2019年，萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)分別實(shí)現(xiàn)6308億、6010億、5562億的銷售規(guī)模，同比增幅為3.94%、9%和21%，穩(wěn)居行業(yè)第二到第四位。

碧桂園公布的權(quán)益銷售規(guī)模為5522億元，但根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，去年碧桂園實(shí)現(xiàn)全口徑銷售7715億元，繼續(xù)鞏固行業(yè)“規(guī)模之王”的地位。

碧桂園的崛起，是近幾年行業(yè)格局最大的一個(gè)變化。2015年，碧桂園的銷售規(guī)模僅為1402億元。經(jīng)過(guò)連續(xù)兩年的翻倍增長(zhǎng)后，碧桂園在2017年成為首個(gè)突破5000億的房企。最近兩年，碧桂園不再公布全口徑銷售數(shù)據(jù)，但自2017年以來(lái)，公司仍以明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)穩(wěn)居行業(yè)第一。

最近四年間，還有一批“黑馬”迅速崛起。

比如，陽(yáng)光城的銷售規(guī)模從300億飆升至2100億，增長(zhǎng)6倍；旭輝從313億增長(zhǎng)到2006億，增長(zhǎng)5倍有余；新城控股從324億增長(zhǎng)到2747億，穩(wěn)居前十，規(guī)模擴(kuò)大了近8倍；中南置地從229億增長(zhǎng)到1961億，規(guī)模同樣擴(kuò)大了近8倍。

去年上市的中梁控股，規(guī)模從168億增長(zhǎng)到1525億，4年間增長(zhǎng)8倍?？紤]到中梁在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)并未借助資本市場(chǎng)的紅利，這種增長(zhǎng)更顯得驚人。

相比之下，一批增長(zhǎng)不夠快的企業(yè)開(kāi)始掉隊(duì)。綠城在2015年實(shí)現(xiàn)銷售金額719億元，2019年銷售1354億，雖然規(guī)模翻倍，但排名從第11位降到第24位。中型房企的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，首創(chuàng)置業(yè)的規(guī)模從325億增至808億，排名卻整整下滑20名，到第43位。

按照易居的統(tǒng)計(jì)，經(jīng)歷過(guò)資金鏈陣痛的萬(wàn)達(dá)，是近些年唯一一家規(guī)模下降的大型房企，其銷售金額從1513億下降到567億，排名則從前五掉到第58位。

“這些年行業(yè)增長(zhǎng)太快了。2015年的時(shí)候，公司上下都在很緊張地討論，規(guī)模進(jìn)入500億以后，管理平臺(tái)應(yīng)該怎么升級(jí)?，F(xiàn)在再看，500億的房企已經(jīng)有60多家了。”西南地區(qū)某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說(shuō)。

該人士表示，房企銷售快速增長(zhǎng)，除了市場(chǎng)大勢(shì)向好外，還有主動(dòng)調(diào)整、進(jìn)行“以價(jià)換量”的結(jié)果。尤其在2019年，融資和拿地成本都在提升，但很多企業(yè)并未明顯上調(diào)售價(jià)，甚至降價(jià)銷售。

公告顯示，2019年，恒大、融創(chuàng)的銷售均價(jià)均比2018年有所下調(diào)。另有不少房企的銷售價(jià)格未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

大調(diào)整將至

與此同時(shí)，行業(yè)的分化也在加劇。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，從權(quán)益銷售金額來(lái)看，2019年10強(qiáng)房企的集中度為21.4%，比2016年提高5.5個(gè)百分點(diǎn)；50強(qiáng)房企的集中度為43.5%，比2016年提高13.8個(gè)百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也體現(xiàn)出為什么房企要沖規(guī)模?！耙?guī)模越大的企業(yè)，在融資、拿地和銷售中的優(yōu)勢(shì)就越明顯。而且調(diào)控越嚴(yán)厲，優(yōu)勢(shì)就越大?！?/p>

在樓市調(diào)控力度不減的2019年，整個(gè)行業(yè)的增速已經(jīng)受到影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年百?gòu)?qiáng)房企的權(quán)益銷售金額同比增長(zhǎng)6.5%。而此前的三年(2016年到2018年)，增速分別為50.8%、40.5%、35.1%。

上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，目前行業(yè)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已趨于明朗，2020年企業(yè)整體的規(guī)模增長(zhǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)期。該機(jī)構(gòu)指出，“房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)已逐步由‘增量’轉(zhuǎn)向‘提質(zhì)’?！?/p>

前述房企人士也認(rèn)為，房企的最后一波規(guī)模增長(zhǎng)紅利期已經(jīng)結(jié)束。未來(lái)除非有比較大的并購(gòu)機(jī)會(huì)，否則很少有企業(yè)能再出現(xiàn)50%以上甚至翻倍的規(guī)模增速。

在規(guī)模連續(xù)沖高后，房企的管理架構(gòu)調(diào)整已經(jīng)展開(kāi)。

2019年，萬(wàn)科先后發(fā)起“初夏行動(dòng)”和“仲夏行動(dòng)”，進(jìn)行組織重建與事人匹配改革，前者針對(duì)BG、BU(事業(yè)部、業(yè)務(wù)線)，后者針對(duì)公司總部。年末，萬(wàn)科又啟動(dòng)覆蓋14個(gè)城市的區(qū)域大換防。這輪改革與萬(wàn)科此前提出的“大江大?！庇?jì)劃一脈相承，目的在于打破金字塔結(jié)構(gòu)，使組織架構(gòu)更為扁平和靈活，從而適應(yīng)“未來(lái)”的發(fā)展需求。

在近期的展望2020年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)上，萬(wàn)科在4000多字的報(bào)告里提了14次“未來(lái)”。對(duì)于“未來(lái)”，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮說(shuō)，“這是一個(gè)總需求增速下降和收入增速下降的存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代?！?/p>

不僅僅是萬(wàn)科，去年年中以來(lái)，碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、陽(yáng)光城等房企都發(fā)起了一輪組織架構(gòu)調(diào)整，與之相關(guān)的人事變更也已做出。這些動(dòng)作的目的很明確：合并低績(jī)效區(qū)域、優(yōu)化組織架構(gòu)、提高管理效能。

另外，一些央企開(kāi)發(fā)商和中小房企的人事和組織變更也頻繁發(fā)生。比如，華潤(rùn)、中海出現(xiàn)“一把手”變更；泰禾任命兩位聯(lián)席總裁，并擬推行事業(yè)合伙人制度；越秀、新力、佳兆業(yè)、正榮、融信等企業(yè)也均出現(xiàn)重要人事變更。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，按照“先沖規(guī)模，再做管理”的慣例，這種調(diào)整將成為未來(lái)幾年房企的常態(tài)。因?yàn)樵谶@一輪規(guī)模擴(kuò)張過(guò)程中，房企付出了很多代價(jià)，比如負(fù)債率提高、利潤(rùn)率下降、管理半徑變大、銷售成本上漲等，這些問(wèn)題都需要“修補(bǔ)”。另外，如何制定下一階段的新戰(zhàn)略，也是企業(yè)要考慮的內(nèi)容。

他指出，很多企業(yè)的規(guī)模雖然龐大，但抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力并未同步提高。而今年的市場(chǎng)環(huán)境并不樂(lè)觀，調(diào)控嚴(yán)厲、融資難的基本面不會(huì)改變，市場(chǎng)也已經(jīng)進(jìn)入下行期。因此，未來(lái)一段時(shí)間，行業(yè)的規(guī)?？峙虏粫?huì)有很大的增長(zhǎng)，但戰(zhàn)略、管理層面的大調(diào)整將不可避免。