超半數(shù)限競(jìng)房滯銷(xiāo) 北京商品住宅庫(kù)存創(chuàng)8年新高

在各地人才政策松動(dòng)之際，北京商品房庫(kù)存卻悄然創(chuàng)下新高。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年北京商品住宅庫(kù)存達(dá)到7.85萬(wàn)套，創(chuàng)下8年來(lái)的歷史新高。

在北京目前積壓的商品房庫(kù)存中，近兩年集中入市的限競(jìng)房又占據(jù)主流。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，限競(jìng)房占據(jù)了近兩年市場(chǎng)供應(yīng)的70%。限競(jìng)房已累計(jì)供應(yīng)5.87萬(wàn)套，但目前庫(kù)存仍高達(dá)3.38萬(wàn)套，整體去化率只有42.42%。

限競(jìng)房滯銷(xiāo)由此成為目前北京商品房庫(kù)存高企的主要原因。

多個(gè)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，限競(jìng)房大量供應(yīng)、多數(shù)項(xiàng)目同質(zhì)化程度較高以及地理位置較偏遠(yuǎn)、區(qū)域板塊配套設(shè)施不成熟，是限競(jìng)房滯銷(xiāo)的主要原因。未來(lái)通過(guò)放寬限售限制、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)等方式，或許可以消解目前居高不下的庫(kù)存。

一位房企工作人員在12月28日對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，尚未解決住房問(wèn)題的剛需人群，實(shí)際上更希望能在交通、區(qū)位以及教育醫(yī)療等配套設(shè)施上“一步到位”，盡量避免后期置換。而目前很多限競(jìng)房項(xiàng)目都處于極為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，與剛需家庭的需求不匹配。

超半數(shù)限競(jìng)房滯銷(xiāo)

限競(jìng)房是指“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的商品房。

2016年下半年，北京對(duì)土地拍賣(mài)采取新規(guī)則，在“招拍掛”過(guò)程中，對(duì)擬出讓地塊限定住房套型，限定最高房?jī)r(jià)。限競(jìng)房地塊執(zhí)行“7090政策”，即套型面積90平方米以下的住房面積占所有住房面積比例70%以上。取得房產(chǎn)證后五年內(nèi)不可自由買(mǎi)賣(mài)。

自2017年開(kāi)始，限競(jìng)房地塊開(kāi)始成為北京土地供應(yīng)市場(chǎng)的主流。數(shù)據(jù)顯示，2017年北京非政策性商品住宅地塊成交44宗，皆為限競(jìng)房；2018年，非政策性商品住宅地塊成交42宗，限競(jìng)房占據(jù)41宗，不限價(jià)地塊僅有1宗。

在大量土地供應(yīng)之后，限競(jìng)房也在2018年和2019年集中入市，改變了新房市場(chǎng)上的供應(yīng)結(jié)構(gòu)?！百I(mǎi)方市場(chǎng)”也到來(lái)了。

時(shí)代周報(bào)記者注意到，2018年北京新增住宅供應(yīng)4.55萬(wàn)套，成交套數(shù)僅為2.36萬(wàn)套，這也是近年來(lái)首次新增供應(yīng)住宅數(shù)量大幅超過(guò)成交套數(shù)。2019年北京新增供應(yīng)住宅繼續(xù)攀升，達(dá)到4.68萬(wàn)套，但成交只有3.57萬(wàn)套，供給遠(yuǎn)大于需求。

與此同時(shí)，北京商品房住宅庫(kù)存也開(kāi)始屢創(chuàng)新高。2018年上市存量套數(shù)達(dá)到了6.43萬(wàn)套，2019年達(dá)到了7.85萬(wàn)套。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，限競(jìng)房已經(jīng)累計(jì)供應(yīng)了5.87萬(wàn)套，但庫(kù)存仍高達(dá)3.38萬(wàn)套，限競(jìng)房整體去化率只有42.42%。限競(jìng)房滯銷(xiāo)成為北京商品住宅庫(kù)存高企的主要原因。

2019年12月29日，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，北京潛在的購(gòu)房需求非常大，理論上講不應(yīng)該出現(xiàn)庫(kù)存積壓的狀態(tài)。雖然限競(jìng)房在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，但綜合考慮下來(lái)，源于其產(chǎn)品功能表現(xiàn)并不符合個(gè)人購(gòu)房者的需求。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，限競(jìng)房的這種庫(kù)存積壓的問(wèn)題，也曾出現(xiàn)在其他“保障性”住房中，例如共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)商品房甚至更早的低價(jià)商品房中。

另外，北京樓市呈現(xiàn)的明顯降溫狀態(tài)，又為限競(jìng)房積壓的庫(kù)存吹響了警報(bào)。

據(jù)一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，自2019年7月以來(lái)，一線城市除了深圳房?jī)r(jià)獨(dú)自持續(xù)上行，北京、上海、廣州等城市繼續(xù)調(diào)整。其中，北京房?jī)r(jià)下調(diào)速度要快于其他一線城市。與2017年4月的最高點(diǎn)相比，2019年11月北京房?jī)r(jià)約下跌了18.5%。

二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)明顯的涼意。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年11月北京二手房掛牌均價(jià)6.13萬(wàn)元/平方米，較上年同期下滑4.67個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)貝殼找房上的房源數(shù)據(jù)，不少二手房降價(jià)出售，較2017年價(jià)格下降20萬(wàn)元起步。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)生變

時(shí)代周報(bào)記者注意到，目前北京正在改變土地供應(yīng)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，不再以限競(jìng)房為主，或?qū)?duì)目前限競(jìng)房庫(kù)存積壓的狀況帶來(lái)改變。

時(shí)代周報(bào)記者梳理北京土拍市場(chǎng)了解到，2019年北京共成功出讓58宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中包含21宗限競(jìng)房地塊，14宗純商品房地塊，14宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊，1宗自持住宅地塊以及8宗商業(yè)類(lèi)地塊。

地理位置優(yōu)越的城六區(qū)也推出了不少地塊。其中海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)以及朝陽(yáng)區(qū)分別拍出了7宗、6宗、6宗以及5宗土地。

但在2017年和2018年，北京出讓的純商品房地塊分別只有0宗和1宗。

從趨勢(shì)上看，2017年和2018年均以供應(yīng)限競(jìng)房土地為主，到2019年北京已經(jīng)轉(zhuǎn)變成限競(jìng)房與不限價(jià)商品房住宅各一半的供應(yīng)節(jié)奏。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在2019年12月29日對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，現(xiàn)在規(guī)資委已經(jīng)減少限競(jìng)地的供應(yīng)，同時(shí)也在大量地塊上取消了70/90的限制。未來(lái)隨著產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格相似、總價(jià)接近的限競(jìng)房進(jìn)入到庫(kù)存減少、供給小于需求的情況，限競(jìng)房的庫(kù)存自然會(huì)去化。

郭毅還強(qiáng)調(diào)，特別是未來(lái)形成以商品房為主的供給格局，對(duì)限競(jìng)房庫(kù)存的去化將形成倒逼和擠壓的效果。雖然從2019年來(lái)看這樣的趨勢(shì)還不是特別明顯，因?yàn)?019年才開(kāi)始出現(xiàn)城區(qū)和城市核心區(qū)地段的商品房地塊。隨著這些項(xiàng)目在2020年開(kāi)始陸續(xù)入市銷(xiāo)售，限競(jìng)房的去庫(kù)存也會(huì)進(jìn)入到倒計(jì)時(shí)階段。

對(duì)于限競(jìng)房去庫(kù)存的問(wèn)題，嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為可以遵循“缺哪里補(bǔ)哪里”的思路，分別從配套設(shè)置建設(shè)以及限售政策等方面入手。

根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者近日的走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京目前滯銷(xiāo)的限競(jìng)房都集中在五環(huán)到六環(huán)之間，地理位置偏遠(yuǎn)，交通不發(fā)達(dá)。一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，例如青龍湖地區(qū)，配套設(shè)施甚至無(wú)從談起。而位于三環(huán)以及城六區(qū)，地理位置優(yōu)越的限競(jìng)房項(xiàng)目，一經(jīng)推出便一搶而空。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，對(duì)于交通不便、配套設(shè)置不完善的限競(jìng)房項(xiàng)目，可以通過(guò)新建配套學(xué)校、完善軌道交通等方式提高房屋性?xún)r(jià)比，而對(duì)于一些無(wú)明顯定價(jià)優(yōu)勢(shì)的限競(jìng)房項(xiàng)目，則可以通過(guò)降價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。此外，嚴(yán)躍進(jìn)提醒說(shuō)，限競(jìng)房置業(yè)后有五年的限售期，被要求不允許短期內(nèi)交易，也可以通過(guò)調(diào)整房屋持有期間的交易條款，允許房屋更加靈活地使用、交易和轉(zhuǎn)讓等方式盤(pán)活，加強(qiáng)庫(kù)存去化。