房企勇立多元化轉(zhuǎn)型升級(jí)潮頭

進(jìn)入2019年,房企布局多元化業(yè)態(tài),涉足多元產(chǎn)業(yè)、多種經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不是什么新鮮事。多元化業(yè)務(wù)究竟是否為房企轉(zhuǎn)型的“靈丹妙藥”，業(yè)界并無統(tǒng)一答案。有觀點(diǎn)認(rèn)為,房企多元化布局像是在趕時(shí)髦、追潮流,“雷聲”很大,但到最后新業(yè)務(wù)的體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模。

事實(shí)上,不論多元化布局業(yè)務(wù)進(jìn)展如何,這些企業(yè)的營(yíng)收仍然依靠的是房地產(chǎn)開發(fā),業(yè)界也沒有忘掉它們“房企”的名號(hào)。真要把多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)樾略鲩L(zhǎng)引擎,房企還有哪些路要走?

結(jié)合時(shí)勢(shì)發(fā)掘新機(jī)會(huì)

12月19日,時(shí)代鄰里控股有限公司在港交所正式掛牌上市,這意味著時(shí)代中國(guó)完成了物業(yè)板塊拆分上市。

由于物業(yè)管理和服務(wù)屬于地產(chǎn)的上下游業(yè)務(wù)組成部分,因此也成為多數(shù)房企多元化布局的首選路徑。但也有房企瞄準(zhǔn)新趨勢(shì),結(jié)合時(shí)勢(shì)尋找著新的機(jī)會(huì)。

例如在科技領(lǐng)域,碧桂園瞄準(zhǔn)智能建造入局機(jī)器人行業(yè),希望通過建筑機(jī)器人解決部分高風(fēng)險(xiǎn)崗位;恒大選擇入局新能源汽車,最新的車型預(yù)計(jì)將在不久后亮相。

而隨著2022年北京冬奧會(huì)越來越近,冰雪產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫,有房企選擇將“地產(chǎn)”與“冰雪”進(jìn)行結(jié)合布局文旅。典型的如萬(wàn)科和融創(chuàng)。

萬(wàn)科多年前在吉林打造了松花湖度假區(qū),以冰雪運(yùn)動(dòng)為主線并引入相關(guān)賽事,同時(shí)也開發(fā)冰雪度假地產(chǎn)推出公寓產(chǎn)品,此后萬(wàn)科還專門組建冰雪事業(yè)部;年中開業(yè)的廣州融創(chuàng)雪世界以7.5萬(wàn)平方米的占地面積,成為華南地區(qū)目前的室內(nèi)滑雪場(chǎng)之最,可同時(shí)容納3000名游客進(jìn)行冰雪活動(dòng)。

克而瑞研究中心認(rèn)為,借冬奧會(huì)勢(shì)頭發(fā)展冰雪文旅產(chǎn)業(yè),房企在資金、商業(yè)配套等方面的支持都有利于實(shí)現(xiàn)更好的綜合性運(yùn)營(yíng),雖然前期投入大、項(xiàng)目周期長(zhǎng),但后期通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng),可在門票、游樂項(xiàng)目、IP周邊等多方面實(shí)現(xiàn)持續(xù)性受益。但目前布局冰雪產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)范本不多,未來隨著冰雪產(chǎn)業(yè)熱度上升,競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)加大。

危機(jī)感促使“收斂”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比仍有兩位數(shù)的增幅,有觀點(diǎn)認(rèn)為,這預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大韌性,但今年以來新開工面積增速保持低位,辦公類庫(kù)存不降反升,一系列現(xiàn)象都顯示樓市依舊處于下行階段。

市場(chǎng)的形勢(shì)變化令“多元化”也成為一些房企的救命稻草。其實(shí)在前幾年樓市一片大好的局勢(shì)下,已經(jīng)有不少房企出于未雨綢繆,或?qū)ふ倚略鲩L(zhǎng)極的目的,開啟了多元化布局。

不過,相比前幾年的“大撒網(wǎng)”方法,如今多元化出現(xiàn)了一種“收斂”的趨勢(shì)。

“恒大的多元化發(fā)展布局已經(jīng)宣告正式完成,今后五年不會(huì)再涉足其他更大的產(chǎn)業(yè)”,今年3月,恒大集團(tuán)董事局主席許家印在恒大2018年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上所說的話讓人印象深刻。

過去9年,恒大曾在糧油、乳業(yè)、礦泉水、金融等方面進(jìn)行探索。但多名恒大高管在公開場(chǎng)合也曾表示,一些新業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)體量并不高,與恒大房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)千億元的年銷售額規(guī)模不匹配,若想找新的增長(zhǎng)極,必須尋一個(gè)與房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)值能匹配的領(lǐng)域,這也成為恒大入局新能源汽車的動(dòng)因之一。

與恒大在相同數(shù)量級(jí)的碧桂園,在宣布入局現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和機(jī)器人之后,如今沒有公開宣稱入局其他行業(yè)的跡象。萬(wàn)科的主要策略變成收斂聚焦,不斷鞏固和提升基本盤。另外有部分仍在探索中的多元化業(yè)務(wù)持續(xù)虧損或難以找到盈利模式,對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了負(fù)面影響,因此企業(yè)選擇剝離或者停止經(jīng)營(yíng)這部分業(yè)務(wù)。

不會(huì)“告別”房地產(chǎn)

房企多元化業(yè)務(wù)如何盈利是一個(gè)關(guān)鍵問題。

以恒大新能源汽車為例,由于汽車產(chǎn)業(yè)研發(fā)制造周期較長(zhǎng),恒大依靠大量投資和收并購(gòu)快速搭建新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈。

多元化業(yè)務(wù)除了部分源于融資和銀行等金融機(jī)構(gòu)授信外,有相當(dāng)比例需依靠房企自有資金,這也讓恒大的房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)收變得至關(guān)重要。公開資料顯示,恒大各級(jí)層面從未說過類似“告別”房地產(chǎn)的話,而是強(qiáng)調(diào)“以地產(chǎn)為基礎(chǔ)、文化旅游為兩翼、新能源汽車為龍頭”。

下半年以來,恒大“全員營(yíng)銷”策略令銷售額猛漲,其中9月和10月單月銷售額分別達(dá)到驚人的831.1億元和903億元,同比增幅均超過70%。不過這波營(yíng)銷屬于“以價(jià)換量”的策略,目前恒大2019年具體利潤(rùn)究竟如何,需要等待2019年財(cái)報(bào)披露。

也有房企公開宣布要做好“房地產(chǎn)主業(yè)”,克而瑞研究中心認(rèn)為,在多變的市場(chǎng)形勢(shì)下,全力做好主業(yè)地產(chǎn)開發(fā)才是重點(diǎn),一方面國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在繼續(xù),未來中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模仍將維持,另一方面國(guó)內(nèi)各區(qū)域、城市間房地產(chǎn)發(fā)展仍不均衡,部分城市仍然具備發(fā)展?jié)摿Α?/p>

大型房企多元化布局新進(jìn)展

碧桂園:入局機(jī)器人后申請(qǐng)超1200項(xiàng)專利

截至12月,碧桂園旗下機(jī)器人公司博智林已成立八大研究院和兩大事業(yè)部,組建了超過3000人的研發(fā)人才團(tuán)隊(duì),碩士及以上學(xué)歷占比超過31%。過去一年里,碧桂園機(jī)器人研發(fā)工作遞交了超過1200項(xiàng)專利申請(qǐng),已有50多款填補(bǔ)國(guó)內(nèi)空白的建筑機(jī)器人正在研發(fā)和測(cè)試,形成了建筑、醫(yī)療、智能建造裝備等生產(chǎn)線。

有趣的是,碧桂園還對(duì)餐飲行業(yè)機(jī)器人饒有興趣。位于順德碧桂園總部旁的機(jī)器人火鍋店已率先開門迎客,在配餐、送菜、冰淇淋和飲用水提供等方面都實(shí)現(xiàn)用機(jī)器人操作,而位于廣州花城匯的機(jī)器人餐廳也即將亮相。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面,今年9月,碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)曾帶隊(duì)前往黑龍江及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)進(jìn)行考察。10月9日,碧桂園農(nóng)業(yè)與黑龍江農(nóng)墾總局建三江管理局在碧桂園總部簽訂合作備忘錄,雙方將聯(lián)手在黑龍江二道河農(nóng)場(chǎng)建設(shè)大型無人作業(yè)示范農(nóng)場(chǎng)。

恒大:明年底新能源車南沙基地具備生產(chǎn)能力

恒大也在通過密集收并購(gòu)和入股方式拼接新能源車上下游產(chǎn)業(yè)鏈,在電池、電機(jī)、動(dòng)力總成、3.0底盤架構(gòu)、先進(jìn)整車制造等各領(lǐng)域關(guān)鍵環(huán)節(jié)擁有核心技術(shù)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

而根據(jù)最新的公開消息,位于廣州南沙區(qū)的生產(chǎn)基地計(jì)劃明年7月完成工廠設(shè)備安裝,明年年底具備生產(chǎn)能力。南沙基地首期規(guī)劃產(chǎn)能20萬(wàn)臺(tái)套,起步10萬(wàn)臺(tái)套,這里也是恒大新能源車首個(gè)“標(biāo)桿工廠”。

恒大多元化布局風(fēng)頭全在汽車身上,但鮮有人注意的是,大健康產(chǎn)業(yè)在上半年實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的營(yíng)收。根據(jù)恒大健康半年報(bào),在其26.48億元的營(yíng)收中,大健康領(lǐng)域占比近九成,這也使得恒大健康營(yíng)收同比增幅達(dá)到107%。具體來看,恒大養(yǎng)生谷營(yíng)收23.55億元,醫(yī)療美容及健康管理收入約912萬(wàn)元,增幅179.75%。

萬(wàn)科:長(zhǎng)租公寓開業(yè)接近10萬(wàn)間

萬(wàn)科如今將自身定位為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。今年上半年,其將集團(tuán)業(yè)務(wù)劃分為五大BG(事業(yè)集團(tuán))和六大BU(事業(yè)單元)。作為BG之一的物業(yè)服務(wù)公司和六大BU的構(gòu)成——商業(yè)地產(chǎn)、物流、長(zhǎng)租公寓、冰雪、海外業(yè)務(wù)、教育均是萬(wàn)科多元化發(fā)展成果。

萬(wàn)科所有多元化業(yè)務(wù)中,長(zhǎng)租公寓是最受人關(guān)注的亮點(diǎn),旗下集中式長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”已進(jìn)駐國(guó)內(nèi)數(shù)十座城市,房源規(guī)模上也遙遙領(lǐng)先。萬(wàn)科三季報(bào)顯示,截至9月底,其租賃住宅業(yè)務(wù)累計(jì)開業(yè)約9.8萬(wàn)間,并在第三季度發(fā)行年內(nèi)第二期住房租賃專項(xiàng)公司債券,發(fā)行規(guī)模25億元,票面利率3.35%。

萬(wàn)科長(zhǎng)租事業(yè)并非完全一帆風(fēng)順。去年萬(wàn)科曾開展“萬(wàn)村計(jì)劃”,通過改造城中村房屋,為長(zhǎng)租項(xiàng)目提供新房源。根據(jù)萬(wàn)科中報(bào),截至6月底，“萬(wàn)村計(jì)劃”改造已完工2.4萬(wàn)間,但由于部分項(xiàng)目開展難度高于預(yù)期,萬(wàn)科最終放棄部分已簽約房源。今年以來“爆雷”事件頻發(fā),也讓業(yè)界對(duì)長(zhǎng)租公寓模式能否持續(xù)抱疑問。