民營房企“錢緊”，國企撐起年底土地市場

進入年底，各地土地出讓頻頻，但在開發(fā)商資金鏈整體趨緊的情況下，央企、地方國企成為拿地的主角。

最新的一個例子是在廈門。12月24日，廈門集中出讓5幅地塊，本次出讓地塊分別位于島內(nèi)湖里區(qū)2宗，島外海滄區(qū)2宗，集美區(qū)1宗，起拍總價128.30億元。最終，5宗地塊吸金150.6億！

這其中，島內(nèi)烏石浦2019P04地也由聯(lián)發(fā)以22.47億元摘得，成交樓面價4.28萬元/平方米，溢價率22.32%。另一宗位于島內(nèi)的枋湖2019P05地塊由廈門恒融晨地產(chǎn)以75.25億摘得枋湖2019P05地塊，成交樓面價4.31萬元/平方米，溢價率23.2%。

此外，島外三塊地塊中，國貿(mào)&中交以31.51億競得集美J2019P02，成交樓面價25248元/平方米，溢價率14.75%；海滄的2019HP02、2019HP03兩宗地塊則均由建發(fā)以底價摘得，其中以9.98億元競得海滄2019HP02，成交樓面價22007元/平方米；以11.41億元競得海滄2019HP03，成交樓面價22006元/平方米。

從拿地企業(yè)來看，主要是地方國企，尤其是來自廈門的建發(fā)（建發(fā)股份，600153.SH）及其子公司，收獲頗豐。

在廈門之前，包括廣州、深圳等地，國企也成為土地市場拿地的主角。例如，12月5日，廣州100億元出讓3宗住宅用地，被保利以81.62億元的價格獨得其二。其中，廣鋼地塊是當天土拍的重頭戲，其競價超1小時舉牌45次，最終被保利以26.17億元拿下，折合樓面價33840元/平方米，溢價率20.21%。與保利爭奪激烈的正是中海地產(chǎn)。

12月19日，今年12月份南京第三場土地拍賣舉行，此次集中出讓的10幅地塊竟有9幅底價成交。本次出讓中，國企成為大贏家。比如江寧城建不僅拿下江寧橫溪G93、G95地塊，還競得祿口G97和江寧大學城G99共4幅地塊；此外，南京地鐵、浦口國資、江寧交通建設(shè)集團也都有所斬獲。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)分析，從當前房企資金狀況來看，央企、地方國企的資金相對會更加寬裕，而一些民企更主要還是在加快沖刺業(yè)績，加大打折促銷力度，所以重心不一樣。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2019年對于房企拿地來說，明顯分化，部分企業(yè)開始明顯收縮，但依然有大量的企業(yè)在土地市場加快步伐。從拿地企業(yè)構(gòu)成看，國企占比多，民企占比少，整體來看，資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素。

張大偉對第一財經(jīng)分析，當前房企的資金鏈分化嚴重，大部分民營房地產(chǎn)企業(yè)依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購入大量高價地的企業(yè)，比如閩系和浙系的很多中型房企，當時沖刺得特別猛，這些企業(yè)現(xiàn)在正處于消化高價地的階段。這些高地價項目，有不少入市困難，虧損嚴重。一些項目為了壓縮成本，甚至出現(xiàn)了嚴重的質(zhì)量問題。

張大偉說，大量的民營房地產(chǎn)企業(yè)，負債率很高，現(xiàn)在正處于還債的高峰期，也沒什么錢再拿地了。而且這一輪調(diào)整可能才剛開始，未來整體土地市場情況要看調(diào)整的周期長短。

例如，市場消息顯示，福晟集團、協(xié)信控股集團相繼把自己的項目擺上貨架尋求買家。以福晟為例，過去一年，這家總部福州的企業(yè)，曾在2016、2017年瘋狂拿地，通過收并購形式介入大量舊改項目，稱其貨值超過8000億。但近一年來，這家房企的日子可謂舉步維艱。過去幾月，福建福晟旗下公司股權(quán)累計被凍結(jié)次數(shù)超過30次。

相比之下，從2016年下半年開始，央企、國企拿高價地比較少，資金較為寬裕，到了2018年以后，土地溢價率開始走低，國企開始成為拿地的主角。

張大偉說，目前國企成為拿地主角，一方面是今年上半年國企拿地比較少，隨著土地市場溢價率走低，下半年多拿地，也更好地完成任務(wù)。另一方面，對不少地方來說，年底密集推地，但土地市場下行，由國企尤其是地方國企密集拿地，也是一種市場托底的行為，在年底地方財政下行壓力較大的情況下，也需要土地市場來改善和緩解。