承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
自中央定調(diào)“房住不炒”,不把房地產(chǎn)當(dāng)作短期刺激經(jīng)濟的手段以來,關(guān)于房價處于改變臨界點的聲音不絕于耳,市場相信在以科技為主導(dǎo)的“新經(jīng)濟”逐步騰飛的情況下,中國經(jīng)濟將擺脫對房地產(chǎn)的依賴,居民資產(chǎn)配置也會更加傾向于股市,地產(chǎn)行業(yè)前景被普遍看衰。2019年前十一個月,A股房地產(chǎn)行業(yè)整體漲幅僅為14%左右,表現(xiàn)跑輸滬深300指數(shù)。那么,在這么房地產(chǎn)調(diào)控政策微妙的當(dāng)下,地產(chǎn)股還有投資的價值嗎?
但事實上,房地產(chǎn)的韌勁遠(yuǎn)超市場預(yù)期。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分,房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)相當(dāng)穩(wěn)定,近年來一直保持10%左右的增幅,緩解了制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資增速放緩給經(jīng)濟帶來的沖擊。房地產(chǎn)累計銷售面積年末發(fā)力,于10月份開始逆轉(zhuǎn)向上,已連續(xù)兩月錄得正增長。而聚焦全民關(guān)注的住宅價格一直平穩(wěn)甚至局部升溫,一線城市價格環(huán)比重拾漲勢。上市房地產(chǎn)公司前三季度凈利潤繼續(xù)以兩位數(shù)的水平增長,表現(xiàn)遠(yuǎn)好于絕大多數(shù)行業(yè)。這些跡象,似乎使得任何看空地產(chǎn)的預(yù)測都顯得蒼白無力。
因此,房地產(chǎn)到底處于哪個階段,成為一個永遠(yuǎn)充滿爭議而又高度不確定性的話題。一方面,自秦漢時期就成為“富貴之本”的房地產(chǎn),對中國經(jīng)濟和居民財富積累影響深遠(yuǎn)。
另一方面,人們也越來越相信過去造成房地產(chǎn)只漲不跌神話的因素正發(fā)生轉(zhuǎn)變。貨幣增量已從超發(fā)轉(zhuǎn)為適度,從 2007 年到2018 年,廣義貨幣年均增速為 15%,遠(yuǎn)超名義GDP義增速。目前這一增速已下滑至8%左右,與名義GDP增速基本持平。人口與城鎮(zhèn)化紅利正在消退,特別是隨著勞動適齡人口自2012年開始萎縮,對剛需房的需求可能會存在長期下滑趨勢。同時,過去二十年里,商品房累計銷售面積已達到約170億平方米,相當(dāng)于每個城鎮(zhèn)家庭戶擁有60平方米的房子。巨大的商品房存量,疊加由此引發(fā)的沉重債務(wù)和價格泡沫,都使得房地產(chǎn)的未來走勢難言樂觀。
資產(chǎn)需要持續(xù)增值,房地產(chǎn)未來看上去不那么美妙,為尋求多元化,居民需要減持房產(chǎn)。不過,一旦需求減弱,再加上持續(xù)的拋售行為,可能意味著房價需要大幅下跌才能平衡供需,這對宏觀經(jīng)濟和財富保值來說,又是一個潛在的風(fēng)險。
這種看似矛盾的情況,也對政策層面帶來了較大的干擾。盡管“房住不炒”仍然是政策主基調(diào),但至少從2019年末的中央經(jīng)濟工作會議上來看,政府還在權(quán)衡打擊房地產(chǎn)與穩(wěn)定增長之間的關(guān)系,傳遞出來的政策導(dǎo)向也并不明確,在語調(diào)上似乎對房地產(chǎn)略有邊際寬松的傾向。例如,“不把房地產(chǎn)當(dāng)作短期刺激經(jīng)濟的手段”這句話,已從本次中央經(jīng)濟工作會議的公告中消失。
回到資本市場,市場正在逐步相信,經(jīng)濟需要穩(wěn)定,半導(dǎo)體、5G等新興產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)還無法形成新的增長點;股市波動太大且牛市暫時無望,居民資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)移將會是個非常緩慢而漸進的過程。故而對于房地產(chǎn)來說,任何試圖通過大幅放松地產(chǎn)刺激經(jīng)濟、使得房價重現(xiàn)過往漲幅的努力都無濟于事;但任何收緊房地產(chǎn)政策、指望房價大幅下跌的預(yù)期也同樣無望。
既然針對房地產(chǎn)無法制定長期穩(wěn)定的策略,那把焦點轉(zhuǎn)向流動性較好的短期交易也未嘗不可。因前景飽受質(zhì)疑,房地產(chǎn)股票估值被壓抑很久,以市盈率衡量,整個地產(chǎn)板塊的估值已回落至十年最低水平。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司盡管財務(wù)表現(xiàn)非常穩(wěn)健,但估值始終偏低。例如,萬科每股收益常年保持20%以上的增速,而市盈率卻已跌至十年最低20%范圍內(nèi)。隨著市場重新審視房地產(chǎn)的定位及韌性,橫盤已久的地產(chǎn)股重新獲得青睞,截至12月17日,房地產(chǎn)指數(shù)5日漲跌幅接近4.5%,相對于大盤獲得近1個百分點的收益。
筆者認(rèn)為,只要價格足夠便宜,估值相對合理,優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股從來不缺少追逐者。當(dāng)市場情緒穩(wěn)定甚至逐步升溫、從賣家變?yōu)橘I家之際,這些地產(chǎn)股的轉(zhuǎn)機還能得以持續(xù)。