地產調控政策頒發(fā)超過500次 房企生存壓力不減

繼11月地產調控次數(shù)刷新年內紀錄后，樓市定向微調仍在加碼。從國土北端的黑龍江、長江中游的長沙，到位于珠三角的廣佛，各地密集出臺資金審查或人才引進措施。中原地產研究中心統(tǒng)計，今年全國房地產調控次數(shù)已達575次，遠超去年全年450次。

戲劇性事件仍在上演。12月10日，江蘇張家港市默默取消商品房兩年限售政策，引發(fā)全國關注。但未等政策官宣，張家港便宣布停止限售松綁。微妙的調控態(tài)度與樓市氣氛，讓人不禁想到去年此時山東菏澤打響調控松綁第一槍，隨即悄然離場。

而一旦市場企穩(wěn)直至下行，地產參與各方均會受到影響。漩渦中心的開發(fā)商，生存壓力更是只增不減。同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，截至今年中期，A股上市樣本房企貨幣資金對短期債務的覆蓋率均值為1.33，較上年同期下降0.4。樓市降溫持續(xù)，開發(fā)商經營、資金鏈壓力加劇。

調控方式各一

與年末氣候相呼應，各地房地產調控方式同樣“冷熱不一”。

日前，黑龍江住建廳等6部門聯(lián)合發(fā)布關于進一步加強全省房地產市場監(jiān)管的通知，規(guī)定房企拍地前需承諾土地購置資金是合規(guī)自有資金，不屬于金融貸款、資本市場融資等。此外，經核查發(fā)現(xiàn)房企購地資金不符合要求的，將取消土地競買資格，并在兩年內禁止參加土地招拍掛。

針對土地端房企資金性質，黑龍江嚴控態(tài)度明確。多位業(yè)內專家表示，如果非自有資金進入土拍市場，隨著參與者增多可能會推高成交價格。此舉有利于土地市場和預期穩(wěn)定，對于違規(guī)企業(yè)會給予重罰，不能拍地意味不能滾動開發(fā)，房企對待土地拍賣會更為謹慎。

往南行進，分別位于長江中下游的長沙、張家港，卻均因樓市政策引發(fā)曖昧不明的爭論。

12月11日，長沙市發(fā)改委發(fā)文，對商品房價格的構成進行規(guī)范，并將商品房的平均利潤率限定在6%-8%。消息再度引起輿論關注。12月12日早間，長沙市發(fā)改委回應稱，這是長沙2017年新政有效期滿后的延續(xù)，且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。

同樣在12月11日，張家港市房產交易中心工作人員稱，取消限售過戶的政策已經停止。而就在前一日，上述機構工作人員稱，房屋不滿兩年可以直接過戶，沒有限售要求。類似調控“一日游”遠非首次，今年7月，河南開封宣布取消“限售”，第二天該市又宣布撤銷政策。

暫放爭論，往陸地南端繼續(xù)前行。此時，調控步伐呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，從西南地區(qū)的成都、到世界第四大灣區(qū)內的深圳、廣州、佛山，“松綁”動作不斷。其中成都解除高新南區(qū)居民限購約束，佛山等城則通過人才政策拓寬購房窗口。

“今年的樓市政策一直是雙向調控，既有放松，又有收緊?！敝性禺a首席分析師張大偉指出。但整體調控力度依然驚人，11月全國地產調控次數(shù)刷新今年紀錄，高達72次。在地方政府緊鑼密鼓的調整下，2019年初至今，房地產調控次數(shù)合計達575次，遠超去年全年450次。

值得注意的是，多城密集啟動人才政策調整購房資格，這是近期調控力度高企的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，全國累計超過20城在11月發(fā)布各類人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有與人才購房資格、購房補貼的相關內容。

不管調控松緊如何，地方基于土地財政而“托底”樓市卻大同小異。譬如，佛山去年賣地收入894億元，一般公共預算收入703億元，對土地的依賴度高達127.1%。同時，佛山今年前10個月成交新房92492套，自3月來已出現(xiàn)罕見6連跌。土地財政依賴癥不減，若樓市處于降溫通道，仍是難以承受之痛。

樓市進入調整期

放眼過往地產周期，此輪房地產調控力度，堪稱空前。三年前，從中央到地方，各種政策輪番出臺，將狂熱樓市縛住手腳。從“五限”制度、到今年地產融資全面收緊，此輪調控的效果已經開始顯現(xiàn)。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，11月70個大中城市新建商品住宅中，僅44個城市房價上漲，較10月再減6城，是近2年市場最低點；房價下滑城市本月增至21個，為年內最高，其中跌幅最大的是烏魯木齊，跌幅為0.9%。作為一線城市的廣州，也進入跌幅前十。

張大偉認為，在樓市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統(tǒng)計口徑為網簽價格的新房數(shù)據(jù)依然上行。大部分城市新建商品房價格失真，房價更多要看二手房價格。

而數(shù)據(jù)顯示， 11月全國二手房價下調城市達33個，已連續(xù)6個月超20個；房價上漲城市僅32個，處于近4年最低點。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%；31個二線城市環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同；35個三線城市環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2%。

“一二三線城市樓市逐漸進入調整期。后續(xù)如果沒有明顯政策變化，預計下滑趨勢在2020年將持續(xù)?！睆埓髠ケ硎?。

中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心近期同樣發(fā)布報告稱，2018年10月到2019年10月，中國樓市一直處在平穩(wěn)降溫過程。樓市總體降溫明顯，房價總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期，增長率的空間差異有所擴大。

從銷售規(guī)?？?，2019年11月全國商品房銷售面積達15654萬平方米，環(huán)比漲幅11%,同比漲幅1.1%。以此計算，年內銷售累計增速繼10月首次回正后再拔高，1~11月同比增長0.2%。但業(yè)內普遍認為，這是房企“以價換量”的結果，并非市場走暖。

社科院上述報告認為，穩(wěn)增長方面，房地產對經濟增長凈貢獻已由正轉負；惠民生方面，房地產對整體的住戶部門生計產生了雙重影響；調結構方面，房地產對結構調整和產業(yè)升級起到阻礙作用；防風險方面，房地產風險是中國經濟的重要風險源。

??在此之下，當前房地產市場仍以“維穩(wěn)”為第一要務。相關報告預測，熱點城市調控政策仍會從緊執(zhí)行，且不排除加碼調控的可能性。隨著房地產市場成交量明顯下降，部分二三線城市庫存風險將逐步顯現(xiàn)。多數(shù)三四線城市房地產市場面臨較大下行壓力。

房企承壓過小年

調控重壓下，最先感受到寒意的仍是開發(fā)商。清冷冬季，中國恒大（03333.HK）的廣告牌在石家莊交通干道上赫然陳列，上寫“全員營銷月，清尾大優(yōu)惠”。實際上，此前中國恒大通過降價促銷，前11月已實現(xiàn)5854億元銷售額，權益金額5568億元居于行業(yè)第一。

通過降價跑量，截至11月末，近7成房企目標完成率已達90%以上，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內的9家房企已提前達成全年目標。同時，也有超2成房企目標完成率尚在80%~90%之間，另有少數(shù)房企目標完成率仍不及80%。

在銷售承壓、融資收緊的情況下，房企在土拍市場仍然謹慎。從土地購置面積看， 1~11月土地購置面積累計增速降14.2%，較前10月收窄2.1個百分點?！爱斍胺康禺a市場依舊處于下行階段，全國土拍溢價率依舊保持在低位?！笨硕鹫J為。

而如果樓市持續(xù)降溫，資金監(jiān)管力度不減，房企資金鏈將面臨巨大壓力。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年中174家上市房企整體現(xiàn)金持有量相比年初增長7.98%至31,466億元，同時總有息負債比年初也增加10.69%至76,654億元。伴隨著負債規(guī)模不斷增大，企業(yè)財務將風險增大，穩(wěn)健性受到影響。

不過多位受訪者認為，鑒于年底是房企沖業(yè)績關鍵期，勢必將加大營銷力度，以價換量換取現(xiàn)金流。而樓市全年有望刷新2018年15萬億的成交金額，全年銷售額大概率超過16萬億元。