是限利潤(rùn)還是保地價(jià) “調(diào)控最嚴(yán)城市”樓市真相

年關(guān)節(jié)點(diǎn)上，樓市調(diào)控政策的任何一個(gè)動(dòng)向，都牽動(dòng)著開(kāi)發(fā)商尤其是購(gòu)房者敏感的神經(jīng)?？胺Q“樓市調(diào)控最嚴(yán)的二線城市”的長(zhǎng)沙，更不例外。

12月11日傍晚，長(zhǎng)沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》（長(zhǎng)發(fā)改價(jià)調(diào)〔2019〕296號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“通知”），明確了該市商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤(rùn)加稅金構(gòu)成，其中平均利潤(rùn)率為6-8%。該通知自12月11日起執(zhí)行。

如同今年9月30日，長(zhǎng)沙市住建局發(fā)布《長(zhǎng)沙市人才購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施辦法》，以正式文件延續(xù)“暫行辦法”，消息一出，一石驚起千層浪。

“‘樓市調(diào)控最嚴(yán)的二線城市’驚天大逆轉(zhuǎn)”“‘限房?jī)r(jià)’或以‘限利潤(rùn)’這種富有想象力和戲劇性色彩的方式結(jié)束了”“看似仍限價(jià)，但限價(jià)的實(shí)質(zhì)發(fā)生了根本變化，限價(jià)已沒(méi)了天花板”“低利潤(rùn)率情況下，或鼓勵(lì)房企開(kāi)發(fā)高價(jià)樓盤以尋求高額利潤(rùn)”等各種聲音，不斷傳出。

對(duì)此，長(zhǎng)沙市發(fā)改委相關(guān)人士也對(duì)外表示，限價(jià)“更嚴(yán)”和“放松”的說(shuō)法均不準(zhǔn)確，長(zhǎng)沙樓市政策并沒(méi)有新的變化。

自2016年10月份以來(lái)，長(zhǎng)沙市多次加碼樓市限購(gòu)、限售、限價(jià)等調(diào)控政策，堪稱“調(diào)控最嚴(yán)厲的二線城市”。

有市場(chǎng)人士表示，在當(dāng)前樓市下行環(huán)境下，長(zhǎng)沙地價(jià)在經(jīng)歷一輪上漲過(guò)后，開(kāi)發(fā)商拿地意愿不高，土地市場(chǎng)正面臨壓力，此時(shí)長(zhǎng)沙或以保地價(jià)來(lái)穩(wěn)定土地市場(chǎng)。

樓面地價(jià)進(jìn)入房?jī)r(jià)成本

“此次通知的平均利潤(rùn)率6—8%，與兩年前暫行辦法的相關(guān)條款基本一致，只是此次條款沒(méi)有了之前‘限價(jià)商品住房平均利潤(rùn)率’的‘限價(jià)’二字而已?！碑?dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)限價(jià)應(yīng)該仍會(huì)繼續(xù)。此次通知根本不是樓市新政，只是原來(lái)的“暫行辦法”文件兩年有效期滿，需要重新發(fā)一個(gè)新文件來(lái)延續(xù)相關(guān)政策的效力。

2017年11月30日，長(zhǎng)沙市發(fā)改委曾印發(fā)《長(zhǎng)沙市限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》的通知（長(zhǎng)發(fā)改價(jià)控（2017）388號(hào)，簡(jiǎn)稱“暫行辦法”）。該暫行辦法第六條第二項(xiàng)早已明確，限價(jià)商品住房的平均利潤(rùn)率為6—8%，生效日期為2017年12月11日至2019年12月11日。

??該通知明確，長(zhǎng)沙市商品住房成本由8個(gè)方面構(gòu)成，即樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金。也就是說(shuō)，長(zhǎng)沙市商品住房?jī)r(jià)格繼續(xù)采用成本法監(jiān)制，樓面地價(jià)等進(jìn)入房?jī)r(jià)成本。

同時(shí)，此次通知要求，以下5類費(fèi)用不得計(jì)入商品房?jī)r(jià)格，包括：住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；各種于商品住房開(kāi)放經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。

在商品住房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)按規(guī)定計(jì)提的利潤(rùn)方面，長(zhǎng)沙市規(guī)定，以樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)的成本之和為基數(shù)，平均利潤(rùn)率為6—8%。

地價(jià)成本一直在漲

自2017年10月推出“限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)+搖號(hào)”住宅用地以來(lái)，長(zhǎng)沙市“雙限地”成了土地市場(chǎng)供應(yīng)的主流，地價(jià)也在逐步攀升。

當(dāng)時(shí)，開(kāi)啟了長(zhǎng)沙限價(jià)地供應(yīng)序幕的位于該市雨花區(qū)牛頭村的編號(hào)為[2017]長(zhǎng)土網(wǎng)040號(hào)地塊，住房限定售價(jià)為7700元/平方米，起始樓面價(jià)約2290元/平方米，競(jìng)得樓面價(jià)約3435元/平方米。另一宗位于雨花區(qū)韶山路143號(hào)的編號(hào)為[2017]長(zhǎng)土網(wǎng)041號(hào)地塊，住房限定售價(jià)為7195元/平方米，起始樓面價(jià)約2103元/平方米，競(jìng)得樓面價(jià)約3154元/平方米。

即將于本月下旬掛牌截止、同樣位于雨花區(qū)的編號(hào)分別為[2019]長(zhǎng)沙市112號(hào)、[2019]長(zhǎng)沙市114號(hào)、[2019]長(zhǎng)沙市115號(hào)的地塊，其住宅限價(jià)分別為10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米，起始樓面價(jià)就分別達(dá)到了約3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)住宅單價(jià)限價(jià)全線突破萬(wàn)元。

長(zhǎng)沙“雙限地”房?jī)r(jià)在漲，地價(jià)亦在漲。

在長(zhǎng)沙樓市熱門片區(qū)梅溪湖板塊，2017年12月26日，片區(qū)首宗限價(jià)地——編號(hào)為[2017]長(zhǎng)土網(wǎng)053號(hào)地塊，住房限定售價(jià)為9970元/平方米，以起始樓面價(jià)約4794元/平方米出讓。2018年3月12日，該板塊編號(hào)為[2018]長(zhǎng)土網(wǎng)009號(hào)地塊，住房限定售價(jià)為9971元/平方米，起始樓面價(jià)約4814元/平方米，競(jìng)得樓面價(jià)達(dá)6152元/平方米。2018年9月13日，該板塊編號(hào)為[2018]長(zhǎng)沙市071號(hào)地塊，住房限定售價(jià)為11000元/平方米，起始樓面價(jià)約6000元/平方米，競(jìng)得樓面價(jià)達(dá)6417元/平方米。

今年4月16日，位于梅溪湖板塊的編號(hào)為[2019]長(zhǎng)沙市010號(hào)地塊，住房限定售價(jià)為12600元/平方米，起始樓面價(jià)約6006元/平方米，競(jìng)得樓面價(jià)達(dá)到了7207元/平方米。

土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷

盡管地價(jià)成本一直在漲，但長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出轉(zhuǎn)冷跡象，房企哄搶地塊局面不再。

湖南中原戰(zhàn)略研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)累計(jì)供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)89宗，供應(yīng)總建筑面積約1594萬(wàn)平方米，同比增加23%；累計(jì)成交土地建筑面積1409萬(wàn)平方米，同比增加34%，成交量遠(yuǎn)超去年全年。

值得注意的是，土地市場(chǎng)在明顯放量的同時(shí)，自11月以來(lái)，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)也在轉(zhuǎn)冷。11月，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)總計(jì)成交的4宗經(jīng)營(yíng)性用地，總建筑面積約38萬(wàn)平方米，環(huán)比減少79%，同比增加253%，成交總建筑面積為今年以來(lái)月度最少值，且其中有2宗限價(jià)地為底價(jià)成交。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，房企在長(zhǎng)沙理性拿地，除了出于對(duì)地價(jià)成本一直在漲的憂慮，還有就是明顯感受到了持續(xù)加大的短期去化壓力，樓市發(fā)出下行信號(hào)。

數(shù)據(jù)顯示，新房交易方面，11月份，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)住宅整體供求比1.2，住宅市場(chǎng)已連續(xù)4個(gè)月處于供過(guò)于求狀態(tài)。

時(shí)值年末，各大房企紛紛沖刺銷售業(yè)績(jī)。在更多項(xiàng)目集中入市的同時(shí)，長(zhǎng)沙有房企不僅對(duì)無(wú)資格購(gòu)房者售房，還發(fā)生內(nèi)部銷售人員為搶客戶而互毆現(xiàn)象，有房企甚至全員下達(dá)銷售任務(wù)，只要交10萬(wàn)元定金，即可算銷售業(yè)績(jī)，且能得銷售傭金。

土地供應(yīng)方面，12月份，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)共有17宗土地出讓。住宅用地中，有5宗為限價(jià)地，另出現(xiàn)了5宗不限價(jià)地。

“地價(jià)即便高溢價(jià)也能進(jìn)入房?jī)r(jià)成本，看似鼓勵(lì)房企放心拿地、保住地價(jià)?！庇蟹科髶?dān)心，但短期長(zhǎng)沙市場(chǎng)能不能接受更多的高價(jià)樓盤，同時(shí)，6%-8%的利潤(rùn)率較為有限，房?jī)r(jià)核價(jià)后，一旦別的成本增加，項(xiàng)目或面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。