年末土地市場不樂觀，多地遭遇流拍或底價(jià)成交

年末，土地市場仍未有轉(zhuǎn)暖跡象，流拍與低價(jià)成交依然是主流模式。

進(jìn)入12月，多地迎來土拍，然而從實(shí)際成交情況來看，目前的土地市場仍然不樂觀。9日，濟(jì)南迎來12月的第二次土拍，當(dāng)天共有15宗住宅及商業(yè)用地公開招拍，然而只有其中9宗得以成交，且均是以底價(jià)成交，其余5宗地塊宣告流拍。

這是濟(jì)南近些年來最大規(guī)模的一次土地流拍。今年上半年，濟(jì)南土地市場仍然可圈可點(diǎn)，在“小陽春”的帶動下，上半年濟(jì)南共成交土地308萬平方米，折合4633畝，成交金額348億元。其中住宅用地、商住用地成交2669畝，成交金額302億元，商服商務(wù)金融零售用地成交1663畝，成交金額46億元。

按照這一數(shù)據(jù)，濟(jì)南上半年成交宅地大約可供應(yīng)住宅6.6萬套，而當(dāng)期濟(jì)南新建住宅網(wǎng)簽量為3.9萬套，即這些供應(yīng)量能消化10個(gè)月左右，開發(fā)商整體拿地?zé)崆檩^高。

然而在今年7月中央政治局會議宣布“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”之后，濟(jì)南土地市場急轉(zhuǎn)直下，從章丘開始出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，并在其后一直擴(kuò)散至濟(jì)南主城區(qū)。

不僅是濟(jì)南，12月6日，天津土地交易中心公布消息稱，于此前5月掛牌出讓的西青兩宗地塊因故暫停掛牌。這兩宗地塊總建筑規(guī)劃面積29.22萬平方米，規(guī)劃用途為住宅、商服、科教。

在宣布停牌之前，該地塊已經(jīng)經(jīng)歷兩次延期和一次降價(jià)。5月掛牌之后，天津在6月28日公告延期，并在9月11日補(bǔ)充公告稱，兩宗地塊合并出讓起始總價(jià)由原來的50億下調(diào)至43億，并取消商業(yè)自持要求。此后，10月16日，該宗地塊再次宣布延期，一直到12月最終宣布停牌。

不僅二線城市“告急”，北京的土地市場也未見轉(zhuǎn)暖。12月5日，北京豐臺一宗不限價(jià)地塊公開招拍，僅經(jīng)過一輪叫價(jià)，該宗地塊就被首開+保利聯(lián)合體以底價(jià)26億元摘得。

事實(shí)上，該宗地塊在出讓之初，曾有市場分析表示，該宗地塊“不限價(jià)”是對目前市場的妥協(xié)，有望得到開發(fā)商的青睞。然而從結(jié)果來看，開發(fā)企業(yè)的反應(yīng)并不如預(yù)期。而這種“反轉(zhuǎn)”事實(shí)上與地塊位置也有一定關(guān)系，豐臺長辛店地塊雖然不限價(jià)，但該區(qū)域仍然是北京較為偏遠(yuǎn)的地方，靠近西六環(huán)，且長辛店最近幾年一直在做整體改造、升級，區(qū)域發(fā)展沒有較大進(jìn)步。

然而上述地塊要么流拍要么底價(jià)成交，除了地塊本身的原因之外，很大程度上與開發(fā)企業(yè)年底收縮拿地規(guī)模有關(guān)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，到了年末，企業(yè)自身調(diào)動資金的情況開始變得不樂觀。一方面，年底是企業(yè)集中償債期，需拿出更多資金用以還債；另一方面，無論是銀行還是其他融資機(jī)構(gòu)，年底余額均出現(xiàn)不同程度的不足，這影響了企業(yè)獲得外部融資的機(jī)會，也就加劇了其在土地市場的表現(xiàn)。因此，整體來看，年末土地市場會呈現(xiàn)一波較為冷清的態(tài)勢。

中指院數(shù)據(jù)也能體現(xiàn)出這一點(diǎn)，雖然有所增長，但是增速卻在放緩。數(shù)據(jù)顯示，2019年1~11月，全國土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交13950億元，同比增長16%，增速較1~10月下降4.7個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交31975萬平方米，同比增長10%，增速較1~10月下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。