與時(shí)間賽跑 中小房企繞道港交所“遠(yuǎn)水解渴”

內(nèi)地房企赴港上市困難重重。

12月5日，景業(yè)名邦集團(tuán)在香港交易所主板上市，成為今年第6家成功上市的房企。

進(jìn)入2019年，截至目前成功上市的還有德信中國、銀城控股、中梁控股、天保集團(tuán)和新力控股。

從2018年開始，房地產(chǎn)行業(yè)便掀起了赴港上市熱潮。

據(jù)時(shí)代周報(bào)統(tǒng)計(jì)，2018年赴港IPO的房企達(dá)12家，創(chuàng)近3年之最。延續(xù)2018年的熱度，2019年來自各地的多家區(qū)域房企遞交招股書，齊聚港交所。

最新一家奔赴港股資本市場(chǎng)的是大唐地產(chǎn)。11月29日，大唐集團(tuán)控股有限公司(下簡(jiǎn)稱“大唐地產(chǎn)”)向港交所遞交招股書。

2009年，大唐地產(chǎn)就啟動(dòng)了第一次上市，計(jì)劃擱淺后，經(jīng)過10年蓄力，大唐地產(chǎn)重新啟動(dòng)上市計(jì)劃。

截至目前，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽控股、港龍地產(chǎn)、匯景控股以及大唐地產(chǎn)7家。

從新上市房企可以看出，近兩年上市的中小型房企偏多，它們的普遍特點(diǎn)是規(guī)模小、負(fù)債高。在融資環(huán)境收緊、市場(chǎng)環(huán)境難測(cè)的情況，IPO輸血變得愈發(fā)重要。

“目前著急上市的中小房企資金壓力肯定不小，現(xiàn)在并非上市的最好時(shí)間，因?yàn)槭袌?chǎng)整體估值偏低，還存在破發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?！?2月6日，一位廣州中小房企融資部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，但上市后擁有的融資平臺(tái)更多了。

赴港上市能緩解眼下的困難，但絕非持久發(fā)展的“靈丹妙藥”。這些中小房企要想在資本市場(chǎng)平臺(tái)有好的表現(xiàn)，最重要的是闖過自身發(fā)展關(guān)。

在行內(nèi)人士看來，多元化的融資渠道、充足的現(xiàn)金流、過硬產(chǎn)品以及完善布局才是房企在冬天生存下去的關(guān)鍵因素。

上市等待周期拉長

從IPO遞表到正式掛牌上市，今年內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市排隊(duì)等候的周期明顯拉長。

中梁地產(chǎn)從遞交招股書到成功上市的前后時(shí)間為245天，新力則用了175天。

12月7日，一位熟悉香港市場(chǎng)的投資機(jī)構(gòu)相關(guān)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，香港上市主要分為準(zhǔn)備、審批和銷售三個(gè)階段，等待時(shí)間因公司而異，一個(gè)IPO從申請(qǐng)到上市長達(dá)一年，然后到發(fā)行，部分企業(yè)在半年內(nèi)可以完成上市，而優(yōu)秀的企業(yè)僅需3個(gè)月就可以上市。

“企業(yè)申請(qǐng)上市排隊(duì)時(shí)間變長，現(xiàn)在是普遍現(xiàn)象，主要是因?yàn)榻灰姿鶎徟訃?yán)格和謹(jǐn)慎，交易所主要考量申請(qǐng)上市房產(chǎn)公司的債務(wù)規(guī)模、現(xiàn)金流情況、土地儲(chǔ)備構(gòu)成等，以避免缺乏可持續(xù)性問題?！?2月6日，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析指出。

上述投資機(jī)構(gòu)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，香港上市不僅要過審批監(jiān)管兩道關(guān)，更重要的還是必須通過上市保薦人的第一道審核關(guān)，保薦人任何把關(guān)失當(dāng)行為都會(huì)遭致嚴(yán)重處罰。

他進(jìn)一步分析指出：“聯(lián)交所優(yōu)先把通道放給新經(jīng)濟(jì)公司，今年房企上市之所以速度放緩，跟上述原因有關(guān)系。”

速度放緩之下，漫長的等待時(shí)間讓不少房企上市文件多次出現(xiàn)“失效”狀態(tài)。根據(jù)港交所規(guī)則，申請(qǐng)企業(yè)向港交所遞表時(shí)間超過6個(gè)月未獲批，其招股書就會(huì)自動(dòng)呈現(xiàn)失效狀態(tài)，需要重新遞交新的財(cái)務(wù)資料。

今年5月2日曾更新過一次上市申請(qǐng)的海倫堡地產(chǎn)，近日其上市文件再次呈現(xiàn)“失效”狀態(tài)。無獨(dú)有偶，5月23日更新過上市申請(qǐng)的奧山控股，第二次遞交的招股書狀態(tài)也已經(jīng)顯示為“失效”。

上市背后的融資考驗(yàn)

熬過了前期漫長的準(zhǔn)備期和審核期，正式步入資本市場(chǎng)的中小房企還面臨著募集規(guī)模降低、新股發(fā)行價(jià)偏低等難關(guān)。

跟2018年相比，2019年上市房企的募資金額整體偏低。今年已經(jīng)上市的6家房企中，募資規(guī)模從大到小依次是：中梁控股27.73億港元、新力控股19.64億港元、德信中國13.73億港元、景業(yè)名邦11.78億港元、銀城國際7.71億港元、中國天保6.2億港元。而在去年，募資金額最高的是正榮地產(chǎn)，為44.81億港元。

“今年融資規(guī)模最大的新力融了不到20億港元，這個(gè)數(shù)額僅是一個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)。”上述廣州中小房企的融資部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，上市前各種準(zhǔn)備工作所耗費(fèi)的精力和金錢不少?！坝幸幌盗袑徍斯ぷ饕?，時(shí)間漫長復(fù)雜，花費(fèi)大量人力物力，費(fèi)用從幾百萬元到幾千萬元不等。而有些房企只融到幾億元，對(duì)比來看，未必劃算?！?/p>

募資規(guī)模偏低也影響到上市房企的股票發(fā)售。

2019年2月登陸港交所的德信中國，便曾出現(xiàn)認(rèn)購不足的情況。銀城國際同樣也遭遇了公開發(fā)售股份認(rèn)購不足的困擾，有2094萬股重新分配至國際發(fā)售。

與此同時(shí)，今年新上市房企新股發(fā)行價(jià)也偏低，平均首發(fā)價(jià)不足3.5港元，比去年下降逾三成。其中，中梁控股每股發(fā)行價(jià)為5.55港元/股；其次是新力控股3.98港元/股；景業(yè)明邦3.16港元/股，剩余4家都不足3元，德信中國、中國天保、銀城國際分別為2.80港元、2.5港元、2.38港元。

房企上市意味著擁有更廣闊的融資平臺(tái)，但前提條件是需要通過資本市場(chǎng)考察，獲取評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。而到目前為止，2018年以來新上市房企中，僅有正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、中梁控股成功發(fā)行境外債，每筆融資金額在1億?3億美元之間。

闖過自身發(fā)展關(guān)

房企能否順利上市，以及上市后能否獲得資本市場(chǎng)的青睞，更多地取決于自身?xiàng)l件。

事實(shí)上，今年上市房企中，它們的共同特點(diǎn)是：規(guī)模增速較快，但債務(wù)和杠桿較高。

根據(jù)招股書顯示，2016?2018年末及2019年6月底，大唐地產(chǎn)的負(fù)債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元，凈負(fù)債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。

景業(yè)名邦的負(fù)債更是像經(jīng)歷了“過山車”一般。2016?2019年上半年，景業(yè)名邦總借款分別為7.3億元、11.2億元、7.6億元以及16.68億元，凈負(fù)債率分別為614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。

奧山控股在2018年凈資產(chǎn)負(fù)債率就高達(dá)283.1%，而2017年時(shí)更是達(dá)到了568.9%。

在事實(shí)上，在IPO的征程中，除了中梁控股、新力控股、大唐地產(chǎn)等中型房企之外，還有部分不足20億元的“蚊型”房企。土儲(chǔ)匱乏和布局限制是他們面臨的最大困境。

已經(jīng)上市的河北天保，總土儲(chǔ)約為200.8萬平方米，其中85.4%在張家口；總部位于張家口的奧山控股總土儲(chǔ)約為340萬平方米，其中63.2%位于武漢；三巽集團(tuán)總土儲(chǔ)約為420萬平方米，有90.6%分布于安徽?。话l(fā)跡于江蘇常州的港龍地產(chǎn)在20個(gè)城市的56個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的總土地儲(chǔ)備為471.54萬平方米。上述四家房企的土儲(chǔ)規(guī)模均不到500萬平方米。

財(cái)務(wù)狀況的改善和布局戰(zhàn)略的調(diào)整需要長時(shí)間的精力以及大手筆的資金投入，在眼下殘酷的生存壓力面前，搶搭資本班車奔赴IPO成為中小房企最及時(shí)的“自救手段”。

“港交所核心還是看信披，有很多虧損的企業(yè)也能在港交所上市?！?12月6日，明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者表示，港交所實(shí)行注冊(cè)制，門檻相對(duì)較低，只要符合規(guī)則便可通關(guān)。

“上市是把雙刃劍，中小房企可以借助上市平臺(tái)緩解資金壓力，用于下一步發(fā)展，但如果企業(yè)的基本面持續(xù)惡化，資本市場(chǎng)也會(huì)給出負(fù)面反饋?！?上述廣州中小房企融資部人士指出，未來企業(yè)要想在資本市場(chǎng)獲得肯定，還是需要有充足的現(xiàn)金流以及穩(wěn)步增長的業(yè)績做基礎(chǔ)。