買房省息三大方法 選擇與自己最匹配的房貸

頻繁加息該如何選擇房貸？房貸理財(cái)專家建議，不應(yīng)把目光單純集中在最省錢的房貸，而要選擇與自己最匹配的房貸。

自主月供———30年貸款5年息

目前正處于一個(gè)不斷加息的周期，尋找相對省息的還款方式，絕對是一個(gè)上佳選擇。比如，“自主月供”房貸就是這樣一種產(chǎn)品，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還，還可進(jìn)行再融資。

該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)著眼一種“低利率”的省息機(jī)會，在不增加每月還款金額的前提下，可將一筆長期貸款(如30年)拆成連續(xù)幾期的中短期(如5年)的“自主月供”，通過中短期貸款的低利率來實(shí)現(xiàn)輕松省息。

隨借隨還———提前還貸無障礙

加息必將引發(fā)提前還貸潮，年輕人貸款買房大多選擇20年或30年貸款期限，隨著收入逐步提高，很多人想提前還貸。個(gè)人貸款全程“自助”模式，就打破了傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)對提前還款的限制，

對于手中有一定閑錢，既想提前還貸減少利息支出，又怕失去其他投資機(jī)會的客戶，只要申請“隨借隨還”，就可以通過網(wǎng)上銀行系統(tǒng)或電話銀行進(jìn)行自助還款借款，且額度循環(huán)使用，想借就借，資金瞬時(shí)到賬；想還就還，最大限度省息。

該業(yè)務(wù)首次將理財(cái)與個(gè)人貸款相融合，成為國內(nèi)最快、最省、最便利的貸款方式，同時(shí)滿足了省息、消費(fèi)融資、家庭理財(cái)?shù)榷嘣瘋€(gè)性需求，使房貸成為一種新型的家庭理財(cái)工具，降低了還貸綜合支出。

只還利息不還本———置業(yè)理財(cái)更輕松

選擇這種還款方式，貸款人可以只償還利息，或者只償還一部分本金，以保證現(xiàn)金流的充沛，幫助貸款人實(shí)現(xiàn)其他的理財(cái)目標(biāo)。

客戶可根據(jù)自己的未來收支變化情況，自主將貸款本金分成若干段，并約定每段本金的還款金額和期限。在其他時(shí)間段里，可以只還利息不還本金。同時(shí)，允許借款人多次部分或全額提前還款。這樣就可以自行設(shè)計(jì)還款進(jìn)度、還款金額等，使購房者能夠一舉多得，既能住上自己滿意的房子，又可以全面兼顧生活品質(zhì)、投資理財(cái)和創(chuàng)業(yè)發(fā)展。

無論是對準(zhǔn)備貸款買房或者已經(jīng)貸款買房的人來說，必須考慮持續(xù)加息可能帶來的購房成本提高。近期有貸款買房意向的人，可以把目光鎖定在理財(cái)型房貸產(chǎn)品上，避免因持續(xù)加息導(dǎo)致家庭支出受影響以及生活質(zhì)量下降。

美國人房貸講談判技巧

現(xiàn)在是美國人貸款買房的好時(shí)機(jī)。不過，由于次貸危機(jī)的影響，申請房屋貸款的難度比以前大大增加了，所以，美國人少不了要尋找一些技巧，與銀行和貸款機(jī)構(gòu)學(xué)會聰明地進(jìn)行談判才行。

雖然美國的房地產(chǎn)市場尚未走出低迷，但是對于正想購房的人來說，現(xiàn)在倒是個(gè)貸款買房的好時(shí)機(jī)，不僅貸款利率到了歷史的低點(diǎn)，許多房屋的價(jià)格因?yàn)闃I(yè)主無力還貸而大降特降。

新澤西州抵押貸款研究公司HSH Associates Inc。的副總裁嘉彬葛(Keith Gumbinger)稱，只有1961年的時(shí)候才有像現(xiàn)在這樣低的30年期抵押貸款利率。據(jù)了解，近期的30年期固定抵押貸款利率為5.39%，差不多是自1971年開始統(tǒng)計(jì)以來的最低點(diǎn)。

獲得貸款不再容易

前幾年樓市繁榮時(shí)，因?yàn)榱鲃有苑簽E，住房抵押貸款輕而易舉，幾乎人人都可以通過各種渠道獲得大量的抵押貸款。隨著次貸危機(jī)的發(fā)生，美國人的信用也受到了挑戰(zhàn)。不僅許多銀行都收緊了貸款標(biāo)準(zhǔn)，縮減了貸款產(chǎn)品，一些銀行甚至已不再與抵押貸款經(jīng)紀(jì)人發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，因?yàn)檫@些人在樓市瘋狂時(shí)給銀行帶來了許多不良貸款。而那些聲稱可以提供一站式服務(wù)的在線貸款網(wǎng)站，大家也都漸漸知道，他們大多玩的是變相提高貸款利率和隱瞞一些費(fèi)用的手法。

所有這些都增加了買房人的煩惱。如今，美國人要想獲得一份抵押貸款，尤其是想要獲得最佳的貸款利率，不僅首先要確保沒有不良的信用記錄，個(gè)人信用評估(FICO)分?jǐn)?shù)足夠高，債務(wù)負(fù)擔(dān)較輕，收入來源穩(wěn)定，還必須得講究一些技巧，來切實(shí)解決購房資金的難題。

貸款前先搜尋網(wǎng)絡(luò) 在美國，各種抵押貸款網(wǎng)絡(luò)由來已久了。在一些網(wǎng)站，包括Bankrate.com，MortgageMarvel.com和Zillow.com，詳細(xì)地列出了各種貸款利率，還有各種貸款計(jì)算器。一些貸款機(jī)構(gòu)打出頗為吸引人的低利率貸款服務(wù)的廣告。人們只要登錄后，就可以精確地掌握各種利率信息。此外，由于各家貸款機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)不同，人們可以通過網(wǎng)絡(luò)很方便地進(jìn)行貸款比較。36歲的本？杰斯最近打算在加州的舊金山市購買一樁房屋，在申請房貸前，他先登錄Bankrate.com，在查詢舊金山市的30年期固定利率抵押貸款，網(wǎng)站上清楚地列出幾十家銀行或貸款機(jī)構(gòu)的不同利率和費(fèi)用等，內(nèi)容十分詳盡。購房人不僅一目了然，而且還十分容易進(jìn)行比較。當(dāng)然，所有這些網(wǎng)站都是作為中介服務(wù)，貸款人最終還是要直接和銀行或抵押貸款經(jīng)紀(jì)人來辦理具體的貸款業(yè)務(wù)。

在美國，住房抵押貸款的類型非常多，較為普遍的是30年期/15年期固定利率抵押貸款(Fixed Mortgage)和3年期/5年期/7年期浮動利率貸款(ARM)，此外，還要按照貸款額的高低分為高額貸款(Jumbo loan)和符合條件的低額貸款(Conforming loan)，大部分地區(qū)規(guī)定的兩者區(qū)分界限是41.70萬美元，高額貸款的利率要高一些。此外，還有固定和浮動利率相結(jié)合的貸款產(chǎn)品等。

所以對購房人而言，如果已經(jīng)清楚地知道自己想要尋找哪種類型的貸款，那么在線抵押貸款網(wǎng)站是最佳出發(fā)點(diǎn)。當(dāng)坐下來與貸款經(jīng)紀(jì)人或銀行業(yè)務(wù)人員具體地談?wù)撡J款事宜之前，購房人已經(jīng)對可能獲得的貸款利率和相關(guān)費(fèi)用了然于胸，談判起來自然能掌握更大的主動權(quán)。當(dāng)然，如果事先還不能確定什么樣的貸款才能滿足需要，那就只能通過一個(gè)具體的人如律師或貸款經(jīng)紀(jì)人來獲得建議和幫助。

需要提醒的是，一般這類網(wǎng)站會首先要求提供社會安全號和地址。有些人在向網(wǎng)站的在線抵押貸款計(jì)算器輸入數(shù)據(jù)時(shí)，喜歡亂填收入、信用評分或其他主要數(shù)據(jù)資料。而事實(shí)上，如果提交的是不正確的信息，所獲得的貸款利率可能將與實(shí)際可能獲得的大不相同。

直接與銀行談判 盡管受到美國人信用危機(jī)的影響，直接向銀行申請按揭貸款似乎變得越來越難了。但是要知道，任何時(shí)候銀行其實(shí)都是很愿意放貸的，因?yàn)樗麄兙褪强窟@個(gè)來賺錢的，只不過在最近這段時(shí)期添了幾分謹(jǐn)慎而已。所以直接與銀行談判，仍是最行之有效的辦法。

由于一些銀行已停止高額貸款(Jumbo Loan)業(yè)務(wù)，所以借款者要盡量尋找符合條件的低額貸款(Conforming Loan)。另外，如果是第二次貸款，最好還向以前貸款的銀行提出申請。作為他們的老客戶，如果之前沒有什么不良記錄，申請起來會更容易些。

理財(cái)專家提醒說，盡量不要與辦理貸款業(yè)務(wù)的新手打交道。為什么呢？前按揭經(jīng)紀(jì)人史蒂芬？科納特說：“在房地產(chǎn)市場鼎盛時(shí)期，放個(gè)貸款就像撳個(gè)按鈕一樣容易。而現(xiàn)在就沒有那么簡單了，需要層層把關(guān)。”為了防止貸款計(jì)劃半途而廢，最好與至少有5年以上貸款工作經(jīng)驗(yàn)的人來談判，或者在樓市繁榮期就開始做貸款工作的業(yè)務(wù)人員。這些人在房貸時(shí)曾經(jīng)“口子開得很大”，現(xiàn)在即使收縮了一些，相比較那些小心謹(jǐn)慎的新手來說，還是更容易松動。

此外，最好尋找本地的銀行或貸款機(jī)構(gòu)，他們熟悉當(dāng)?shù)厍闆r，在提供優(yōu)惠貸款方面有更大的可能性。試著去找知名銀行的地方分支機(jī)構(gòu)以及社區(qū)銀行和信用合作社等，他們可能覺得這是一個(gè)從其他銀行那里爭奪客戶和業(yè)務(wù)的一個(gè)好機(jī)會。