網(wǎng)購時代 商業(yè)地產(chǎn)“傷不起”？

　　據(jù)《華爾街日報》報道，2011年美國大型購物廣場的平均空置率已達9%；其中美國中西部及南部地區(qū)購物廣場空置現(xiàn)象尤為嚴重，哥倫比亞市達到23%。

　　家庭百貨零售商家得寶北美銷售總裁凱文·彼得斯說：“百萬數(shù)量的客戶向我們明確表示，大商場的時代已經(jīng)結(jié)束，他們看中便捷與輕松，他們用錢包投票。”

　　而在成都，越來越多的人開始擔(dān)憂起來，近兩年不斷井噴出的數(shù)千萬平米的商業(yè)物業(yè)，又將如何理性地應(yīng)對市場選擇？

　　舉個簡單的例子：以強調(diào)“現(xiàn)場體驗”的歡樂谷、南湖國際社區(qū)、極地海洋世界等成都商業(yè)項目卻風(fēng)生水起，包括以餐飲、劇院、酒吧等業(yè)態(tài)，打造以休閑娛樂為主、購物為輔的商業(yè)模式正在獲得消費者極大關(guān)注。可見，以強調(diào)“體驗式”消費為主的商業(yè)模式將成為未來成都商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展方向之一。

　　逛大賣場or網(wǎng)購？

　　長期以來，肖玲經(jīng)營一家國內(nèi)某中檔品牌服飾的成都規(guī)模型實體店銷售終端，前兩年每年銷售業(yè)績超千萬，但最近兩年以來銷售業(yè)績下滑幅度超過20%。“原因很簡單，我做的這個品牌主要針對年輕群體。目前網(wǎng)購的大規(guī)模興起，我的店成了大家的‘試衣店’，他們在店里選中衣服，記下

　　標號和款式，再去網(wǎng)購。”肖玲郁悶地說，“沒辦法，加上快遞費用，價格也就實體店的60%，誰還愿意來實體店買呢？”

　　肖玲的經(jīng)歷絕非個案。統(tǒng)計顯示，2010年，中國網(wǎng)上購物消費規(guī)模已經(jīng)超過兩萬億元。“可以說，網(wǎng)購天量銷售業(yè)績，都是從實體店份額里‘搶過來’的。”成都某零售品牌

　　連鎖店西南區(qū)負責(zé)人告訴記者。

　　“誰不網(wǎng)購？誰沒有淘寶賬號？真沒有？那他絕對out了。”一句話玩笑話，印證了如今網(wǎng)購時代的來臨。

　　“小到食品干果、衣服，大到家電洗衣機、電視機及家裝，我是清一色地通過網(wǎng)購。”80后的成都白領(lǐng)小李略帶自豪地說。

　　賣場“重負”影響需求量

　　相較于靈活多變的網(wǎng)購，傳統(tǒng)賣場模式的弊端表現(xiàn)得比較明顯。“不斷上漲的高昂租金和逐漸走低的銷量是解決目前實體店經(jīng)營成本最大的問題。這將直接影響到商業(yè)物業(yè)的需求量。”有營銷人士告訴記者。

　　華陽一位鄭姓人士在當(dāng)?shù)亟?jīng)營化妝品生意約有五六年了，手里積蓄了一些資金打算購置一間百平米左右的鋪面自主經(jīng)營，”哪知道從去年開始，本地商鋪價格猛漲，現(xiàn)在位置好一點

　　的鋪面售價達到四五萬元/平米；租金漲幅也是驚人，前幾年房東收取的租金漲幅每年也就10%，現(xiàn)在達到了40-50%，生意都沒法做了。

　　而除此之外，實體店高額管理成本和眾多的經(jīng)銷環(huán)節(jié)，也成為不少經(jīng)營戶頭疼的問題。一家裝經(jīng)營人士告訴記者，當(dāng)前家具成本中很大一部分是由現(xiàn)有的銷售渠道模式帶來的，區(qū)域總代理、省級總代理、縣市代理，層層加價之后，再加上賣場高額的租金，

　　“家具產(chǎn)品的最終價格已經(jīng)與原本價格產(chǎn)生了很大偏離，最終導(dǎo)致家具產(chǎn)品的終端價格居高不下，形成‘家具價格與價值的背離’的現(xiàn)狀。”

　　“相對于運營成本較高的實體店，簡單的物流渠道、低廉的價格，和送貨上門的服務(wù)，是網(wǎng)店的核心競爭優(yōu)勢。它們將對商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的市場需求量和競爭力產(chǎn)生較大影響。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)體量必須重視網(wǎng)購影響。”有地產(chǎn)人士指出。

　　強化“體驗式”吸引力

　　“我感覺，網(wǎng)購不會太強烈地沖擊到成都商業(yè)地產(chǎn)。因為，商業(yè)地產(chǎn)一般都以大型綜合體為主，大型綜合體多是給客戶一種逛商場的體驗，如珠寶、服裝會多一些。其實這些品類的東西在網(wǎng)絡(luò)上的購買并不是太多。”嘉聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理李昕認為。

　　除了針對性的各種業(yè)態(tài)搭配，體驗式商業(yè)還強調(diào)消費者購物過程中感官的立體享受，“成功的體驗購物中心對消費者購物心情的控制設(shè)計非常巧妙和體貼，從色彩和建筑形體的設(shè)計使消費者產(chǎn)生愉悅心情，盡量讓消費者在不知不覺中把每個樓層都逛一遍，從顏色和燈光，每條走道的寬度，都有非常人性化的設(shè)計。”一位長期從事商業(yè)地產(chǎn)研究的人士告訴記者。“除此之外，體驗式購物中心的商戶，每隔一段時間會更新一次貨品，在體驗式購物中心的每個街區(qū)努力營造立體感覺，讓人在每個街

　　區(qū)都能獲得新的發(fā)現(xiàn)。國際上目前有很多體驗式購物中心的成功案例，美國紐約第五街、日本東京都新宿大街都是世界超一流的體驗式商業(yè)中心。”

　　“體驗式商業(yè)是一個綜合過程，不是說舞臺搭好了戲就能唱得好聽。在網(wǎng)購時代，成都如此大體量的商業(yè)地產(chǎn)尋找出路，確實還應(yīng)在‘體驗式’消費方面做足文章。”四川商業(yè)連鎖協(xié)會會長冉立春認為。

　　“和住宅相比，成都的商業(yè)地產(chǎn)價格幾乎與之持平，甚至低于某些住宅價格。價格上升的空間還很大。”高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤分析說。而在市場普遍被看好的前提下，追求利潤最大化的開發(fā)商們，個個盯準了這個價格的上浮空間，企圖在市場預(yù)熱期就已經(jīng)為購房者準備好了一頓“饕餮”，犒勞剛剛轉(zhuǎn)入商業(yè)市場的投資者們。