劃重點(diǎn)！央行重磅報(bào)告透露的10條房地產(chǎn)信息

11月25日，央行發(fā)布《中國金融穩(wěn)定報(bào)告（2019）》，對2018年以來我國金融體系的穩(wěn)健性狀況作了全面評估。

報(bào)告認(rèn)為，2018年以來全球經(jīng)濟(jì)政治格局仍處深度調(diào)整過程，中國經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展面臨的外部挑戰(zhàn)明顯增多。金融系統(tǒng)始終堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，推動(dòng)宏觀政策有效實(shí)施，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度加強(qiáng)，金融秩序不斷好轉(zhuǎn)，金融改革開放取得進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)了防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的良好開局，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會大局穩(wěn)定作出了貢獻(xiàn)。

報(bào)告指出，受內(nèi)外部多重因素影響，中國經(jīng)濟(jì)中一些長期積累的深層次矛盾逐漸暴露，金融風(fēng)險(xiǎn)易發(fā)高發(fā)，經(jīng)濟(jì)增長面臨的困難增多。國內(nèi)金融風(fēng)險(xiǎn)正在呈現(xiàn)一些新的特點(diǎn)和演進(jìn)趨勢，重點(diǎn)機(jī)構(gòu)和各類非法金融活動(dòng)的增量風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制，但存量風(fēng)險(xiǎn)仍需進(jìn)一步化解，金融市場對外部沖擊高度敏感，市場異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

此外，報(bào)告中也涉及到了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的一些內(nèi)容。根據(jù)報(bào)告顯示，2018年我國住戶部門債務(wù)水平上升趨勢有所放緩，個(gè)人住房貸款的較快增長勢頭得到一定程度的抑制。雖然與其他國家相比，我國住戶部門債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不突出，但債務(wù)分布不均衡，部分地區(qū)住戶部門和一些低收入家庭杠桿率相對較高。下一步，應(yīng)堅(jiān)持從宏觀審慎視角密切關(guān)注住戶部門債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變化，防范住戶部門債務(wù)水平的過快上漲。

重點(diǎn)一：房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)可能在某些區(qū)域顯現(xiàn)

央行在報(bào)告中表示，將防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)向縱深推進(jìn)。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)金融面臨的不確定因素仍然較多。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期性、結(jié)構(gòu)性問題仍然存在，金融風(fēng)險(xiǎn)正在呈現(xiàn)一些新的特點(diǎn)和演進(jìn)趨勢：

一是，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)仍然較高。地方政府隱性債務(wù)存量規(guī)模大，公司信用類債券違約壓力較大，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)可能在某些區(qū)域顯現(xiàn)，并可能傳導(dǎo)至金融機(jī)構(gòu)。

二是，重點(diǎn)機(jī)構(gòu)和各類非法金融活動(dòng)的增量風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制，但存量風(fēng)險(xiǎn)仍然比較突出。個(gè)別金融控股集團(tuán)、農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)可能暴露，互聯(lián)網(wǎng)金融特別是網(wǎng)絡(luò)借貸風(fēng)險(xiǎn)仍需關(guān)注，非法集資形勢仍然復(fù)雜。

三是，金融市場異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。金融市場對外部沖擊高度敏感，人民幣匯率和外匯儲備穩(wěn)定承壓，金融市場之間的風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅究赡苄约哟蟆?/p>

重點(diǎn)二：住戶貸款余額占全部貸款余額35.1%

報(bào)告指出，2018年末，我國住戶部門貸款余額47.9萬億元，同比增長18.2%，增速較上年回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。住戶部門貸款余額占存款類金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比例為35.1%，同比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。

2018年末，從貸款類型看，住戶部門貸款中的消費(fèi)貸款和經(jīng)營貸款余額占比分別為78.9%和21.1%，同比增速分別為19.9%和12.3%。從貸款期限看，住戶部門貸款中的短期貸款和中長期貸款余額占比分別為29%和71%，與上年比例基本持平。

重點(diǎn)三：個(gè)人住房貸款增速連續(xù)兩年回落

報(bào)告顯示，2018年末個(gè)人住房貸款余額為25.8萬億元，占住戶部門債務(wù)余額的比例為53.9%，同比增長17.8%，增速連續(xù)兩年回落，較同期住戶部門全部貸款增速低0.4個(gè)百分點(diǎn)，自2014年以來首次低于住戶部門全部貸款增速。

報(bào)告認(rèn)為，個(gè)人住房貸款近兩年增速回落與我國房價(jià)增速放緩有關(guān)。2018年，房地產(chǎn)市場在調(diào)控措施不斷升級的背景下逐步回歸理性。從全國平均水平看，2018年房價(jià)增速基本延續(xù)了2017年以來的放緩趨勢，全年上漲5.1%，漲幅較上年末回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。相應(yīng)地，2017年末和2018年末，個(gè)人住房貸款余額同比增速分別較上年同期降低15.9個(gè)和4.4個(gè)百分點(diǎn)，與房價(jià)增速趨勢基本一致。受個(gè)人住房貸款增速變化影響，住戶部門全部貸款增速也連續(xù)兩年保持小幅回落。

重點(diǎn)四：短期消費(fèi)貸款增速小幅回落

報(bào)告指出，2018年，住戶部門短期消費(fèi)貸款同比增速有所回落，但仍處于較高增長區(qū)間。2017年1月至10月，短期消費(fèi)貸款同比增速從19.9%驟增至40.9%，與同期中長期消費(fèi)貸款呈現(xiàn)“一升一降”，且增速上升趨勢明顯偏離同期社會消費(fèi)品零售總額增長趨勢。2018年1月至12月，短期消費(fèi)貸款同比增速有所回落，但總體仍維持在28.1%~40.1%的較高區(qū)間，高出近五年平均增速1~13個(gè)百分點(diǎn)，也高出同期中長期消費(fèi)貸款增速10~15個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告認(rèn)為，2018年短期消費(fèi)貸款增速小幅回落的主要原因可能在于：

一是，近年來居民購房支出驟增，一定程度上擠壓了居民消費(fèi)空間，2018年社會消費(fèi)品零售總額增速為9.0%，低于上年1.2個(gè)百分點(diǎn)。

二是，2017年8月起，針對部分購房者利用消費(fèi)貸產(chǎn)品規(guī)避首付比限制，金融管理部門要求商業(yè)銀行加強(qiáng)個(gè)人信貸真實(shí)性審核，嚴(yán)厲打擊消費(fèi)貸產(chǎn)品違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。在此背景下，短期消費(fèi)貸款增速從2017年10月40.9%的最高點(diǎn)逐步小幅回落。

重點(diǎn)五：住戶部門杠桿率處于國際平均水平

報(bào)告顯示，2018年末我國住戶部門杠桿率為60.4%e。從國際同比看，我國住戶部門杠桿率與國際平均水平一致，低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均水平，但在新興市場經(jīng)濟(jì)體中處于較高水平。

報(bào)告認(rèn)為，從變動(dòng)情況來看，我國住戶部門杠桿率增幅仍處于較高區(qū)間。與上年相比，2018年我國住戶部門杠桿率上升3.4個(gè)百分點(diǎn)，而同期美國和澳大利亞住戶部門杠桿率分別下降1.5個(gè)和0.7個(gè)百分點(diǎn)，日本、英國等經(jīng)濟(jì)體住戶部門杠桿率雖有不同程度上升，但增幅均小于中國。

重點(diǎn)六：低收入家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)較重

債務(wù)收入比（住戶部門債務(wù)余額/可支配收入）是以可支配收入衡量的住戶部門債務(wù)水平。報(bào)告指出，2018年我國住戶部門可支配收入54.4萬億元，同比增長8.7%，較同期住戶部門債務(wù)增速低7.5個(gè)百分點(diǎn)。住戶部門債務(wù)收入比為99.9%，同比上升6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，房貸收入比（個(gè)人住房貸款余額/可支配收入）為47.4%，較上年上升3.7個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告認(rèn)為，收入水平影響居民償債能力，個(gè)別低收入家庭的償債狀況尤其值得關(guān)注。

根據(jù)北京大學(xué)開展的2016年中國家庭追蹤調(diào)查，低收入家庭的債務(wù)負(fù)擔(dān)整體重于高收入家庭：有負(fù)債家庭中，年收入低于6萬元的平均債務(wù)收入比為285.9%，而年收入高于36萬元的平均債務(wù)收入比為89.0%。此外，年收入低于6萬元的有負(fù)債家庭中，有0.8%的家庭債務(wù)超過50萬元，意味著這部分家庭在收入水平不變的情況下，需要用近10年的全部收入償還債務(wù)。低收入家庭金融資產(chǎn)有限，消費(fèi)支出剛性，很可能因?yàn)橐馔庵С鲂枨髮?dǎo)致財(cái)務(wù)狀況惡化。

重點(diǎn)七：東南沿海地區(qū)住戶部門債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較高

報(bào)告顯示，從區(qū)域劃分看，各省份住戶部門債務(wù)分布不均衡。2018年住戶部門杠桿率超過全國水平的省份（直轄市）有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%），其中，杠桿率水平最高的浙江和最低的山西之間相差50個(gè)百分點(diǎn)。上述地區(qū)中，浙江、上海、北京、廣東、福建和重慶的債務(wù)收入比也超過全國水平，居民債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。

2015—2018年，除新疆外，全國各省份（自治區(qū)、直轄市）住戶部門貸款與本地區(qū)生產(chǎn)總值的比例呈整體上升趨勢。其中，海南、上海、天津、浙江和廣東增速較快，四年分別上升26.4個(gè)、21.5個(gè)、21.4個(gè)、20.8個(gè)和18.4個(gè)百分點(diǎn)。

綜合住戶部門貸款與生產(chǎn)總值比例的水平和增速，浙江、上海和廣東不僅住戶部門貸款與生產(chǎn)總值的比例處于全國較高水平，而且貸款積累較快：3個(gè)省市加總的貸款余額和近四年貸款增幅占全國的比例均超過四分之一。

重點(diǎn)八：住戶貸款不良率仍保持在較低水平

由于2018年我國繼續(xù)實(shí)施審慎的房地產(chǎn)信貸政策，與其他高杠桿率國家相比，我國對住房抵押貸款的最低首付比要求更為嚴(yán)格，月償債比率和最長還款期限與國際實(shí)踐基本一致，住戶部門風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較強(qiáng)。

報(bào)告指出，2018年我國住戶部門貸款的不良率，尤其是個(gè)人住房貸款不良率繼續(xù)保持較低水平。截至2018年末，個(gè)人不良貸款余額7103億元，不良率為1.5%，低于銀行貸款整體不良率0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款、個(gè)人汽車貸款和個(gè)人信用卡貸款不良率分別為0.3%、0.7%和1.6%，與上年同期持平。

重點(diǎn)九：繼續(xù)嚴(yán)格遵循“房住不炒”政策定位

央行在報(bào)告中也給出了下一步的政策建議。報(bào)告指出，應(yīng)堅(jiān)持從宏觀審慎視角防范住戶部門債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，多措并舉應(yīng)對部分地區(qū)住戶部門債務(wù)增速過快和部分低收入家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)過重問題。

一是，繼續(xù)嚴(yán)格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”政策定位，完善“因城施策”差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購房。同時(shí)，加大對住房租賃市場的金融支持和規(guī)范，促進(jìn)形成“租售并舉”的住房制度。

二是，在鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新消費(fèi)金融業(yè)務(wù)模式和拓展服務(wù)領(lǐng)域的同時(shí)，督促機(jī)構(gòu)堅(jiān)持對消費(fèi)行為真實(shí)性的審查、提高對消費(fèi)信貸產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

三是，繼續(xù)發(fā)揮普惠金融政策引導(dǎo)和激勵(lì)作用，使金融服務(wù)惠及更多群眾。加強(qiáng)金融知識普及，持續(xù)開展風(fēng)險(xiǎn)提示和宣傳教育，引導(dǎo)樹立正確的財(cái)務(wù)觀念，避免低收入家庭過度負(fù)債。

四是，積極運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析，加快建立全覆蓋的個(gè)人征信體系，為金融機(jī)構(gòu)和金融管理部門決策提供可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

五是，結(jié)合居民資產(chǎn)和收入情況，開展分區(qū)域、分層次的居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測分析，全面反映住戶部門債務(wù)水平。

重點(diǎn)十：債券市場違約主體行業(yè)涉及房地產(chǎn)等行業(yè)

此外，央行在報(bào)告中還對債券市場違約總體情況做了總結(jié)。由于部分企業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式粗放，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢較好時(shí)期盲目擴(kuò)張，過度依賴債務(wù)融資，風(fēng)險(xiǎn)積累較多。

報(bào)告顯示，2018年，國內(nèi)外形勢更加復(fù)雜嚴(yán)峻，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，企業(yè)盈利能力下滑，融資渠道收縮，一些企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，導(dǎo)致全年債券市場違約事件增多。全年公司信用類債券共有46家發(fā)行人的130只債券發(fā)生違約，涉及發(fā)行金額1243億元，同比增長219%。

從違約主體行業(yè)分布看，主要涉及綜合、房地產(chǎn)、商業(yè)貿(mào)易和公共事業(yè)等行業(yè)。從違約時(shí)間分布看，2018年上半年違約數(shù)量較少，下半年違約數(shù)量明顯增多。從發(fā)行利率看，2018年全年1年期和5年期AA級中期票據(jù)與同期國債的日均利差分別為174個(gè)和202個(gè)基點(diǎn)，較上年分別走擴(kuò)15.8個(gè)和25.9個(gè)基點(diǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)擴(kuò)大。

另外，債券市場違約風(fēng)險(xiǎn)有向其他市場傳導(dǎo)的趨勢，從已發(fā)生的違約案例看，部分上市違約企業(yè)因債券違約而出現(xiàn)股價(jià)下跌，面臨股票質(zhì)押融資爆倉風(fēng)險(xiǎn)。