土拍繼續(xù)冷清，房企月銷售任務(wù)完成率不足四成

融資、銷售雙重壓力之下，減少拿地成為房企保證現(xiàn)金流的動作之一。

??根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年10月，全國62%的熱點(diǎn)地塊均以底價(jià)成交。截至11月21日，11月土地市場共有49宗超過10億的土地，其中有17宗地溢價(jià)率超過10%，底價(jià)成交有15宗，占比約30%。而在今年上半年，尚有溢價(jià)率超過20%的土地。

??“年底各個(gè)公司回款壓力都比較大，10月以來銷售明顯下挫，沒有現(xiàn)金回款，大家自然不敢亂拿地?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

??土地市場繼續(xù)冷清

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比增加10.3%，相比1~9月增速回落了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??第一財(cái)經(jīng)記者注意到，多地土地拍賣參與度并不高，許多土地均以底價(jià)成交。

??11月22日，惠州惠城區(qū)有兩宗商住地掛牌入市，編號為GP2019-35號、36號，總起價(jià)39.22億元，總出讓面積約18.94萬平方米。其中，36號土地由旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）旗下的惠州昌煌實(shí)業(yè)有限公司競得，成交價(jià)為底價(jià)20.32億元；35號地塊則流拍。

??11月20日，福州閩清縣一宗城鎮(zhèn)住宅用地入市出讓，為閩清2019005號地塊，最終世茂房地產(chǎn)（00813.HK）以底價(jià)4.01億元競得，樓面地價(jià)2928元/平方米。這塊土地也是二次出讓，最終底價(jià)成交。

??目前看來，近期除了中駿集團(tuán)控股（01966.HK）較為激進(jìn)拿下廈門地王之外，土地市場幾乎沒有波瀾。

??“年末很多地方政府都在和我們進(jìn)行溝通，希望在土地出讓過程中讓我們兜底，不過資金有限，大家都不敢貿(mào)然出手?！币晃蝗A東地產(chǎn)投資人士告訴記者。

??即便是一線城市深圳，土地拍賣市場也出現(xiàn)流拍。

??11月22日，深圳6宗宅地入市出讓，其中，坪山坑梓地塊則未見競拍者，直接流拍。公開資料顯示，該地塊位于坪山區(qū)坑梓街道，土地面積49211.16平方米，建筑面積為22.14萬平方米。該地塊起價(jià)23.85億元，最高限制地價(jià)34.58億元，競買保證金約11.93億元，普通商品住房入市最高均價(jià)為30450元/平方米。

??雖然整個(gè)市場拿地?zé)崆橛兴档?，頭部房企全年的土地儲備還是保持?jǐn)U張態(tài)勢。

??中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年截至11月20日，TOP50房企拿地金額1.92萬億，較2018年同期上漲18%。

??“我們公司投資部每周都會接待一些來出售項(xiàng)目的小房企，現(xiàn)在這個(gè)市場正在逐漸出清沒有實(shí)力的企業(yè)?！币患襎OP15房企高管告訴記者。

??多家公司內(nèi)部銷售完成率不足40%

??第一財(cái)經(jīng)記者了解到，年末土地降溫背后，實(shí)際上是銷售端口的壓力進(jìn)一步增加。

??“我們公司上個(gè)月內(nèi)部的銷售計(jì)劃實(shí)際完成率沒有達(dá)到40%，很多同行也有類似感受。”一家上市房企高管向記者透露。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，重點(diǎn)城市整體成交2250萬平方米，同、環(huán)比分別下跌6%、10%，降幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大。9月成交低迷進(jìn)一步加劇市場觀望情緒，盡管房企在廣州等多個(gè)城市加碼營銷力度，意圖開啟年終業(yè)績搶收，但最終成交量并無明顯起色。

??10月，二手房市場繼續(xù)保持降溫態(tài)勢，7個(gè)重點(diǎn)城市中除成都、杭州成交面積環(huán)比上漲外，其余城市環(huán)比均有下降，同比則是漲跌參半。

??一個(gè)很明顯的信號是，融創(chuàng)中國（01918.HK）、龍湖集團(tuán)（00960.HK）、中國恒大（03333.HK）、陽光城（000671.SZ）等龍頭房企均開始進(jìn)行全員營銷，無論是打折還是“老帶新”，都希望能在年末進(jìn)行一輪搶收。

??第一財(cái)經(jīng)記者通過采訪多家公司了解到，幾乎所有房企均未完成月度任務(wù)，年末市場情緒不振。

??“最近每天都是晚上六七點(diǎn)開始開會，一開就到半夜，整個(gè)營銷條線都面臨巨大壓力。”一位華東營銷總經(jīng)理告訴記者。

??沒有現(xiàn)金和回款保證，加之市場上資金面緊張，逼迫房企無力拿地。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月房企融資成本7.46%，環(huán)比上升0.97個(gè)百分點(diǎn)；其中境外債券單月融資成本9.20%，環(huán)比上升2.36個(gè)百分點(diǎn)，主要在于本月進(jìn)行境外發(fā)債的企業(yè)歷來融資成本較高，此外部分中小型房企融資成本較年初上升也是導(dǎo)致本月境外融資成本較高的原因。

??比如近期，德信中國（02019.HK）就發(fā)行了1億美元額外優(yōu)先票據(jù)，票面利率12.875%。此外，大發(fā)地產(chǎn)（06111.HK）額外發(fā)行1.2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率12.875%。

??“營銷幾乎每個(gè)月的指標(biāo)都是比較極致的，之前把好賣的賣了，年底市場也不樂觀，銷售自然成為困局?！币患曳科蟾邔诱f道。