房企重組再融資卡殼 多家二三線房企謀轉(zhuǎn)型

曾幾何時，樓市井噴，大批房地產(chǎn)企業(yè)登陸A股市場。然而，自去年4月中旬開始，樓市調(diào)控持續(xù)，證監(jiān)會暫緩審批房地產(chǎn)類企業(yè)再融資等一系列重大措施，讓大批房地產(chǎn)類企業(yè)再融資申請被否、借殼上市暫緩審批，不少二三線房企陷入困境。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前滬深兩市包括中珠控股 (600568，收盤價16.29元)、華業(yè)地產(chǎn)（600240，收盤價12.97元）等50多家公司陸續(xù)披露了投資礦業(yè)公司股權(quán)的有關(guān)事項，其股價也告別了去年以來“綿綿無絕期”的下跌，實現(xiàn)了咸魚翻身。其中，涉足稀土礦的鼎立股份 （600614，收盤價12.28元）最多時翻了三倍，華業(yè)地產(chǎn)前后漲幅也將近翻倍。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理上市房企2011年半年報后發(fā)現(xiàn)，目前還有一大批二三線房地產(chǎn)類企業(yè)已經(jīng)陷入經(jīng)營困境，公司將積極尋找發(fā)展新業(yè)務(wù)，不排除炙手可熱的礦產(chǎn)投資將成為其中的一種可能。

房企重組、再融資卡殼

自2009年4月份中弘卓業(yè)集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)成功地實現(xiàn)通過資產(chǎn)置換+定向增發(fā)實現(xiàn)借殼中弘股份（000979，收盤價8.73元）登陸A股市場以后，A股市場基本上對房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市關(guān)上了大門；隨后的2009年8月、11月，世聯(lián)地產(chǎn)（002285，收盤價18.80元）和南國置業(yè)（002305，收盤價5.34元）通過IPO的方式登陸A股，成為了近幾年A股市場房地產(chǎn)企業(yè)IPO的絕唱。

2009年下半年證監(jiān)會已經(jīng)暫停房地產(chǎn)上市公司權(quán)益類再融資審核，無論是IPO還是再融資，房地產(chǎn)融資相關(guān)申請必須先征求國土資源部的意見，證監(jiān)會需要在國土資源部出具審核意見后才會對房地產(chǎn)公司再融資進行最終審批。

受調(diào)控政策影響，除了ST東源（000656，收盤價15.40元）、新華聯(lián)（000620，收盤價7.77元）等存量借殼上市項目幸運地審查放行外，包括ST興業(yè)（600603，收盤價9.12元）等40多家涉及到房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市、再融資的項目全部暫緩審批。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自2009年7月以來，已有近20家房地產(chǎn)企業(yè)借殼重組方案未獲審批或已被否，相關(guān)申請也基本劃了句號。還有60多家上市房企的再融資計劃因?qū)徍碎T檻抬高或股價跌破擬定增發(fā)價而無法成行。

比較一致的預期是，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)是不可能放松的，而房企重組和再融資開閘短期內(nèi)也基本無望。

在這種背景下，不少上市公司在重組相關(guān)事項過期后被迫申請撤回資產(chǎn)重組的申請文件，其中原擬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼的ST興業(yè)在2010年6月份撤回重組申請的同時，決定轉(zhuǎn)型新能源、新材料、光電和礦業(yè)等領(lǐng)域，公司名稱也同步撇掉了 “房地產(chǎn)”的帽子，今年6月份又悄悄申請更改了行業(yè)類別，為下一步的轉(zhuǎn)型做好前期準備。

去年以來，有十幾家涉及到房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的上市公司或修改經(jīng)營范圍、或增加經(jīng)營范圍、或修改行業(yè)類別、或剝離處置地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，甚至還有多家上市公司通過更名的方式完全撇清了與房地產(chǎn)的淵源。

對此，東北一家房地產(chǎn)類上市公司董秘告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，凡是涉及到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，就沒有辦法再融資，重組申請也很難通過。所以比較普遍的做法就是先剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，徹底撇清跟房地產(chǎn)的關(guān)系，后續(xù)的重組轉(zhuǎn)型事項才能獲得監(jiān)管層的認可。

多家二三線房企謀轉(zhuǎn)型

值得注意的是，近期市場再次預期二三線城市樓市限購政策即將出臺?？梢钥闯?，地產(chǎn)調(diào)控非但沒有放松，還有加碼的跡象。

根據(jù)國家統(tǒng)計局8月18日發(fā)布的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年7月份，70個大中城市中環(huán)比價格下降和持平的有31個城市，接近一半。與今年2月份相比，環(huán)比價格下降和持平的城市個數(shù)只有14個，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。但7月份價格同比下降的城市只有1個，而從2月份以來，價格同比下降的城市個數(shù)最多時候也就3個。顯然，與2010年相比，目前國內(nèi)房價還在高位運行，調(diào)控效果還是初步的。

大量二三線房地產(chǎn)類企業(yè)因資產(chǎn)規(guī)模相對較小，在持續(xù)緊縮的調(diào)控過程中已面臨更為顯著的經(jīng)營困境。

根據(jù)近期陸續(xù)披露的2011年半年報，已披露的15家房地產(chǎn)上市公司中，有8家預計今年三季度凈利潤大幅下滑，并且下滑幅度均在50%以上，最大下滑幅度高達312%，而7家預增的房地產(chǎn)類上市公司中的很多公司盈利來源并非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

其中，廣宇集團（002133，收盤價5.10元）預計今年三季度凈利潤下降30%~50%，濱江集團（002244，收盤價9.55元）、嘉凱城（000918，收盤價6.08元）和高新發(fā)展（000628，前收盤價10.59元）等公司的降幅均在80%以上，還有國興地產(chǎn) （000838，收盤價8.76元）、海德股份 （000567，收 盤 價 6.83元）、津濱發(fā)展（000897，收盤價3.90元）等公司下滑幅度也都在90%以上。同時，由于業(yè)績大幅下滑，高新發(fā)展、國興地產(chǎn)預計今年三季度凈利潤將虧損超過1500萬元，津濱發(fā)展則更是虧損高達1.2億~10億元。

實際上，不少房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著更為嚴峻的考驗。

據(jù)WIND的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照證監(jiān)會分類的房地產(chǎn)類上市公司去年年報時平均凈資產(chǎn)收益率為13.33%，平均銷售毛利率為39.45%。而在今年已經(jīng)披露中報的房地產(chǎn)類上市公司中，上述兩項指標則分別為5.80%、43.13%。剔除特殊公司因素，實際上均出現(xiàn)了大幅下降。

同時，銀根持續(xù)緊縮之后，房地產(chǎn)類上市公司的償債能力也已經(jīng)捉襟見肘。據(jù)WIND的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照證監(jiān)會分類的房地產(chǎn)類上市公司去年年報時平均速動比率為0.87%，平均流動比率為2.17%，但是在今年已經(jīng)披露中報的房地產(chǎn)類上市公司中，上述兩項指標已經(jīng)分別下降至0.58%和1.64%，二三線房企下滑尤為突出。

此外，大量二三線上市房企高度一致地提到樓市調(diào)控政策對公司經(jīng)營帶來的巨大壓力，同時普遍預期調(diào)控政策短期不可能松動，甚至還有不少公司提出下半年將積極尋找發(fā)展新業(yè)務(wù)，增加收入來源。