信貸抑制房產(chǎn) 四大銀行第三套房貸均暫停發(fā)放

    正所謂借一根杠桿可以撬動地球，信貸就是房地產(chǎn)業(yè)的杠桿。連續(xù)多年信貸量處于高位和資金對房地產(chǎn)業(yè)的偏好，使得房地產(chǎn)市場的購買力持續(xù)成倍放大。但最近一年來，隨著提高首付比率和利率等政策的出臺，信貸對房地產(chǎn)業(yè)的杠桿作用開始受到抑制。  

    四大銀行第三套房貸均暫停發(fā)放

    記者近日分別致電農(nóng)、中、工、建四大銀行北京客服電話獲知，這些銀行均已暫停第三套商業(yè)住房貸款。中國建設(shè)銀行北京分行已于2011年1月26日暫停對第三套住房的貸款業(yè)務(wù)。中國工商銀行北京分行從2月1日開始暫停第三套住房貸款。中國農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行的北京分行也已經(jīng)陸續(xù)停止了第三套住房貸款業(yè)務(wù)。

    在采訪過程中，工行海淀支行信貸部經(jīng)理告訴記者，目前工行針對商業(yè)住房貸款的優(yōu)惠政策悉數(shù)取消，今年年初工行北京分行將首套住房貸款首付成數(shù)從去年的二成提到三成，利率為基準(zhǔn)利率。同時，需要在開發(fā)商簽約銀行以外的銀行進(jìn)行貸款的申請人，則另需以本市名下已有房產(chǎn)做抵押或另請擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保。

    建行03287號電話銀行話務(wù)員向記者介紹，目前該行已取消之前所有的貸款優(yōu)惠政策，首套商業(yè)住房貸款首付金額要求在三成以上，貸款5年以上者貸款利率為基準(zhǔn)利率。中行客服人員也同樣告訴記者，首套房和二套房貸款利率都暫無優(yōu)惠。

    對于最近銀監(jiān)會重申暫停第三套房貸的政策要求，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩分析說，今年年初以來，北京各大銀行第三套房貸已陸續(xù)暫停發(fā)放，上半年銀行商貸的比例有所下降。在貸款持續(xù)緊縮的情況下，最有可能受影響的是外地購房者。從人數(shù)結(jié)構(gòu)上來看，滿足購房資格要求的外地購房者占整個市場的15%左右。鏈家的內(nèi)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，外地客戶對貸款的依賴程度比本地客戶高。另外，進(jìn)一步緊縮商業(yè)房貸會對剛性需求或是首次購房者影響較大。

    商業(yè)銀行二手房貸款亦偏冷

    對于各大商業(yè)銀行緊縮二手房貸款的傳聞，記者走訪了包括交通銀行、招商銀行、北京銀行、華夏銀行、中信銀行在內(nèi)的5家商業(yè)銀行。銀行方面沒有正面回應(yīng)緊縮傳聞，大多認(rèn)為二手房購房者貸款需求下降成為二手房貸款偏冷的主因。而房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人則認(rèn)為銀行政策調(diào)整對二手房成交量下滑及客戶觀望情緒有明顯影響。

    在走訪過程中，北京銀行、華夏銀行、中信銀行個貸部工作人員均表示所在銀行沒有明確緊縮二手房貸款的政策。招商銀行東直門支行的工作人員告訴記者，前來辦理二手房貸的客源很少，今年年初以來幾乎還沒辦理過二手房貸款業(yè)務(wù)。

    林倩則表示，選擇商業(yè)貸款的二手房購房者的比例從去年接近六成降到今年的二成左右，但她認(rèn)為，這并不表示購房者實際經(jīng)濟(jì)水平有所提高而采用全款購房，而是轉(zhuǎn)而表現(xiàn)為二手房整體成交量的下降。

    從今年開始，銀行對二手房貸的態(tài)度與去年相比幾乎是180度轉(zhuǎn)變。去年銀行方面非常積極爭取二手房貸款，因為對銀行而言，二手房貸利潤率較高。同時，二手房貸款有房子作擔(dān)保，銀行的風(fēng)險率較低。由于存款準(zhǔn)備金率的不斷提高，銀行可貸資金有限，加上銀行政策變化，今年銀行貸款更傾向于中小企業(yè)貸款，其次是一手房貸款，最后才是二手房貸款，這個確實跟前幾年不太一樣。

    林倩認(rèn)為金融調(diào)控手段對房產(chǎn)成交量的影響是非常明顯的。自2011年7月7日央行年內(nèi)第三次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率以來，各大銀行分別取消貸款優(yōu)惠政策，購房者觀望情緒濃厚。目前，要靠貸款才能買房的客戶采取的方式幾乎都是放棄買房計劃。

    民間資本充裕調(diào)控效果仍存變數(shù)

    從最近三年的信貸環(huán)境來看，新增信貸數(shù)量整體是比較大的，房地產(chǎn)市場在調(diào)控重壓下依然堅挺從中獲益不少。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸量充足主要對市場造成了兩方面的影響：一方面增強(qiáng)了流動性，提高了購買力，比如對個人而言是提高了支付能力，對企業(yè)而言，其開發(fā)資金將更為充裕；另一方面，在預(yù)期層面，由于貨幣供應(yīng)量較大，市場普遍對通脹產(chǎn)生了一定的擔(dān)憂，而紛紛把房地產(chǎn)作為抵御通脹的避風(fēng)港。

    國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月CPI同比漲幅為6.5%，在實際生活中多種產(chǎn)品價格可謂高高在上。

    對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在通脹的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控能否實現(xiàn)降房價將是個巨大的考驗。

    此外，隨著自有資金充裕，民間資本和當(dāng)前的信貸資本相結(jié)合，即便信貸稍稍受到抑制，其能量仍然巨大。胡景暉表示，當(dāng)前至少有5000億元民間資本正在尋找出路，但最終除了房地產(chǎn)，其去向并不是太多。

    “信貸數(shù)量較大體現(xiàn)的是相對寬松的貨幣環(huán)境，對于房地產(chǎn)而言，能否從嚴(yán)執(zhí)行提高首付和利率等房貸政策至關(guān)重要，這能夠影響房地產(chǎn)市場的走勢，但調(diào)控最終能否成功則取決于政策的組合拳效應(yīng)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示。