全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生談房地產(chǎn)：有“危”更有“機(jī)”

2019年底，馬云在底特律會(huì)上說(shuō)，“如果美國(guó)是在汽車輪子上，那么中國(guó)是在互聯(lián)網(wǎng)或者手機(jī)上。”數(shù)字化正深刻改變著國(guó)人，并反映在他們的衣食住行各個(gè)場(chǎng)景里，更不斷推進(jìn)著中國(guó)企業(yè)的數(shù)字化程度。

11月1日，由中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)新聞中心·中國(guó)網(wǎng)、中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合舉辦的“第五屆中國(guó)城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商大會(huì)”上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生發(fā)表了“2019房地產(chǎn)未來(lái)已來(lái)”的主題演講，并在演講結(jié)束后接受了中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)的專訪。她表示，房地產(chǎn)有危更有機(jī)，臨界點(diǎn)之后，就要翻篇，翻篇以后的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)以新的形式出現(xiàn)。數(shù)字化社區(qū)是下一個(gè)風(fēng)口，近水樓臺(tái)先得月的是房企。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

房地產(chǎn)行業(yè)的危和機(jī)

今年注定是不尋常的一年。在這一年里，世界正面臨百年未有的大變局。世界經(jīng)濟(jì)整體下滑，貿(mào)易戰(zhàn)促成多元化格局形成，大國(guó)間戰(zhàn)略軍事競(jìng)爭(zhēng)加劇。

作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的一環(huán)，房地產(chǎn)投資占比依舊大。今年前三季度數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)對(duì)GDP依舊是正拉動(dòng)，房地產(chǎn)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)率為16.4%。

盡管有數(shù)據(jù)在上升，但房地產(chǎn)有它危的一面。行業(yè)投資下降、資產(chǎn)負(fù)債率提高、土地市場(chǎng)變化等等，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)?！斑@主要體現(xiàn)在投資的下降、土地急劇的負(fù)增長(zhǎng)，以及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的急劇上升”，聶梅生認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)投資仍將會(huì)繼續(xù)下降。

2019年是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)臨界點(diǎn)。聶梅生說(shuō)，盡管稱之為一個(gè)臨界點(diǎn)，但并不等于翻過(guò)臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)就一定要下滑，一定要崩盤。臨界點(diǎn)之后，就要翻篇，翻篇以后，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)以新的形式出現(xiàn)。

硬幣有正反面，房地產(chǎn)行業(yè)有危也有機(jī)。今年不僅是新中國(guó)成立70周年，也是數(shù)字化元年。當(dāng)傳統(tǒng)觀念被數(shù)字重新定義，當(dāng)數(shù)字貨幣概念出世，如風(fēng)起云涌般，“一切有關(guān)于數(shù)字相關(guān)的新興事物，如數(shù)字城市、數(shù)字產(chǎn)業(yè)、數(shù)字社區(qū)都應(yīng)運(yùn)而生，這必定會(huì)引起中國(guó)甚至全球政治、經(jīng)濟(jì)、生活的變化”，聶梅生坦言。

值此數(shù)字化元年之際，房地產(chǎn)翻篇過(guò)后的新形式，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：“一、從棚改、租賃市場(chǎng)到老舊小區(qū)改造等，跟城市運(yùn)營(yíng)有很大關(guān)系，都是房住不炒；二、銀根肯定不會(huì)放松，因?yàn)橐ＷC經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；三、地根，土地財(cái)政的沒(méi)落和土地資源的釋放同時(shí)并舉；四、稅收，新的稅制當(dāng)中，個(gè)人C端的權(quán)重加強(qiáng)，B端減稅”，聶梅生說(shuō)。

房地產(chǎn)行業(yè)怎么翻篇？      

那么，有危又有機(jī)之中，房地產(chǎn)行業(yè)該如何翻篇？聶梅生給出了答案。

首當(dāng)其沖的是投資轉(zhuǎn)消費(fèi)。在此之前，在投資方面，很多房企從GDP層面考慮較多，現(xiàn)在考慮更多的是美好生活指數(shù)，以及國(guó)民幸福指數(shù)。轉(zhuǎn)到美好生活，轉(zhuǎn)到城市運(yùn)營(yíng)，最終的指數(shù)需要重新架構(gòu)。

其二 、增量轉(zhuǎn)存量。將房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額、銷售面積轉(zhuǎn)到存量資產(chǎn)的價(jià)值，充分挖掘出來(lái)，并最終運(yùn)營(yíng)起來(lái)。

其三、開發(fā)轉(zhuǎn)服務(wù)。從短期開發(fā)轉(zhuǎn)長(zhǎng)期持有的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。   

這其中頗為重要的是產(chǎn)業(yè)融合。聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)如果不能建立起一個(gè)和其它產(chǎn)業(yè)很好融合的觀念，是翻不了篇的，將依舊是原來(lái)的態(tài)勢(shì)。

實(shí)際上，在現(xiàn)在的產(chǎn)城融合中，常住人口有8億多，城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，存量住房有300億平方米，存量資產(chǎn)大概300-400萬(wàn)億的市值。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生接受中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)專訪

存量市場(chǎng)顯然是待挖掘的金礦。然而，存量資產(chǎn)如何盤活？“這與城市運(yùn)營(yíng)有關(guān)，與科技有關(guān)。將城市運(yùn)營(yíng)和科技結(jié)合起來(lái)。也就是，科技不僅與房地產(chǎn)融合，還可與產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)融合”，聶梅生認(rèn)為。

因?yàn)?，?007年到2019年，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代是人+人，從今年開始，2019年到2031年，這十年的迭代是物物互聯(lián)，是場(chǎng)景+場(chǎng)景的物物互聯(lián)。據(jù)此，“數(shù)字產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的融合勢(shì)在必行”，聶梅生再次強(qiáng)調(diào)。

她指出，產(chǎn)業(yè)融合基本產(chǎn)生在開發(fā)端和存量資產(chǎn)端。2020年，只要產(chǎn)業(yè)很好地融合，存量端的數(shù)字化，以及開發(fā)建設(shè)端的數(shù)字化，將會(huì)實(shí)現(xiàn)重大突破。

近水樓臺(tái)的是房企

5G支持下的物聯(lián)網(wǎng)，在開發(fā)建設(shè)端的融合，是提升產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要機(jī)遇。“就是你能夠想清楚在5G支持下的物聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)建設(shè)端如何給它賦能，比如AI技術(shù)。AI技術(shù)改變了制造業(yè)，也會(huì)改變建造業(yè)”，聶梅生認(rèn)為。

住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)了新的突破。隨著勞動(dòng)力的稀缺和緊張，不僅是制造業(yè)，建造業(yè)也在尋求突破口，一些房企如碧桂園紛紛研發(fā)施工機(jī)器人砌磚、抹灰；遠(yuǎn)大住工抓住多年徘徊不前的住宅產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)了車間的數(shù)字化，每個(gè)車間都有個(gè)二維碼?！拔磥?lái)，隨著整個(gè)數(shù)字產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的施工、建造業(yè)，將會(huì)和AI技術(shù)強(qiáng)力結(jié)合”，聶梅生斷言。

在過(guò)去20年，綠色建筑、健康住宅等，始終沒(méi)有賦能全行業(yè)，但在新數(shù)字化的思維方式、物聯(lián)網(wǎng)，甚至區(qū)塊鏈的相互結(jié)合下，房地產(chǎn)行業(yè)最終勢(shì)必和數(shù)字化、智慧化相結(jié)合，并不斷升級(jí)，向社會(huì)普及、普惠。

從存量數(shù)字端來(lái)看，具有流量思維的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，與擁有管理思維的物業(yè)管理企業(yè)，難免有一場(chǎng)正面PK。為什么物業(yè)管理企業(yè)干不過(guò)美團(tuán)們？事實(shí)上，“數(shù)字社區(qū)的出發(fā)點(diǎn)和終極目標(biāo)一定是C端客戶，就是物又見人，人人相聯(lián)、物物相聯(lián)、人物相聯(lián)”，聶梅生認(rèn)為。

數(shù)字社區(qū)成為存量資產(chǎn)端異軍突起的抓手，也可稱之為存量資產(chǎn)端的數(shù)字化。聶梅生指出，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)將數(shù)字社區(qū)當(dāng)成一個(gè)風(fēng)口，但近水樓臺(tái)先得月的卻是房企，他們不僅掌握著社區(qū)，還手持著物業(yè)管理。

那么，數(shù)字社區(qū)的方案和步驟是什么？聶梅生認(rèn)為，先在社區(qū)進(jìn)行各種各樣的實(shí)景示范、試點(diǎn)。這些數(shù)字化社區(qū)方案之中，有基于大數(shù)據(jù)思維的，有基于互聯(lián)網(wǎng)思維的，有基于數(shù)字貨幣的，也有基于區(qū)塊鏈思維的，也有基于原來(lái)的BIM系統(tǒng)、CIM系統(tǒng)、小區(qū)硬件、刷臉等等。將這些實(shí)例總結(jié)好，再建立開放互聯(lián)互通的數(shù)字社區(qū)的云平臺(tái)，開放試點(diǎn)，建設(shè)必要的標(biāo)準(zhǔn)，最后推廣應(yīng)用。