經(jīng)濟(jì)普查中的“房地產(chǎn)”：14年間營(yíng)收漲8倍、負(fù)債漲16倍

11月20日，第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查成果公布。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143696.0億元，負(fù)債合計(jì)889489.2億元。

時(shí)代周報(bào)記者查閱資料并測(cè)算發(fā)現(xiàn)，自2004年末（第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查）以來(lái)，14年間，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入上漲了8.75倍——根據(jù)第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果，2004年房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為14740.6億元。同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債上漲了16.56倍——根據(jù)第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位負(fù)債合計(jì)為50653.0億元。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法人單位數(shù)據(jù)來(lái)看，比例相差無(wú)幾。

根據(jù)第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)成果，截至2018年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法人單位全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入125718.4億元，2004年第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查時(shí)，這一數(shù)據(jù)為13315.0億元，14年間增長(zhǎng)8.44倍；在負(fù)債方面，截至2018年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法人單位負(fù)債為787264.7億元，2004年為45784.1億元，負(fù)債增長(zhǎng)16.20倍。

流動(dòng)性承壓， 中小房企相繼倒閉

“2008年金融危機(jī)后，為提振經(jīng)濟(jì)，當(dāng)時(shí)整個(gè)市場(chǎng)上的資金比較寬松，企業(yè)紛紛加杠桿。另外在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，2016年下半年開(kāi)始，一二三四線城市均進(jìn)入板塊輪動(dòng)，出現(xiàn)了一個(gè)市場(chǎng)快速上行的窗口，各房企為了獲得市場(chǎng)，紛紛踏著市場(chǎng)上行的浪而行，加杠桿以提升自己的業(yè)務(wù)規(guī)模?！蓖哐芯吭嚎偙O(jiān)張宏偉在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)解釋。

加杠桿的結(jié)果顯而易見(jiàn)，隨著資金環(huán)境收緊、市場(chǎng)下行，房企“如履薄冰”。

“目前我國(guó)提出‘三去一降一補(bǔ)’來(lái)降杠桿，但是總體而言，降杠桿是比較難的。當(dāng)前國(guó)企的杠桿率已經(jīng)有所降低，但是民營(yíng)企業(yè)的杠桿率仍舊較高。在房企方面，同樣是加杠桿容易降杠桿難，現(xiàn)在房企過(guò)去加的杠桿仍未完全去掉或降下來(lái)。隨著資金環(huán)境收緊、市場(chǎng)面臨下行，不斷有房企收縮拿地和自身規(guī)模，以保障企業(yè)運(yùn)行。另外，也不乏有房企爆出債務(wù)違約等問(wèn)題。比如今年寧波的房企銀億，以及上海的房企三盛宏業(yè)等?！睆埡陚ケ硎?。

今年10月21日，上海民營(yíng)房企三盛宏業(yè)上海、舟山等區(qū)域部分員工因理財(cái)產(chǎn)品逾期兌付，前往上海三盛宏業(yè)總部“堵門(mén)”討要說(shuō)法引發(fā)大眾關(guān)注，從而也讓三盛宏業(yè)資金鏈承壓、項(xiàng)目停工等問(wèn)題暴露在陽(yáng)光下。無(wú)獨(dú)有偶，曾以房地產(chǎn)發(fā)家并成為寧波首富的熊續(xù)強(qiáng)也受困于流動(dòng)性危機(jī)，于6月14日正式申請(qǐng)了破產(chǎn)重整。

根據(jù)今年上半年上市房企半年報(bào)梳理，2019年上半年，房地產(chǎn)上市企業(yè)凈負(fù)債率為82.7%，雖較2018年同期有所下降，但仍處于較高位置。危機(jī)還在蔓延。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，截止11月15日，全國(guó)已有453家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣布破產(chǎn)倒閉，倒閉數(shù)量超過(guò)去年全年的數(shù)量。

中介行業(yè)擴(kuò)張逾兩倍

除了負(fù)債情況，第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)還顯示，近五年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅猛。

2018年末，全國(guó)共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位74.2萬(wàn)個(gè)，比2013年末增長(zhǎng)119.5%；共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位的從業(yè)人員為1263.5萬(wàn)人，比2013年末增長(zhǎng)44.0%。

分行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)增長(zhǎng)明顯。數(shù)據(jù)顯示，2018年末，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)20.6萬(wàn)個(gè)，比2013年末增長(zhǎng)212.7%。另外，在從業(yè)人員方面，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)就業(yè)人數(shù)為158.3萬(wàn)人，比2013年末增長(zhǎng)103.9%。

對(duì)比之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張幅度明顯弱勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)法人單位數(shù)量為20.6萬(wàn)個(gè)，比2013年末增長(zhǎng)55.6%，在從業(yè)人員方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從業(yè)人員為371.5萬(wàn)人，比2013年末增長(zhǎng)了10.9%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英分析指出：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，中介服務(wù)行業(yè)是人員密集型行業(yè)。近年來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都呈現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張。”

數(shù)據(jù)顯示，二手房交易在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的比重正不斷增加。

2012-2018年，中國(guó)二手房交易規(guī)模呈現(xiàn)波動(dòng)上升趨勢(shì)?？v觀2018年全年，全國(guó)二手房銷(xiāo)售額為6.53萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.5%。占比方面，2018年中國(guó)住宅商品房的銷(xiāo)售額為12.64萬(wàn)億元，其中二手房交易規(guī)模占比34.1%。

在北上廣深等一線城市，二手房交易占比更是超過(guò)一半。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截止2018年末，北京、廈門(mén)、深圳等城市二手房銷(xiāo)售套數(shù)占整體商品房銷(xiāo)售比重已達(dá)70%左右，大連、南京、無(wú)錫、上海、廣州、寧波等城市二手房銷(xiāo)售套數(shù)占比也已超過(guò)50%。

“中介服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員增加是大勢(shì)所趨。”國(guó)仕英指出，“目前二手房交易規(guī)模越來(lái)越大，對(duì)中介服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的需求越來(lái)越多。另外，中介服務(wù)行業(yè)逐漸發(fā)展規(guī)范，也會(huì)吸引更多的人進(jìn)入中介行業(yè)工作?！?/p>