溫州樓市：“崩盤(pán)論”悄然變身“拐點(diǎn)說(shuō)”

樓市趨勢(shì)，也許過(guò)一段時(shí)間會(huì)更明了。

葉維堅(jiān)：溫州市最大的一手房營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)溫州朗兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)

陳偉：溫州最大的二手房營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)溫州區(qū)域分部策劃部經(jīng)理

    “崩盤(pán)論”悄然變身“拐點(diǎn)說(shuō)”

    記者發(fā)現(xiàn)，首條微博發(fā)布后不幾天，張波已悄然對(duì)其“崩盤(pán)論”進(jìn)行了修改。

    他在8月17日再發(fā)微博，重新闡述了自己的觀點(diǎn)：“溫州樓市進(jìn)入拐點(diǎn)”。理由是據(jù)媒體報(bào)道，今年上半年，全市商品房銷售面積為61.96萬(wàn)平方米，同比下降47.4%；市區(qū)二手住房總成交量為63.5萬(wàn)平方米，同比下降58.6%。與此同時(shí)，土地招拍掛的流標(biāo)現(xiàn)象不斷。今年上半年，市區(qū)土地出讓市場(chǎng)一改火爆場(chǎng)面，出讓的19個(gè)土地中有14個(gè)流標(biāo)，占比高達(dá)74%。

    其中“崩盤(pán)”論斷未再出現(xiàn)，取而代之的是“拐點(diǎn)”兩字。而面對(duì)晨報(bào)記者，張波表示，微博上的言論僅是一種“個(gè)人的分析”。在被問(wèn)及如果現(xiàn)在對(duì)溫州樓市再進(jìn)行判斷，“崩盤(pán)”和“拐點(diǎn)”那個(gè)用詞更準(zhǔn)確時(shí)，張波又換了一個(gè)說(shuō)法：“應(yīng)該說(shuō)如果國(guó)家政策繼續(xù)打壓的話，會(huì)是一個(gè)寒冬的來(lái)臨。 ”

    觀點(diǎn)1：溫州樓市遠(yuǎn)未達(dá)到“崩盤(pán)”標(biāo)準(zhǔn)

    周德文：要拋盤(pán)也不會(huì)從溫州開(kāi)始

    “我個(gè)人認(rèn)為，溫州樓市并未、也不會(huì)出現(xiàn)‘崩盤(pán)’現(xiàn)象。”

    原因很簡(jiǎn)單，溫州改革開(kāi)放30年來(lái)，積累了巨大的財(cái)富。溫州人買房確實(shí)比較多，但能夠支撐目前的房市。而且，在目前通脹的形勢(shì)下，房地產(chǎn)仍會(huì)是一種保值增值的投資渠道。

    中國(guó)香港地區(qū)和新加坡、俄羅斯等都曾經(jīng)歷過(guò)所謂的“崩盤(pán)”，即房?jī)r(jià)大幅下滑的局面，在短短半年之內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)直線下跌，幅度達(dá)到30%，甚至60%。參照上述例子，目前溫州樓市遠(yuǎn)未達(dá)到“崩盤(pán)”的標(biāo)準(zhǔn)。

    實(shí)際上，上海、北京、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)都曾出現(xiàn)過(guò)下滑，但都沒(méi)有引起這么強(qiáng)烈的關(guān)注。原因可能是溫州炒房團(tuán)的名聲太大，而且溫州是一個(gè)比較敏感的城市，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大、民間資本實(shí)力比較雄厚，大家心目中把它當(dāng)成了一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

    目前出現(xiàn)在二手交易市場(chǎng)掛牌的房子開(kāi)始增多，也出現(xiàn)個(gè)別投資者因?yàn)榧毙栀Y金，將房產(chǎn)按照當(dāng)初的買入價(jià)、甚至降價(jià)10萬(wàn)元、20萬(wàn)元進(jìn)行出售，但這僅是個(gè)案，對(duì)整體房地產(chǎn)的影響并不大，而在其他城市也發(fā)生過(guò)這樣的現(xiàn)象。

    另外，溫州炒房團(tuán)即便真要拋盤(pán)，也會(huì)先從杭州、上海、北京等地開(kāi)始拋盤(pán)，因?yàn)闇刂菔浅捶靠妥羁春玫某鞘兄?，要拋盤(pán)也不會(huì)先從溫州開(kāi)始。因?yàn)闇刂菔欠績(jī)r(jià)最堅(jiān)挺的城市之一。

    陳偉：目前定價(jià)權(quán)仍然在房東手里

    從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在溫州全市60多家門(mén)店的交易情況來(lái)看，現(xiàn)在處于賣家和買家的博弈階段，盡管目前成交量在下降，最近半年房?jī)r(jià)的確也有約10%的降幅，但定價(jià)權(quán)仍然主要在房東手里，多數(shù)房東仍然抱著“賣不到心理價(jià)位就先掛著”的心態(tài)，只有少數(shù)房東的確是遇到了資金方面的重大壓力，才會(huì)將掛牌價(jià)明顯拉低。

    樓市“崩盤(pán)”我沒(méi)看到過(guò)，如果有，我想應(yīng)該和“井噴”正好要相反。2009年，溫州樓市“井噴”時(shí)，不少房東的掛牌價(jià)一天三變，每平方米單價(jià)上午掛30100元，中午就變成30500元，和買家坐下來(lái)要簽合同了，又漲到了31000元。

    葉維堅(jiān)：仍然長(zhǎng)期看好整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)

    嚴(yán)厲的限購(gòu)政策的確對(duì)溫州樓市產(chǎn)生了很大的影響。但是所謂的“拋盤(pán)潮”肯定是不符合實(shí)際的。如果是出現(xiàn)“拋盤(pán)潮”，那應(yīng)該是市場(chǎng)供應(yīng)量突然迅速增加，才可能出現(xiàn)所謂的“拋盤(pán)潮”，但實(shí)際情況是，供應(yīng)量的確有所增加，但并沒(méi)出現(xiàn)陡增的狀況。

    不過(guò)，在二手房市場(chǎng)，下半年可能還會(huì)有10%的降幅。畢竟限購(gòu)令的背景下，投資者幾乎已經(jīng)退場(chǎng)了，而且人們也對(duì)降價(jià)形成了心理預(yù)期。但我認(rèn)為，目前只是短期低迷的局面，我個(gè)人對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期還是看好的。

    觀點(diǎn)2：中小企業(yè)融資難但非賣房主因

    周德文表示，國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，不少人很自然將“崩盤(pán)論”與目前溫州中小企業(yè)資金鏈的緊張聯(lián)系到了一起，認(rèn)為很多企業(yè)家是在拋樓盤(pán)救實(shí)業(yè)。

    今年以來(lái)，溫州中小企業(yè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的確出現(xiàn)了一些困難。隨著國(guó)家不斷收緊銀根，中小企業(yè)、特別是小企業(yè)已經(jīng)很難從銀行獲得貸款，而民間借貸利息太高，“不少小企業(yè)現(xiàn)在一年的利潤(rùn)也僅有3%，怎么可能去借月息3%的民間貸款？”“早上有一個(gè)企業(yè)家還來(lái)討教，說(shuō)手頭的房子是不是要拋，但我認(rèn)為，如果手頭資金不是很緊就不要拋，因?yàn)楝F(xiàn)在若以進(jìn)價(jià)賣出，至少交易等稅費(fèi)是要損失的，而且溫州人的習(xí)慣至少是要保住1分的月息。”

    此外周德文還認(rèn)為，賣房將資金充實(shí)到實(shí)業(yè)里，反而是企業(yè)家對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)有信心的表現(xiàn)，而不是樓市要“崩盤(pán)”的征兆。

    觀點(diǎn)3：資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)民間借貸“畢竟是少數(shù)”

    民間借貸生錢如此“輕松愜意”，低迷的樓市資金是否會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)民間借貸？一位溫州當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，在溫州有不少人炒房，現(xiàn)在看民間借貸利率高，就將房屋抵押獲得的資金用于民間借貸。

    不過(guò)，周德文和多位溫州本地的房產(chǎn)中介資深人士認(rèn)為“這畢竟是少數(shù)”，因?yàn)槟壳懊耖g借貸的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)“相當(dāng)高”，而兩相比較，房地產(chǎn)投資依然比較穩(wěn)健，這也是溫州樓市未現(xiàn)“崩盤(pán)”的很好佐證。

    溫州市中級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3－5月，全市法院共受理民間借貸糾紛案件2628件，同比多增474件，意味著平均每天有近30起民間借貸糾紛產(chǎn)生；案件總標(biāo)的額高達(dá)9.31億元，同比增長(zhǎng)3.15億元。

    周德文說(shuō)，他已經(jīng)用數(shù)學(xué)模型測(cè)算過(guò)，一般的企業(yè)借高利貸，借1個(gè)月短期的還可以，3個(gè)月的就很難保證還能還得起，6個(gè)月就幾乎很難活下去，但有的企業(yè)甚至借了1年的高利貸。“這是非常可怕的”，如以月息8分算，一年的利息高達(dá)96%，也就是說(shuō)，借100萬(wàn)元一年，連利息接近要還200萬(wàn)元，“就是房地產(chǎn)最旺的年份，也就是30%的漲幅，什么企業(yè)能夠有這樣的利潤(rùn)？”

    周德文還表示，炒房并不是溫州民營(yíng)資本的全部去向。溫州36萬(wàn)家中小企業(yè)，資本的主流去向還在金融創(chuàng)投、新興產(chǎn)業(yè)、礦山等資源性的投資以及新農(nóng)村和現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)等方向，炒房、炒藥材、炒玉石等，也僅是其中的一小部分。