中航地產(chǎn)大撤退：一家非典型央企的歸零之路

10月30日，中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)有限公司（下簡(jiǎn)稱中航集團(tuán)）旗下房地產(chǎn)平臺(tái)，中航善達(dá)股份有限公司（000043.SH，下簡(jiǎn)稱“中航善達(dá)”，公司名稱變更前為“中航地產(chǎn)”。）披露三季報(bào)。

前三季度公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.18億元，同比增長(zhǎng)-2.27%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)1.38億元，同比增長(zhǎng)-83.35%。

即便是遭遇房地產(chǎn)流年不利，一家公司歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)出現(xiàn)如此下跌也實(shí)屬夸張。

細(xì)究其業(yè)務(wù)關(guān)鍵數(shù)據(jù)——一家公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)下降速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公司營(yíng)業(yè)收入降幅，這一切都與其經(jīng)年以來(lái)逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)。

早在2010年國(guó)資委就發(fā)布文件，要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后必須退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在退出名單之上，知名央企中航集團(tuán)赫然在列。而在地產(chǎn)行業(yè)巨大利潤(rùn)的無(wú)限誘惑下，中航集團(tuán)多年來(lái)遲遲舍不得松手。

2015年7月2日至8月30日，中央第三巡視組對(duì)中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)進(jìn)行了專項(xiàng)巡視后，進(jìn)行了毫不留情的批評(píng)：“對(duì)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策置若罔聞，項(xiàng)目開發(fā)禁而不止”，如此措辭嚴(yán)厲的批評(píng)對(duì)于一家大型央企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是給旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目判了死刑。

從此中航集團(tuán)開始其“去房地產(chǎn)化”道路，四年過(guò)去了，其走向告別的旅程已近尾聲。

中航地產(chǎn)的“更名改姓”

在被巡視組點(diǎn)名批評(píng)后的第二年即2016年，國(guó)務(wù)院國(guó)資委召開中央企業(yè)產(chǎn)業(yè)重組合作整合座談會(huì)。會(huì)上不斷針對(duì)央企重組整合進(jìn)行政策吹風(fēng)。

兩個(gè)月后，中航集團(tuán)與保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（600048.SH，下簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)）達(dá)成協(xié)議。中航開始了地產(chǎn)業(yè)務(wù)大撤退，大批量的地產(chǎn)項(xiàng)目被轉(zhuǎn)賣。

保利地產(chǎn)全資子公司廣州金地受讓中航地產(chǎn)持有的成都航逸科技成都航逸置業(yè) 、江蘇中航地產(chǎn)、九江中航地產(chǎn)、新疆中航投資股權(quán)、岳陽(yáng)建橋投資、贛州中航地產(chǎn)七家子公司100%股權(quán)，以及贛州中航置業(yè)79.17%股權(quán)，同時(shí)保利江西受讓江西中航地產(chǎn)持有的南昌中航國(guó)際廣場(chǎng)二期項(xiàng)目，總價(jià)20.3億元。同時(shí)由于子公司的出售以及去房地產(chǎn)化，中航集團(tuán)大量從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的員工在新形勢(shì) 下不得不紛紛離職。

作為長(zhǎng)期深耕于地產(chǎn)一線的中航集團(tuán)老員工，似乎離開才是最好的選擇。不同企業(yè)間文化沖突在此時(shí)顯得尤為尖銳，中航集團(tuán)是老牌的工業(yè)企業(yè)，其下有著沈飛，西飛等國(guó)內(nèi)知名的飛機(jī)制造廠，一家以飛機(jī)制造為主業(yè)的公司，其地產(chǎn)項(xiàng)目也必然受到公司風(fēng)格做派的影響，有一股工業(yè)的風(fēng)格——不緊不慢，從中航善達(dá)的經(jīng)營(yíng)上可以看出一二，在房企爭(zhēng)先恐后開始高周轉(zhuǎn)模式的背景下。中航地產(chǎn)仍然走著自己不緊不慢的步調(diào)。

與之相比的是保利地產(chǎn)，在退下“招保萬(wàn)金”的王座后，保利地產(chǎn)也開始了高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。兩者的工作強(qiáng)度、工作內(nèi)容、甚至工作性質(zhì)都截然不同。習(xí)慣了大央企的一貫作風(fēng)的中航善達(dá)老員工未必能夠適應(yīng)新工作新節(jié)奏。

同時(shí)保利地產(chǎn)也對(duì)這些中航善達(dá)的老員工入職后感到棘手，畢竟兩家公司在地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展水平方面相差確實(shí)有些大。

新形勢(shì)整合的離職風(fēng)波中還被爆出了中航善達(dá)給出的離職方案中補(bǔ)償款并不能讓老員工滿意，公司準(zhǔn)備按照“N+1”方式對(duì)選擇解除勞動(dòng)合同的員工“一刀切”式的補(bǔ)償。

但員工要求按照新勞動(dòng)法的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。

勞動(dòng)法新規(guī)規(guī)定：“勞動(dòng)者月工資高于用人單位所在直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公布的本地區(qū)上年度職工月平均工資3倍的，向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按職工月平均工資3倍的數(shù)額支付。以上標(biāo)準(zhǔn)要求與中航善達(dá)最終給出的補(bǔ)償方案相差3倍。

中房網(wǎng)的一篇報(bào)道這文章曾指出：中航善達(dá)深圳市的在崗職工2015年的平均工資為81034元，折合每月6753元。三倍即2萬(wàn)元余元，乘以12再加1月平均工資，即約26.3萬(wàn)元。

這讓一些工齡超過(guò)20年的老員工認(rèn)為極為不公且拒絕接受。中航善達(dá)有員工表示，“我們把大半輩子和所有青春都獻(xiàn)給了公司，到頭來(lái)卻只值這么一點(diǎn)？”

曾有員工沖進(jìn)正在進(jìn)行的董事會(huì)議中向公司討要說(shuō)法，一時(shí)滿城風(fēng)雨，更爆出中航出售的武漢項(xiàng)目，當(dāng)初留下的26名原中航人，至今已離職24位，其余在新公司也處處受到排擠。

如此大規(guī)模的資產(chǎn)剝離對(duì)中航善達(dá)的影響不僅表現(xiàn)在員工中，在資本市場(chǎng)上更是一覽無(wú)遺。

雖然公司2016年年報(bào)營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，從2015年的55.18億元增長(zhǎng)到了63.22億元，但這8.04億元的收入增長(zhǎng)均來(lái)自于出售子公司。雖然“賣身”實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績(jī)短期內(nèi)增長(zhǎng)，但隨著戰(zhàn)略大調(diào)整公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)必受影響。

2017年，中航善達(dá)的剝離還在繼續(xù)，公司相繼完成了中航城置業(yè)（上海）有限公司100%股權(quán)和子公司持有的深圳市深越聯(lián)合投資有限公司27%股權(quán)出讓給中航善達(dá)的長(zhǎng)期合作伙伴深圳市卓越不動(dòng)產(chǎn)投資有限公司 。

2016年出售大量資產(chǎn)的后遺癥開始顯現(xiàn)，中航善達(dá)2017年利潤(rùn)總額同比下降12.30%，約為2.6億元；歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)約為1.5億元，同比下降6.74%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)則約虧損3.83億元，虧損同比擴(kuò)大。

2018年5月11日晚間，中航地產(chǎn)發(fā)布公告，鑒于公司實(shí)施重大資產(chǎn)重組，主營(yíng)業(yè)務(wù)已發(fā)生變更，未來(lái)公司戰(zhàn)略將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，董事會(huì)同意將公司名稱由“中航地產(chǎn)股份有限公司”擬變更為“中航善達(dá)股份有限公司”。公司的財(cái)務(wù)收入中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入已經(jīng)腰斬，而公告中涉及的物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)項(xiàng)目的收入并沒(méi)有為其撐起一片新的天空。

2018年年報(bào)顯示，更名后的中航善達(dá)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.56億元，同比增長(zhǎng)12.94%，歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn) 8.57億元，較上年同期增長(zhǎng) 468.84%。

然而，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)背后——仍然是通過(guò)出售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得了財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的短暫性回光。

這一年中，中航善達(dá)又出售了惠東項(xiàng)目和貴陽(yáng)項(xiàng)目，并完成上海天盛廣場(chǎng)項(xiàng)目工商變更和資產(chǎn)交割，全年共實(shí)現(xiàn)投資收益 12.4 億元。

盡管出售項(xiàng)目讓企業(yè)似乎收益頗豐，對(duì)年報(bào)起到修飾潤(rùn)色作用。但扣除非經(jīng)常性損益后，中航善達(dá)的凈利潤(rùn)僅為-1.5億元。

在8.57億元的總利潤(rùn)中地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)為6.81億元，物業(yè)管理業(yè)務(wù)僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.64億元。

轉(zhuǎn)型的第一年我們似乎不能要求太高，畢竟一家企業(yè)巨輪從地產(chǎn)到物業(yè)轉(zhuǎn)向需要調(diào)度時(shí)間。

但后面的日子里，中航善達(dá)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售完畢后，母公司中航集團(tuán)其他地產(chǎn)項(xiàng)目的出售似乎陷入僵局，如燙手山竽。

2019年6月3日，中航集團(tuán)另一家子公司中航里城（香港）有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州蘇航置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)22.8億元。該項(xiàng)目第一次掛牌已流拍告終，又于6月10日二次掛出。

然而轉(zhuǎn)讓并不順利——來(lái)咨詢的人偏多，但繼續(xù)跟進(jìn)的人很少。為能順利出售項(xiàng)目，中航集團(tuán)修改了其中一條細(xì)則，對(duì)擔(dān)保方的要求從600億元降到500億元，盡管如此但后續(xù)似乎仍不順利。

更早之前，中航系的另一家子公司中航國(guó)際控股（00161.HK，下簡(jiǎn)稱中航國(guó)際）旗下廣東國(guó)際大廈實(shí)業(yè)有限公司（下簡(jiǎn)稱“廣東國(guó)際”）掛牌一年無(wú)人問(wèn)津，最終迎來(lái)了信息披露結(jié)束日。在公示期內(nèi)廣東國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.49億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)分別為-568.11萬(wàn)元和-569.7萬(wàn)元。

中航善達(dá)券商代碼為000043，這數(shù)字顯示出了其上市時(shí)間之早，其屬于有股票市場(chǎng)后的第一批上市房地產(chǎn)行業(yè)公司。作為中航集團(tuán)的主要地產(chǎn)平臺(tái)，與其他“同門兄弟”相比，中航善達(dá)地產(chǎn)項(xiàng)目除裁員風(fēng)波外的出售還算順利，受益于此還迎來(lái)了一波業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

物業(yè)轉(zhuǎn)投招商“門下”

在失去了地產(chǎn)這個(gè)“聚寶盆”后，中航善達(dá)有了新的動(dòng)向：今年4月15日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（001979.SH，下簡(jiǎn)稱“招商蛇口）發(fā)布公告，公司正在籌劃以現(xiàn)金方式協(xié)議受讓中航國(guó)際持有的A股上市公司中航善達(dá)22.35%股份，以持有的招商物業(yè)100%股權(quán)認(rèn)購(gòu)中航善達(dá)非公開發(fā)行股份，自此，招商蛇口將成為中航善達(dá)第一大股東。

招商蛇口大股東立下了“小目標(biāo)”，承諾在2019-2021年扣非后歸母凈利不低于1.59億元、1.89億元、2.15億元，勢(shì)將扭轉(zhuǎn)中航善達(dá)長(zhǎng)期以來(lái)的虧損。

根據(jù)招商蛇口和中航善達(dá)二者年報(bào)可知，截至2018年年底。招商蛇口旗下在管物業(yè)逾500個(gè)，服務(wù)項(xiàng)目面積超7500萬(wàn)平方米。中航善達(dá)旗下在全國(guó)物業(yè)管理項(xiàng)目共523 個(gè)，管理面積約5307 萬(wàn)平方米。將中航善達(dá)的在管面積合并之后，招商物業(yè)的服務(wù)面積將接近1.3億平方米。憑借整合優(yōu)勢(shì)，中航善達(dá)有望成為A股物業(yè)管理第一股。

招商蛇口進(jìn)入后，在兩大央企加持下，中航善達(dá)開始發(fā)力。

今年第三季度，公司實(shí)現(xiàn)扣非后歸母凈利潤(rùn)為0.44億元，同比大幅增長(zhǎng)424.39%；前三季度的扣非后歸母凈利潤(rùn)為1.23億元，同比增長(zhǎng)17.56%，證明公司目前的主業(yè)物業(yè)板塊經(jīng)營(yíng)效益保持良好。

同時(shí)今年上半年獲簽6億元的物業(yè)管理合同后，三季度公司先后中標(biāo)臺(tái)東高速收費(fèi)、后勤服務(wù)、湖南美術(shù)館、天津周大福金融中心、北京大興機(jī)場(chǎng)南航基地等大型重點(diǎn)項(xiàng)目。

中信建投認(rèn)為：招商物業(yè)過(guò)去幾年利潤(rùn)表現(xiàn)雖然差強(qiáng)人意，但招商物業(yè)在管項(xiàng)目大多位于一二線城市，具有深厚的社區(qū)增值服務(wù)挖掘空間和可觀的待交付面積。中航物業(yè)在管的機(jī)構(gòu)類物業(yè)，雖無(wú)可觀的利潤(rùn)率與社區(qū)增值服務(wù)可能性，但有著收入、利潤(rùn)率穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈的優(yōu)勢(shì)。兩者結(jié)合后憑借其在機(jī)構(gòu)類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)的內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力依舊強(qiáng)勁。

雖然“去地產(chǎn)化”給公司帶來(lái)了沉重打擊，但中信建投、東北證券、天風(fēng)證券，三家券商發(fā)布研報(bào)表示對(duì)其未來(lái)的看好，都給出了“買入”評(píng)級(jí)。

11月7日晚間，中航善達(dá)發(fā)布公告稱，公司全稱擬更名為招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司，公司原證券簡(jiǎn)稱“中航善達(dá)”變更為“招商積余”，原證券代碼“000043”變更為“001914”。

對(duì)于名稱的變更公告中還給出了解釋，“積余”在《辭典》里的釋義為積攢起來(lái)的剩余財(cái)物和資產(chǎn)，“積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)”意為對(duì)存量資產(chǎn)的管理、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)等，“積余”之意契合公司的戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展定位。

“積余”與招商局集團(tuán)及中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有著悠久的歷史淵源。招商局集團(tuán)的前身是創(chuàng)立于1872年的輪船招商局，其于1914年2月實(shí)行航產(chǎn)分業(yè)，成立“積余產(chǎn)業(yè)公司”。

至此，中航已完成了“退出房地產(chǎn)”的政策任務(wù)，且退的那是一干二凈，而招商蛇口卻由此得到A股物業(yè)平臺(tái)。

截至10月27日，今年宣告破產(chǎn)房企已達(dá)408家。即使在最好年份，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的一年也幾百家。事實(shí)上，這個(gè)行業(yè)一直都有自己優(yōu)勝劣汰的衍生軌跡。

而在當(dāng)前融資渠道收窄，監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格的新土壤下，行業(yè)如何進(jìn)行理性的結(jié)構(gòu)化調(diào)整，以及中長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制的建立似乎更應(yīng)放在政府關(guān)心的盤子里。

業(yè)內(nèi)有一個(gè)房企存活二八定律：即中國(guó)未來(lái)將只有20%的開發(fā)商活下來(lái)，80%的會(huì)死掉?；仡^看，目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商10多萬(wàn)家，即使淘汰掉80%，還有2~3萬(wàn)家企業(yè)，中國(guó)仍然是全球開發(fā)商數(shù)量最多的國(guó)家。

通過(guò)市場(chǎng)之手再次重新調(diào)整資源配置，讓上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒，并不是一件壞事。