北京出臺土地新規(guī) 入市時住宅用地不再“混搭”商辦

昨日，北京土地交易市場成交了兩宗住宅用地，均位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，土地面積約10公頃，建筑規(guī)模約26萬平方米。北京青年報(bào)記者從北京市規(guī)劃和自然資源委了解到，為了加強(qiáng)區(qū)域功能的統(tǒng)籌，提升居住環(huán)境品質(zhì)和公共服務(wù)水平，今后北京將在土地入市時把住宅用地及商辦用地分開單獨(dú)供應(yīng)。

亦莊成交兩宗住宅用地

成交的兩宗用地均位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，地處京滬高速東側(cè)的路東區(qū)，兩個地塊位置毗鄰，周邊有軌道交通亦莊線的經(jīng)海路站和次渠南站，交通便利。

兩宗地塊均采用“限房價(jià)、競地價(jià)”的交易方式，商品住房銷售均價(jià)不超過52695元/平方米，最高銷售單價(jià)不超過57965元/平方米。

而且，兩宗地塊均須執(zhí)行“9070”政策，即套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達(dá)到70%以上。

其中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)E9R2、E9A2地塊R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地，土地面積約4.25公頃，建筑規(guī)模約10.89萬平方米。其中住宅部分地上建筑規(guī)模約10.48萬平方米，另配建4078平方米的托幼。

最終該宗地由山西通建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以30.7億元競得，溢價(jià)率為5%，成交樓面地價(jià)為28185元/平方米。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)E9R3、E9R4地塊R2二類居住用地，土地面積約5.47公頃，建筑規(guī)模約15.33萬平方米。兩個地塊住宅容積率均為2.8。

最終該宗地由招商局地產(chǎn)（北京）有限公司以42.815 億元競得，溢價(jià)率為0.5%，成交樓面地價(jià)為27936元/平方米。

今后將分開安排公建與住宅建筑

專家表示，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是北京城市總規(guī)中“三城一區(qū)”的重要組成部分，地塊周邊也規(guī)劃建設(shè)有亦莊小米產(chǎn)業(yè)園等科技產(chǎn)業(yè)，因此在該區(qū)域相應(yīng)安排供應(yīng)住宅用地，特別是中小套型的普通住房用地，有利于解決就業(yè)人員的居住問題，實(shí)現(xiàn)區(qū)域職住平衡。

值得注意的是，此次亦莊的這兩個地塊中，基本都是純住宅的地塊。

北青報(bào)記者也從北京市規(guī)劃和自然資源委了解到，今后北京不再供應(yīng)F1和F2類用地，均將結(jié)合規(guī)劃綜合實(shí)施方案，在土地入市前把住宅及商辦建筑分開單獨(dú)布局。

據(jù)悉，今后北京土地市場供應(yīng)的居住與公建混合用地類項(xiàng)目將會提前研究規(guī)劃綜合實(shí)施方案，重點(diǎn)關(guān)注地塊所在區(qū)域的配套需求、地塊與周邊交通（地鐵、公交場站等）、環(huán)境（集中綠地等）的結(jié)合，分開安排公建建筑與住宅建筑的布局。

需要注意的是，公建建筑與住宅建筑分開安排布局，并不意味著供地的時序會有所改變。比如原先某個區(qū)域有三個混合地塊，每個地塊有居住也有商業(yè)辦公，根據(jù)新規(guī)，會重新劃分成兩個純住宅的地塊和一個純商業(yè)辦公的地塊。至于這三個地塊是一起入市還是分別入市，將會根據(jù)土地市場的實(shí)際運(yùn)行狀況進(jìn)行安排。

為什么會有這樣的改變？

以此提升居住生活品質(zhì)

據(jù)介紹，商辦和住宅將單分地塊的舉措，一方面是根據(jù)北京城市新總規(guī)里提出的“優(yōu)化城市功能和空間布局”、“科學(xué)配置資源要素，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間”、“著力治理‘大城市病’”、“增強(qiáng)人民群眾獲得感”等具體要求，另一方面也是回應(yīng)和解決群眾的呼聲，提升群眾的滿足感、獲得感和幸福感。

按照新總規(guī)的要求，城市的規(guī)劃要源于群眾的實(shí)際需求，提升人民群眾日益提升的居住生活品質(zhì)需求，規(guī)劃部門也為此深入研究了城市規(guī)劃的具體實(shí)施方式。

混合用地有何弊端？

辦公、居住功能混為一體影響生活

此前北京一些地塊為混合用地，大型的商業(yè)辦公建筑和住宅混合布局在一個地塊中。不少居民提出，在實(shí)際生活中，混在一起的商業(yè)、辦公建筑影響休息；辦公人員及車輛的出入，也會出現(xiàn)擾民和堵車等糾紛。

有幾塊臨近地鐵的混合用地，地塊里還安排公交場站，如果每個地塊都既有住宅又有公建，還有公交場站，那以后住宅業(yè)主、商戶、辦公人群、公交運(yùn)營之間容易出現(xiàn)糾紛和問題。還有一些居民提出，小區(qū)要成立業(yè)主委員會，如果還要算上小區(qū)里的辦公樓，操作起來就非常困難。

單分地塊有何益處？

解決管理難點(diǎn)和安全隱患

住宅及商辦建筑分開布局，一方面，能夠形成豐富的城市空間尺度，有利于打造更好的城市風(fēng)貌，提升首都城市形象；另一方面，能夠解決住宅與公建混合引起的管理難點(diǎn)和安全隱患，更好地提升住宅的居住品質(zhì)和公建的運(yùn)營需求。

如果在規(guī)劃實(shí)施上提前考慮，把公建和公交場站集中到離地鐵最近的一塊地上布置，剩下的地塊安排住宅，這樣公建、公交場站和地鐵優(yōu)先結(jié)合，可滿足城市通行功能，保障區(qū)域的交通便利性；然后將住宅相對集中，住戶的私密性也得到了改善；同時區(qū)域內(nèi)辦公、商業(yè)、購物、娛樂等環(huán)境品質(zhì)也會得以進(jìn)一步提升，滿足人民群眾的美好生活需求。

配套底商是否有影響？

依然會規(guī)劃安排小型商業(yè)

根據(jù)規(guī)劃，公建建筑與住宅建筑分開布局，針對的是大型的商業(yè)辦公等。為了保證群眾生活需要，住宅小區(qū)配套的小型商業(yè)依然會在住宅地塊中規(guī)劃安排，對居民的生活沒有任何影響。教育等配套設(shè)施也依然會根據(jù)配套指標(biāo)等就近布局安排。對于此前已經(jīng)入市供應(yīng)的F1或F2類用地，在條件具備的情況下，也可以按照新規(guī)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。