“雙十一”深圳樓市“搶頭條”：144㎡以下住宅取消“豪宅稅”

今年的“雙十一”，當人們還沉浸在購物下單的喜悅時，深圳樓市迎來一份“大紅包”。

??針對此前網(wǎng)傳的深圳“豪宅稅”調整消息，11月11日，深圳市住建局確認，即日起將深圳市轄區(qū)內（含深汕特別合作區(qū)）容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的房子調整為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。這意味著深圳執(zhí)行4年多的“豪宅稅”征收標準迎來重大改變，而對廣大購房者而言，也算是個實實在在的利好消息。

??深圳“豪宅稅”現(xiàn)新標準

??在深圳，普通住宅豪宅化一直是一個普遍存在的現(xiàn)象：明明買的是幾十平方米的普通二手房，但因為總價過了“豪宅”標準而需要繳納較高比例的稅。

??如今，深圳“豪宅稅”終于有了新標準。11月11日上午有消息稱，深圳出臺新規(guī)修改豪宅線標準，不再按照以前各區(qū)的單套豪宅線標準征收增值稅。按照新規(guī)，從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。

??據(jù)媒體報道，向深圳稅務局求證，相關工作人員表示消息屬實，但此前相關部門已公布并征求意見，不涉及稅收政策變化。在深圳購買普通住宅享受優(yōu)惠稅收政策，具體的標準由住建部門進一步制定。

??隨后，深圳住建局進行回應稱，深圳市將普通商品住房標準調整為宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下，這是在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實國家減稅降賦精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費而采取的一項舉措?！靶枰貏e強調說明的是，此次調整普通住房標準，并不影響深圳房地產調控政策。此外，房地產發(fā)展長效機制工作也在加快推進，未來深圳將通過住房制度深化改革，大力發(fā)展住房租賃市場，綜合運用土地、金融、稅收、立法等手段，持續(xù)完善房地產調控措施，繼續(xù)遏制投機炒作行為，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

??50平方米可省19萬“豪宅稅”

??那么，過去的深圳“豪宅”認定標準是什么？實際上，在官方的說法中，并沒有“豪宅”這兩個字，只有普通住宅和非普通住宅。從2015年至今，深圳的普通住宅認定包括以下幾個標準：住宅小區(qū)容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下或單套套內面積在120平方米（含）以下；深圳各區(qū)域過戶指導價普通住宅的限定標準。

??隨著近幾年房地產市場形勢的變化，上述普通商品住房標準顯然與居民合理住房需求已無法匹配。

??對于剛工作幾年的純剛需而言，最大利好除少交一大筆稅費外，就是不用為避稅籌錢提高首付了。房屋正在交易中的陳陽（化名）表示，新政公布后，現(xiàn)在最擔心的就是業(yè)主毀約。

??據(jù)陳陽稱，他在深圳寶安區(qū)購置了一套約50平方米的房子，成交價430萬元。按照2015年公布的深圳普通住宅標準，寶安區(qū)超過360萬元屬于“豪宅”。陳陽介紹，除掉首付部分，所有稅費約33萬元，由于深圳為賣方市場，賣家按照掛牌價實收，稅費、中介費等均由買家支付。

??想不交豪宅稅也不是沒有辦法，陳陽稱，為其服務的中介公司給出的解決方案是：將房屋交易價格備案為359萬元，低于原豪宅線，超出成交價的71萬元作為首付，以現(xiàn)金方式支付給業(yè)主，這樣他需要支付的首付及稅費款等總費用近200萬元。

??但按照最新的稅費征收標準，陳陽粗略計算，交易可省下“被豪宅”的增值稅和個稅共計約19萬元?！白畲罄檬强梢哉＝灰?，不用為避豪宅稅大幅提高首付款，降低交易成本利好剛需購房者?！?/p>

??事實上，深圳豪宅線重新厘定并非突然，近年來購房者對于此前豪宅線頗有意見。今年年初有市民在領導留言板提問稱，近年來，深圳市商品房價格大幅上漲。而原本用來調整房地產交易的普通住宅價格標準三年多來未修訂過，已完全不符合深圳房地產交易市場實際情況，失去了調整房地產交易的作用，反而起了副作用，建議修改。深圳市規(guī)劃國土委在1月31日回復稱，已在開展普通住房標準修改研究工作。

據(jù)深圳市規(guī)土委《關于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標準的通告》，深圳現(xiàn)行享受優(yōu)惠政策的普通住房價格標準為：羅湖區(qū)每套總價390萬元及以下，福田區(qū)每套總價470萬元及以下，南山區(qū)每套總價490萬元及以下，鹽田區(qū)每套總價330萬元及以下，寶安區(qū)每套總價360萬元及以下，龍華新區(qū)每套總價320萬元及以下，龍崗區(qū)每套總價280萬元及以下，光明新區(qū)每套總價250萬元及以下，坪山新區(qū)每套總價200萬元及以下，大鵬新區(qū)每套總價230萬元及以下。

??部分業(yè)主調高房源掛牌價

??“此次豪宅線提高對新房交易影響不大，對深圳二手房成交影響非常大?！鄙钲谑蟹康禺a研究中心研究員李宇嘉表示，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，深圳2015年以來新房價格漲幅約50%，此前豪宅線標準自2015年調整至今，很多剛需房“被豪宅”，大大增加了交易成本，抑制了深圳房屋交易量。

??實際上，自8月“先行示范區(qū)”政策頒布以來，深圳樓市已快速回暖，二手房交易量價齊升。

??據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，深圳新房住宅成交連續(xù)3個月下滑。10月深圳新房住宅成交2656套，環(huán)比下滑5.92%；10月成交面積為26.70萬平方米，環(huán)比下滑3.34%。

??10月深圳二手住宅成交7165套，環(huán)比上月上升0.6%，同比上升89.2%，成交量連續(xù)兩月回升。二手房均價小幅上升，為54551元/平方米。10月全市二手住宅均價為54551元/平方主，環(huán)比上升1.4%；各區(qū)來看，7個區(qū)均價均有上升。其中，南山、寶安、龍華三區(qū)均價皆上升2.0%，漲幅最大；羅湖均價60207元/平方米，環(huán)比上升0.9%，升幅最小。

??新政實施后正在交易中的房屋如何處理？對此，深圳稅務局稱，自11月11日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均享有優(yōu)惠政策，在二手房交易過程中不需要再繳納以往的“豪宅稅”。已經繳納過稅費的置業(yè)者，不能申請稅費退免，也退免不了。

??消息公布后，市場對豪宅線新政的反應也十分迅速。據(jù)陳陽稱，他之前關注的小區(qū)房源里，已有業(yè)主迅速將原本超過豪宅線房源掛牌價提高了15萬元。

??其他城市會否跟進？

??受房地產市場供求關系、人口、貨幣政策、土建成本變化等影響，不少城市的普通住宅認定標準近十年間發(fā)生過變動。

??據(jù)了解，目前在北京、上海、廣州等地，個人出售超過2年的普通住宅和非普通住宅，執(zhí)行不一樣的稅收政策，出售持有兩年以上的普通住宅均免征增值稅，但出售持有兩年以上的非普通住宅均需繳納增值稅。

??上述城市的普通住房的認定標準中，都包含了“價格紅線”。

??上海的普通住房要求同時在房屋類型、成交價格、建筑面積三個方面滿足如下標準，不能同時滿足條件的為非普通住房：

??（1）房屋類型：五層以上（含五層）的多高層住房；不足五層的老式、新式里弄、舊式里弄等；

??（2）成交價格：內環(huán)以內：≤450萬元/套；內外環(huán)之間：≤310萬元/套；外環(huán)以外：≤230萬元/套；

??（3）建筑面積：單套建筑面積≤140平方米。

??廣州享受優(yōu)惠的普通標準住宅也要求同時滿足以下條件，反之為非普通住宅：

??（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

??（2）單套建筑面積在120平米以下；

??（3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

??北京也要求以下三條全部滿足才能被認定為普通住宅，反之為非普通住宅：

??（1）容積率在1.0（含）以上；

??（2）建筑面積在140平米（含）以下；

??（3）單價或者總價不超過最高限。實際成交價格原則上應當?shù)陀诎赐ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

??北京普通住宅認定除了上述條件外，價格還需要滿足：五環(huán)內，單價在39600元以下或總價在468萬元以下；五環(huán)至六環(huán)，單價在31680元以下或總價在374.4萬元以下；六環(huán)外，單價在23760元以下或總價在280.8萬元以下。該標準自2014年以來從未修訂過。

??對于其他城市會否跟進調整普通住房認定標準，將會成為未來市場關注焦點。而在業(yè)內人士看來，此次標準調整降低了剛需置業(yè)者的購房成本，但也難免給樓市帶來一定的刺激作用，而最近深圳房地產市場消息頻出，豪宅認定標準調整的時點也有些耐人尋味。

??深圳市住建局在本次調整普通商品住房標準的同時特別強調，深圳市仍然嚴格執(zhí)行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”工作仍在有條不紊地推進中。

??實際上，深圳一直都是改革的“試驗田”與開放的“窗口”，承擔著為改革開放先行探索的使命。7月24日召開的中央全面深化改革委員會第九次會議強調，支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)。

??專家表示，“中國特色社會主義先行示范區(qū)”意味著對深圳提出了更高要求。在新的時代背景下，深圳的重要任務就是“先行”和“示范”。