二三線城市規(guī)避“新限購(gòu)令” 預(yù)計(jì)月底出臺(tái)

根據(jù)住建部下發(fā)的通知，各省在8月20日之前上報(bào)轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況。此外，住建部公布新增房屋限購(gòu)城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，建議符合2條以上的，均可列入新增限購(gòu)城市名單。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果限購(gòu)令“擴(kuò)容”，近期房?jī)r(jià)漲幅居前的，以秦皇島、丹東、洛陽(yáng)等為代表的多個(gè)二三線城市有望上榜。然而，就現(xiàn)實(shí)而言，各地壓力重重。雖然8月20日的“大限”已過(guò)，但是，新限購(gòu)令“靴子”何時(shí)落地仍難預(yù)料。

規(guī)避“新限購(gòu)令”

為了規(guī)避限購(gòu)令，一些二三線城市費(fèi)了不少心思。某南方著名三線城市的住建委工作人員李新（化名）告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“其實(shí)我們?cè)缇吐牭较拶?gòu)令要擴(kuò)大至二三線城市的風(fēng)聲，只是上邊遲遲沒有動(dòng)靜。不過(guò)，我們已經(jīng)提前匯報(bào)過(guò)了，其實(shí)我們這個(gè)市的房?jī)r(jià)并不高，也不存在房地產(chǎn)泡沫，根本不需要限購(gòu)。”

而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)以及其他研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)，中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，正是這個(gè)所謂房?jī)r(jià)不高的三線城市，其今年以來(lái)的房?jī)r(jià)已經(jīng)多次“領(lǐng)跑”在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅榜的前列。

李新還表示，在被住建部約談或可能約談之前，就“提前匯報(bào)”的城市不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士表示，絕大多數(shù)二三線城市都不愿意甚至很抵觸執(zhí)行“限購(gòu)令”。比如之前住建部約談30個(gè)城市，目前僅10個(gè)城市約談成功。因此，對(duì)于“新限購(gòu)令”何時(shí)執(zhí)行，不少業(yè)內(nèi)人士都表示變數(shù)很大。

業(yè)內(nèi)人士表示，“除了暗地里給主管部門‘打招呼’，明面上就用‘限價(jià)令’先發(fā)制人，免得‘新限購(gòu)令’砸中了自己。”據(jù)了解，7月底至8月初，不少二三線城市紛紛在“限價(jià)令”上發(fā)力，河北、山東、四川等多個(gè)省份也紛紛出臺(tái)、或正醞釀出臺(tái)轄內(nèi)的二三線城市的限價(jià)措施。

據(jù)了解，除已率先出臺(tái)“限價(jià)令”的河北廊坊市，山東煙臺(tái)市也于8月2日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售價(jià)格和合同備案管理的通知》，該通知中明確指出，商品房銷售均價(jià)原則上漲幅不能超過(guò)5%。

壓力重重

李新及多位地方住建委人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“新限購(gòu)令”要擴(kuò)大到二三線城市，不僅僅是地方政府與住建部等主管部門的博弈，各地方的房管、國(guó)土、地稅、招商引資等部門也免不了參與。

專家表示，就現(xiàn)實(shí)而言，某些二三線城市之所以對(duì)“新限購(gòu)令”的抵觸情緒較大，就是因?yàn)楸环康禺a(chǎn)“綁架”了。李新也直言，“不僅僅是我們，估計(jì)全國(guó)有超過(guò)7成的二三線城市在抵制‘新限購(gòu)令’，原因很簡(jiǎn)單，土地出讓收入和房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益，是這些城市的主要財(cái)政收入來(lái)源。”

據(jù)李新介紹，他所在的城市的土地出讓收入，目前占當(dāng)?shù)卣控?cái)政收入的6成左右。因此，當(dāng)?shù)氐脑S多住房、土地政策，甚至保障房項(xiàng)目建設(shè)，都需要和當(dāng)?shù)貛讉€(gè)實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商“通通氣”。“如果我們市真的不幸被限購(gòu)，那打擊可以說(shuō)是致命的。”

一位央企背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層人士表示，一旦某些二三線城市被要求執(zhí)行限購(gòu)令，房企在這些城市的布局節(jié)奏一定會(huì)放緩。“就好像從一線城市轉(zhuǎn)移到二線城市一樣，企業(yè)是以經(jīng)濟(jì)利益為核心的。不去二線城市，可以去沒有限購(gòu)的三線甚至四線城市。”

也有專家認(rèn)為，如果某些二三線城市限購(gòu)，除了GDP增長(zhǎng)、就業(yè)壓力、財(cái)政收入等大受打擊之外，今年地方政府的融資平臺(tái)債務(wù)償還壓力也將驟增。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)8月底前出臺(tái)

至于房?jī)r(jià)到底高不高，限購(gòu)令到底需不需要，或許當(dāng)?shù)鼐用癫攀亲钣邪l(fā)言權(quán)的。中國(guó)證券報(bào)記者采訪了李新所在的三線城市的幾位普通市民。他們均表示，由于本地人口較少，該市大部分的房產(chǎn)都是由外地人購(gòu)買。而隨著各地炒房資金的涌入，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平僅為三線水平的該市房?jī)r(jià)，近年來(lái)直逼天津、杭州等準(zhǔn)一線城市。“如果不是拆遷補(bǔ)助或者保障房，僅依靠我們當(dāng)?shù)氐墓べY水平，本地人根本就買不起房子。我們真心希望可以實(shí)行限購(gòu)令，或許我們這兒的房?jī)r(jià)就能便宜了。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原總經(jīng)濟(jì)師姚景源認(rèn)為，從目前一線城市的狀況來(lái)看，游資炒作是各地房?jī)r(jià)飆升的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;，盡管目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已取得效果，開始進(jìn)入一個(gè)“量跌價(jià)穩(wěn)”的平靜期，但市場(chǎng)中以游資為代表的非理性因素仍在躁動(dòng)，因此必須繼續(xù)推行限購(gòu)措施，作為抵擋游資的一道“圍墻”。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，目前來(lái)看雖然沒有明確的指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但全國(guó)大部分二三線城市的房?jī)r(jià)同比去年均有較明顯上漲，預(yù)計(jì)將有至少30個(gè)城市被納入限購(gòu)行列。

鏈家地產(chǎn)方面也認(rèn)為，“新限購(gòu)令”將圈定30至35個(gè)二三線城市。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的估算分析，秦皇島、哈爾濱、濰坊、威海、柳州、煙臺(tái)、揚(yáng)州、東莞、珠海、宜昌、錦州、洛陽(yáng)、桂林、常德等14個(gè)城市滿足了兩項(xiàng)以上的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。

張大偉認(rèn)為，為了應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的樓市“金九銀十”，“新限購(gòu)令”應(yīng)該在8月底之前出臺(tái)。就目前的情況來(lái)看，北上廣深等幾個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)開始有“擠出效應(yīng)”，但是二三線城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，很有可能反作用于一線城市，甚至影響一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控效果。“我認(rèn)為，9月、10月、11月份的調(diào)控很關(guān)鍵”。