上海樓市：使用權(quán)房限購！2019年12月1日起執(zhí)行

重磅消息，上海印發(fā)《上海市公有住房差價(jià)交換辦法》的通知，其中規(guī)定對(duì)上海戶籍購買使用權(quán)房進(jìn)行限購。包括：1）本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的差價(jià)換房方式，取得公有住房承租權(quán)。2）本市戶籍單身且年滿18周歲個(gè)人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的差價(jià)換房方式，取得公有住房承租權(quán)。3）本市非同一戶籍家庭成員的2名及以上個(gè)人，不得通過差價(jià)換房取得同一戶公有住房承租權(quán)。

上海市公有住房差價(jià)交換辦法

第一條（目的和依據(jù)）

為了規(guī)范公有住房差價(jià)交換活動(dòng)，保障居民基本居住需求，維護(hù)公有住房管理秩序，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)居民承租的公有住房的差價(jià)交換（以下稱“差價(jià)換房”）。

第三條（管理部門）

市房屋行政管理部門是本市差價(jià)換房的主管部門。區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)差價(jià)換房的管理工作，加強(qiáng)對(duì)公有住房出租人、區(qū)房地產(chǎn)交易中心的指導(dǎo)、監(jiān)督。

公有住房出租人負(fù)責(zé)辦理差價(jià)換房的征詢手續(xù)。

區(qū)房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)差價(jià)換房交易審核工作。

第四條（原則）

差價(jià)換房遵循自住優(yōu)先、自愿、公平和有償?shù)脑瓌t。

差價(jià)換房應(yīng)當(dāng)有利于提高公有住房的成套使用。

第五條（差價(jià)換房方式）

差價(jià)換房可以采取下列方式：

　?。ㄒ唬┕凶》砍凶鈾?quán)與公有住房承租權(quán)的交換；

　?。ǘ┯袃斵D(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)。

第六條（差價(jià)換房方式的適用）

凡納入本市公有住房出售范圍的獨(dú)用成套公有住房，其承租權(quán)不得采取本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的方式進(jìn)行差價(jià)換房。

第七條（不得差價(jià)換房的情形）

下列公有住房不得進(jìn)行差價(jià)換房：

　?。ㄒ唬┱豹?dú)用的花園住宅，或者差價(jià)換房后形成整幢獨(dú)用花園住宅；

　?。ǘ┊a(chǎn)權(quán)不明晰的；

　?。ㄈ┮蚜腥氪_定的房屋征收范圍內(nèi)的；

　　（四）已列入舊住房成套改造計(jì)劃的；

　　（五）承租人拖欠租金尚未結(jié)清的；

　?。┏凶馊嗽诔凶夥课輧?nèi)擅自搭建，或者附有違法建筑尚未處理的；

　?。ㄆ撸┮堰M(jìn)入行政處罰程序，或者因糾紛已進(jìn)入訴訟、仲裁程序的；

　　（八）依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。

第八條（征得利害關(guān)系人同意）

公有住房承租人需要差價(jià)換房的，應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

第九條（對(duì)象限制）

差價(jià)換房不得造成差價(jià)換房雙方當(dāng)事人新的居住困難。

非本市戶籍家庭和個(gè)人不得通過差價(jià)換房取得公有住房承租權(quán)。差價(jià)換房的戶籍管理，按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

法人、其他組織不得通過差價(jià)換房取得公有住房承租權(quán)，但市、區(qū)人民政府指定的企業(yè)除外。

第十條（受讓限制）

本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的差價(jià)換房方式，取得公有住房承租權(quán)。

本市戶籍單身且年滿18周歲個(gè)人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的差價(jià)換房方式，取得公有住房承租權(quán)。

本市非同一戶籍家庭成員的2名及以上個(gè)人，不得通過差價(jià)換房取得同一戶公有住房承租權(quán)。

獨(dú)用成套公有住房為職工住宅（新工房），拆套分配給2戶及以上承租人使用，該公有住房承租人為并戶后房改售房進(jìn)行差價(jià)換房的，經(jīng)區(qū)房屋行政管理部門審核通過后，可以不受本條第一款、第二款規(guī)定的限制。

第十一條（有償收回承租權(quán)）

需要差價(jià)換房的公有住房承租人，可以向公有住房出租人申請(qǐng)，由出租人按照有償退租的方式收回承租權(quán)。

第十二條（花園住宅、優(yōu)秀歷史建筑的規(guī)定）

對(duì)已列入市、區(qū)政府確定的花園住宅、優(yōu)秀歷史建筑等具有保留保護(hù)價(jià)值的公有住房承租人，需要差價(jià)換房的，鼓勵(lì)市、區(qū)政府指定的企業(yè)按照有償退租或者差價(jià)換房的方式取得承租權(quán)。

非獨(dú)用成套公有住房，符合相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)相關(guān)程序改造為獨(dú)用成套后，除花園住宅以外，承租人可以按照本市房改售房政策執(zhí)行。

第十三條（價(jià)格）

差價(jià)換房的價(jià)格由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，但按照有償退租方式收回承租權(quán)的，價(jià)格由區(qū)房屋行政管理部門按照程序選定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

第十四條（合同的訂立）

差價(jià)換房的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。

差價(jià)換房合同的示范文本由市市場監(jiān)管局和市房屋管理局聯(lián)合制定。差價(jià)換房的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)使用或者參照示范文本訂立合同。

第十五條（征詢）

差價(jià)換房的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)在訂立書面合同前，持《租用居住公房憑證》等材料，書面征詢公有住房出租人的意見。

公有住房出租人應(yīng)當(dāng)自受理書面征詢之日起15日內(nèi)給予書面答復(fù)。不同意差價(jià)換房的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第十六條（查詢）

采取本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的方式進(jìn)行差價(jià)換房，受讓人應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定，持身份、戶籍和婚姻狀況等證明材料，到公有住房所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心查詢窗口，申請(qǐng)查詢本人家庭（包括本人、配偶及未成年子女）名下?lián)碛凶》浚òü凶》砍凶鈾?quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的信息。

第十七條（申請(qǐng)差價(jià)換房）

差價(jià)換房當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同訂立之日起15日內(nèi)，按照下列規(guī)定辦理差價(jià)換房手續(xù)：

　?。ㄒ唬┙粨Q承租權(quán)的公有住房在同一區(qū)范圍內(nèi)的，到公有住房所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理；交換承租權(quán)的公有住房不在同一區(qū)范圍內(nèi)的，到價(jià)格高的公有住房所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理。

　?。ǘ┯袃斵D(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，到公有住房所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理。

第十八條（差價(jià)換房應(yīng)當(dāng)提交的材料）

差價(jià)換房當(dāng)事人申請(qǐng)差價(jià)換房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　?。ㄒ唬┎顑r(jià)換房合同；

　?。ǘ┳庥镁幼」繎{證；

　　（三）有效的征詢和查詢結(jié)果書面材料；

　　（四）本處有本市常住戶口共同居住人簽字同意差價(jià)換房的書面證明；

　　（五）雙方當(dāng)事人的身份、戶籍等證明材料；

　?。╇p方當(dāng)事人承諾差價(jià)換房后不造成新的居住困難的書面材料。

拆套使用的公有住房承租人，為并戶后房改售房進(jìn)行差價(jià)換房的，還應(yīng)當(dāng)提交區(qū)房屋行政管理部門審核通過的書面材料。

采取本辦法第五條第（一）項(xiàng)規(guī)定的方式進(jìn)行差價(jià)換房的，無需提交查詢結(jié)果書面材料。

第十九條（差價(jià)換房的審核）

差價(jià)換房當(dāng)事人提交材料齊全的，區(qū)房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)予以受理。

區(qū)房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起5日內(nèi)，根據(jù)差價(jià)換房當(dāng)事人提交的材料，并經(jīng)區(qū)房屋行政管理部門確認(rèn)，完成相關(guān)事項(xiàng)的審核工作。對(duì)符合規(guī)定條件的，出具《差價(jià)換房確認(rèn)書》；對(duì)不符合規(guī)定條件的，不予辦理，并書面通知差價(jià)換房當(dāng)事人。

第二十條（變更租賃關(guān)系）

取得公有住房承租權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自收到區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具的《差價(jià)換房確認(rèn)書》之日起7日內(nèi)，持差價(jià)換房合同、租用居住公房憑證、當(dāng)事人的身份證明及《差價(jià)換房確認(rèn)書》等有關(guān)材料，向出租人申請(qǐng)辦理公有住房租賃關(guān)系的變更手續(xù)，換發(fā)《租用居住公房憑證》。

第二十一條（合用部位的使用）

差價(jià)換房后，公有住房中的合用部位仍維持原來的使用狀況，且不得影響相鄰使用人對(duì)合用部位的正常使用。

第二十二條（租金的交納）

差價(jià)換房后，取得公有住房承租權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本市公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定支付租金。

第二十三條（繼續(xù)承租）

差價(jià)換房后，公有住房的權(quán)屬性質(zhì)不變。租賃期間，承租人喪失民事行為能力、死亡或者其戶籍遷離本市的，可以由其有本市城鎮(zhèn)常住戶口的配偶或直系親屬繼續(xù)承租，但同住人仍享有居住權(quán)。繼續(xù)承租的個(gè)人可以由取得公有住房承租權(quán)的當(dāng)事人指定；取得公有住房承租權(quán)的當(dāng)事人未指定的，可以參照財(cái)產(chǎn)繼承順序確定。

第二十四條（執(zhí)行公房租金標(biāo)準(zhǔn)的非國有住房）

執(zhí)行政府規(guī)定的公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)、由政府授權(quán)經(jīng)營公房的企業(yè)代為管理的非國有住房（如由政府代管的私有房產(chǎn)、由政府代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房產(chǎn)等），其差價(jià)換房的辦法，由市房屋行政管理部門另行規(guī)定。

第二十五條（施行日期）

本辦法自2019年12月1日起施行。1999年印發(fā)的《上海市公有住房差價(jià)換房試行辦法》同時(shí)廢止。