進(jìn)入改善型購(gòu)房階段 房?jī)r(jià)漲速會(huì)越來越緩慢了

大家都很關(guān)注住房市場(chǎng)的未來會(huì)往哪兒走。我也經(jīng)常被人問到這個(gè)問題。我覺得是這樣的：舉個(gè)例子來說，小孩不知道怎么活，會(huì)去看大人，看別人的人生經(jīng)驗(yàn)，然后照著走，大體上不會(huì)錯(cuò)。當(dāng)然了，小孩不能去模仿獅子的成長(zhǎng)道路，他得先找到同類，照著人的道路比劃，找到比他年長(zhǎng)的人過去的經(jīng)驗(yàn)，然后規(guī)劃自己的未來。所以說，每個(gè)小孩的未來都在他爺爺?shù)囊庾R(shí)里。這個(gè)小孩要長(zhǎng)大成人，甚至變成別的小孩模仿的‘老爺爺’，得先把比自己年長(zhǎng)的這些人的經(jīng)驗(yàn)搞清楚。

我們要把中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)搞清楚，也應(yīng)該先看一看別人的歷史。

中國(guó)的房地產(chǎn)，尤其是住宅市場(chǎng)，發(fā)展的時(shí)間相對(duì)短暫。1998年，我們?nèi)∠烁＠址?，靠市?chǎng)來解決住房問題。這之后，住宅市場(chǎng)才蓬勃發(fā)展起來。

過去的20年，雖然中國(guó)的人口從8億增長(zhǎng)到13億，人均住房面積卻由幾平米增長(zhǎng)到現(xiàn)在的將近40平米。一方面，這是一個(gè)巨大的成就。另一方面，和歐美一些國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，我們發(fā)展的時(shí)間短，市場(chǎng)也沒有人家成熟。所以，這些國(guó)家怎么來解決住房問題，對(duì)我們來說有參考價(jià)值。

大體上，更成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有這樣一個(gè)規(guī)律：在人均GDP8000美金以前，特別是在2000到8000美金之間，住宅市場(chǎng)中，新房是最主要的，是市場(chǎng)的主要供應(yīng)部分。同時(shí)，房?jī)r(jià)、地價(jià)、資產(chǎn)價(jià)格每年都漲8%到10%，多的時(shí)候漲幅能達(dá)到15%，這是一個(gè)共性。

美國(guó)在二戰(zhàn)以后的20年里是這樣，歐洲在二戰(zhàn)以后的20年里是這樣，中國(guó)在過去20年里也是這樣的，這很有意思。在人均GDP處于2000到8000美金之間的這個(gè)階段，住宅價(jià)格漲得挺快。

這也是過去一兩年有很多人去東南亞，比如泰國(guó)、柬埔寨投資房地產(chǎn)的原因。東南亞國(guó)家現(xiàn)在的人均GDP就處在那個(gè)階段，所以只要沒有意外，未來10年、20年，他們的房?jī)r(jià)也會(huì)按照這樣的規(guī)律上漲。

人均GDP快速增長(zhǎng)的階段房?jī)r(jià)也快速上漲

為什么會(huì)有這樣的規(guī)律呢？與住宅的消費(fèi)升級(jí)有關(guān)。大體上，消費(fèi)升級(jí)有五個(gè)階段。

第一個(gè)階段，有和沒有的消費(fèi)。我們稱之為功能性消費(fèi)。比如說，一進(jìn)屋，家里連一個(gè)板凳都沒有，那買一張板凳，這叫滿足了功能性消費(fèi)。能坐，但是肯定不舒服。

第二個(gè)階段，把板凳換成沙發(fā)，今天多數(shù)中國(guó)家庭都有沙發(fā)，板凳越來越少了。沙發(fā)涵蓋了板凳的功能，也能坐，同時(shí)更舒服了。這叫舒適型消費(fèi)的升級(jí)。

第三個(gè)階段，從舒適型消費(fèi)升級(jí)到美感型消費(fèi)。沙發(fā)要找好看，是中式的、歐式的，還是仿古的？得找自己覺得好看的。

第四個(gè)階段，由美感型消費(fèi)升級(jí)到態(tài)度消費(fèi)、價(jià)值觀消費(fèi)。不僅要好看，還有獨(dú)特的偏好。我喜歡什么，不喜歡什么，有一套價(jià)值觀。甚至不一定要好看，比如要用環(huán)保的材料來做的，這叫價(jià)值觀消費(fèi)?；蛘甙褞讉€(gè)舊沙發(fā)重新改，廢物利用，這叫價(jià)值觀，‘我就喜歡那樣，這是我的態(tài)度?！?/p>

第五個(gè)階段，再往上，叫收藏、投資和消費(fèi)結(jié)合在一起。比如買一幅齊白石的畫掛家里，是消費(fèi)、是投資、也是收藏。

住宅方面也有消費(fèi)升級(jí)。

人均GDP處于2000到8000美金之間時(shí)，對(duì)住宅的消費(fèi)主要是功能性消費(fèi)。就是要實(shí)現(xiàn)從無到有。在這個(gè)階段，購(gòu)房是剛需，房?jī)r(jià)每年都在上漲。這個(gè)階段的末期，基本上能實(shí)現(xiàn)‘戶均一套房’的要求。

過去20年，大家買房很賺錢就是這個(gè)原因。很多時(shí)候，錢賺不是努力的結(jié)果，而是運(yùn)氣。很多人因?yàn)樯碓谥袊?guó)的大城市，又剛好有錢買了房，在房?jī)r(jià)快速上漲的階段實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)增值。

如果你身在中國(guó)的山區(qū)旮旯里，那這些也跟你無關(guān)。所以，這個(gè)階段可以說是住宅發(fā)展的黃金時(shí)期，也是國(guó)民財(cái)富增長(zhǎng)最快的時(shí)候，也是所有有房的人感覺到最幸福的時(shí)刻。

天下沒有不散的筵席，也不可能每一天都是蜜月。人均GDP超過8000美金之后，就要由蜜月轉(zhuǎn)回到過日子。我們對(duì)住宅的消費(fèi)，也基本上進(jìn)入到了舒適型消費(fèi)。

這就不僅要‘戶均一套房’，還要能做到‘人均能住一間房’，孩子一間、老人一間，甚至保姆一間。能實(shí)現(xiàn)‘住得下，分得開’。也就是說，大家各自睡覺，不干擾別人。

人均GDP達(dá)到8000美金以后，會(huì)有大量的改善型購(gòu)房，首次改善、二次改善，都屬于舒適型消費(fèi)。改善型為主的消費(fèi)變成主要的消費(fèi)。這時(shí)候，整體上來說新房的供應(yīng)量在減少，新房的銷售越來越慢，而二手房的資產(chǎn)價(jià)格會(huì)越來越高。

我們中國(guó)有些地產(chǎn)商跑到紐約、舊金山去蓋新房，一個(gè)項(xiàng)目三四百套房賣3年都沒賣完。為什么？就是因?yàn)槊绹?guó)人均GDP6萬美金，都是存量市場(chǎng)。

現(xiàn)在，大家在北京買房，也越來越能接受買二手房，現(xiàn)在北京大概交易6套二手房才有1套新房成交，而10年前沒有人能接受，都要買新房。原因就是人均GDP進(jìn)入到8000美金之后，舒適型消費(fèi)成為了主要的消費(fèi)，房子舊的不一定就不好，關(guān)鍵要舒服，要滿足需要。當(dāng)然，這也意味著房?jī)r(jià)上漲的速度會(huì)越來越緩慢了。