關(guān)于《九江市大校場東南（老地委大院）歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃》的批前公示

根據(jù)市政府工作安排，我局委托中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制了《九江市大校場東南（老地委大院）歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃》，現(xiàn)對該方案公開征求意見。如有意見和建議請書面反饋至九江市自然資源局詳細(xì)規(guī)劃科，電話：0792-8175127，電子郵箱：jjszrzyj_xgk@163.com。

一、規(guī)劃范圍

大校場東南（老地委大院）歷史文化街區(qū)的規(guī)劃范圍以大院圍墻為界，面積13.89公頃。其中，核心保護(hù)范圍面積6.78公頃，建設(shè)控制地帶面積7.11公頃。

二、歷史文化價(jià)值

（1）老地委大院是九江城市空間演變的重要見證（古城格局見證）。

（2）老地委大院是九江建國后重要的政治中心（政治治理中心）。

（3）老地委大院是整體人居環(huán)境營建的優(yōu)秀代表（花園式機(jī)關(guān)大院）。

三、保護(hù)內(nèi)容

（1）保護(hù)文物保護(hù)單位3處。其中一般不可移動(dòng)文物3處：南區(qū)1棟（楊士杰舊居）、南區(qū)2棟（王澤舊居）、西區(qū)1棟（王華舊居）。

（2）保護(hù)街區(qū)內(nèi)的歷史建筑13處。

（3）保護(hù)時(shí)代特色風(fēng)貌建筑11處。包括西區(qū)4棟、北區(qū)6棟、北區(qū)7棟、北區(qū)8棟、北區(qū)9棟、北區(qū)10棟、北區(qū)11棟、東區(qū)3棟、東區(qū)4棟、東區(qū)5棟、東區(qū)9棟。

（4）保護(hù)格局和風(fēng)貌特征。保護(hù)“一核三片、枕丘環(huán)水”的整體格局和風(fēng)貌特征，一核為中央池塘，三片為北區(qū)東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)；保護(hù)原始丘陵地貌和原始植被，保持長期形成的綠樹掩映、安靜清幽的環(huán)境特色，保護(hù)8字型骨架道路的走向和尺度。

（5）保護(hù)重要開放空間。保護(hù)中央池塘及周邊綠地，西3南側(cè)池塘和北側(cè)綠地，北6北7間綠地等重要開放空間；保護(hù)楊士杰舊居、王華舊居、王澤舊居的附屬院落。

（6）保護(hù)環(huán)境要素。包括古亭、文化長廊、陡坡地形、臺(tái)階踏步、地面鋪裝等。

（7）保護(hù)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。包括地委、市委、市人大、市政協(xié)辦公樓的位置信息，歷史人物、重大事件。

四、保護(hù)區(qū)劃與管理要求

1、保護(hù)區(qū)劃

街區(qū)保護(hù)范圍以老地委大院圍墻為界，面積13.89公頃。其中，核心保護(hù)范圍主要包括1960年代至1970年代所建青磚、紅磚建筑以及中心池塘等歷史環(huán)境，面積6.78公頃。建設(shè)控制地帶面積7.11公頃。

2、核心保護(hù)范圍保護(hù)管理要求

（1）核心保護(hù)范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況，采取相應(yīng)措施，實(shí)行分類保護(hù)。范圍內(nèi)的不可移動(dòng)文物、歷史建筑應(yīng)保持原有的高度、體量、外觀形象和色彩，不得拆除。

（2）應(yīng)整體保護(hù)構(gòu)成居住環(huán)境的地形變化、植被綠化、道路、開放空間等環(huán)境景觀要素。

（3）除必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施外，不得進(jìn)行新建、擴(kuò)建活動(dòng)。經(jīng)批準(zhǔn)允許新建、擴(kuò)建必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)與街區(qū)整體歷史風(fēng)貌及鄰近文物和歷史建筑風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。

（4）核心保護(hù)范圍內(nèi)拆除建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施應(yīng)由市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門會(huì)同市文物行政主管部門共同批準(zhǔn)。

（5）在歷史文化街區(qū)核心保護(hù)范圍的主要出入口應(yīng)設(shè)置標(biāo)志牌。任何單位和個(gè)人不得擅自設(shè)置、移動(dòng)、涂改或者損毀標(biāo)志牌。

3、建設(shè)控制地帶保護(hù)控制要求

（1）保護(hù)文物保護(hù)單位、歷史建筑和時(shí)代特色風(fēng)貌建筑的本體及環(huán)境，保護(hù)有保護(hù)價(jià)值的地形變化、植被綠化、開放空間等環(huán)境環(huán)境要素。

（2）新建建筑物、構(gòu)筑物，在高度、體量、色彩等方面應(yīng)與街區(qū)整體歷史風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，避免對街區(qū)歷史環(huán)境及視覺景觀產(chǎn)生不利影響。

（3）對已建成的與文物、歷史建筑和整體歷史風(fēng)貌不協(xié)調(diào)的多高層建筑和體量過大建筑，在條件允許的情況下，可逐步整治或改造，使整體風(fēng)貌更加協(xié)調(diào)。

（4）為滿足遺產(chǎn)保護(hù)、展示和街區(qū)功能完善的需要，可根據(jù)街區(qū)保護(hù)規(guī)劃拆除少量非保護(hù)類建筑。

五、建筑分類保護(hù)與整治要求

歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物，根據(jù)其保護(hù)等級、保護(hù)價(jià)值、建筑風(fēng)貌、建造年代、保存現(xiàn)狀等，實(shí)施分類保護(hù)與整治。分為保護(hù)類、修繕類、改善類、保留類、立面整治類和拆除類，規(guī)劃分別確定提出相應(yīng)的保護(hù)與整治措施。

1、保護(hù)類

歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物，根據(jù)其保護(hù)等級、保護(hù)價(jià)值、建筑風(fēng)貌、建造年代、保存現(xiàn)狀等，實(shí)施分類保護(hù)與整治。分為保護(hù)類、修繕類、改善類、保留類、立面整治類和拆除類，規(guī)劃分別確定提出相應(yīng)的保護(hù)與整治措施。應(yīng)按照《中華人民共和國文物保護(hù)法》的要求，實(shí)施原址保護(hù)，不得改變文物的原狀；應(yīng)整體保護(hù)和文物建筑緊密關(guān)聯(lián)的院落空間，整體修繕文物建筑，并加強(qiáng)院落景觀的維護(hù)和整治。在一般不可移動(dòng)文物的保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶內(nèi)，不得建設(shè)污染文物保護(hù)單位及其環(huán)境的設(shè)施，不得進(jìn)行可能影響文物保護(hù)單位安全及其環(huán)境的活動(dòng)。應(yīng)合理利用文物建筑，建議重點(diǎn)安排公共管理和公共服務(wù)功能。

2、修繕類

修繕類建筑為13處建議歷史建筑，具體包括：北區(qū)1棟、北區(qū)5棟、西區(qū)9棟、西區(qū)8棟（原市委車隊(duì)）、西區(qū)2棟、西區(qū)3棟、西區(qū)5棟、西區(qū)6棟、南區(qū)3棟（原花房）、東區(qū)1棟、東區(qū)2棟、原檔案館、原新聞樓。應(yīng)按照《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》中關(guān)于歷史建筑的保護(hù)要求進(jìn)行維護(hù)和修繕，應(yīng)當(dāng)保持原有的高度、體量、外觀形象、色彩、結(jié)構(gòu)和室內(nèi)有價(jià)值的部件，拆除不協(xié)調(diào)添加物和改變建筑外觀和結(jié)構(gòu)的建筑物、構(gòu)筑物等，保護(hù)范圍內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)不得影響歷史建筑風(fēng)貌的展示。在不改變外觀的前提下可結(jié)合自身特點(diǎn)和功能改變需求，合理利用。原有居住類歷史建筑允許增加適應(yīng)現(xiàn)代生活的廚衛(wèi)空間。

3、改善類

改善類建筑為11處時(shí)代特色風(fēng)貌建筑，包括：西區(qū)4棟、北區(qū)6棟、北區(qū)7棟、北區(qū)8棟、北區(qū)9棟、北區(qū)11棟、東區(qū)3棟、東區(qū)4棟、北區(qū)10棟、東區(qū)5棟、東區(qū)9棟。應(yīng)保持外觀風(fēng)貌，包括外立面形式、材質(zhì)、色彩、細(xì)部構(gòu)件、裝飾雕刻等。在此前提下，加固建筑結(jié)構(gòu)，提高安全性，改善內(nèi)部設(shè)施，優(yōu)化功能?？照{(diào)外掛機(jī)位等凸出物，應(yīng)采用統(tǒng)一設(shè)計(jì)的外罩進(jìn)行遮擋，相關(guān)管線應(yīng)在建筑外墻有序布置。對建筑中有價(jià)值的裝飾構(gòu)件，細(xì)部構(gòu)造應(yīng)予以保留保護(hù)。有特色的建筑材質(zhì)應(yīng)原汁原味的進(jìn)行改造修繕。

4、保留類

規(guī)劃保留類建筑21處，具體包括：北區(qū)2棟、北區(qū)3棟、東區(qū)8棟、東區(qū)12棟、北區(qū)7棟、西區(qū)11棟、西區(qū)12棟、北區(qū)4棟、北區(qū)13棟、新檔案館、原機(jī)關(guān)幼兒園、東區(qū)6棟、東區(qū)10棟、西區(qū)10棟、原地委辦公大樓、原人大辦公樓、原政協(xié)辦公樓、九江人大機(jī)關(guān)老同志活動(dòng)中心、門衛(wèi)原機(jī)關(guān)食堂、原民主黨派大樓。近期不需進(jìn)行建筑風(fēng)貌整治，有條件的情況下可對住宅、辦公建筑的空調(diào)外機(jī)，住宅的晾衣桿、防盜網(wǎng)進(jìn)行整治，以符合大院整體風(fēng)貌要求。

5、立面整治類

規(guī)劃立面整治類建筑1處，為風(fēng)貌不協(xié)調(diào)的北入口商業(yè)建筑。其風(fēng)貌與大院整體風(fēng)貌不協(xié)調(diào)，對入口景觀影響較大，應(yīng)對其進(jìn)行立面整治。近期可對首層立面進(jìn)行整治，宜采用紅磚、青磚立面；廣告牌匾宜采用木色等自然樸素的色彩，慎用紅色、綠色等鮮艷色彩；首層以上以立面整治為主，統(tǒng)一空調(diào)外掛機(jī)，保持立面整潔。遠(yuǎn)期可結(jié)合配套商業(yè)功能需求對立面、屋頂、首層店面進(jìn)行整體改造，采用紅磚、青磚立面和坡屋頂形式，提升整體建筑品質(zhì)。

6、拆除類

拆除類建筑為破壞文物和歷史建筑的歷史環(huán)境或規(guī)劃確定為必要開放空間內(nèi)的建筑，主要為一層搭建違建建筑。西3西側(cè)、西6北側(cè)、西11東側(cè)的建筑拆除后作為綠地開敞空間；逐步拆除西1、南2、東1、東2、東3院內(nèi)及周邊搭建的建筑，優(yōu)化歷史建筑的周邊環(huán)境，更好展現(xiàn)歷史風(fēng)貌。

六、功能定位和用地規(guī)劃

1、功能定位

老城文化休閑中心、花園式開放社區(qū)。

2、用地規(guī)劃

規(guī)劃居住用地共5.81公頃，占街區(qū)用地的59.50%。優(yōu)化提升現(xiàn)有西區(qū)、北區(qū)、東區(qū)的住宅用地，提升宅間綠地和組團(tuán)綠地的環(huán)境景觀品質(zhì)和氛圍，宅間綠化種植喬木時(shí)不能降低相鄰住宅的采光，修整宅間破損道路。室外固定設(shè)施，如空調(diào)機(jī)、建筑小品、雕塑、露臺(tái)等需與大院整體風(fēng)貌環(huán)境相統(tǒng)一，增加文化標(biāo)識和文化品位，形成具有歷史文化特色的宜居社區(qū)。

規(guī)劃服務(wù)設(shè)施用地2.13公頃，占總用地比例15.35%。保留北側(cè)入口處體育設(shè)施和便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地，保留中央池塘北側(cè)和南側(cè)幼兒園用地，增加一處西區(qū)（西區(qū)1棟院落）服務(wù)設(shè)施用地。鼓勵(lì)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)服務(wù)設(shè)施聯(lián)合設(shè)置多種設(shè)施功能。大院內(nèi)服務(wù)設(shè)施用地在滿足大院居民日常生活服務(wù)配套的基礎(chǔ)上，應(yīng)積極發(fā)揮大院歷史文化、景觀環(huán)境優(yōu)勢，為更大區(qū)域提供文化展示和游憩功能。

近期保留現(xiàn)狀南區(qū)的行政辦公用地，逐步調(diào)整更改為文化設(shè)施用地，共2.62公頃，占街區(qū)用地的18.87%?，F(xiàn)狀辦公主體包括市公路局、質(zhì)監(jiān)局、市交警大隊(duì)、老檔案館、新檔案館（現(xiàn)中國銀行九江支行檔案中心）等單位，屬市國資委統(tǒng)一管理，應(yīng)提高國有資產(chǎn)的利用效率，避免閑置。近期不宜繼續(xù)擴(kuò)大老地委內(nèi)辦公用地及擴(kuò)建辦公設(shè)施，不應(yīng)擴(kuò)大辦公用地配套的停車場用地。近期可利用老檔案館、新聞樓作為圖書館、青少年活動(dòng)中心等文化設(shè)施。中遠(yuǎn)期逐步疏解辦公功能，在深入分析老城功能需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合原有辦公建筑的空間和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，安排博物館、紀(jì)念館、老年活動(dòng)中心等設(shè)施。

規(guī)劃綠地與廣場用地共2.49公頃，占街區(qū)用地的17.95%。保留老地委大院中央池塘及周邊綠地以及南側(cè)入口處綠地、中央池塘及周邊綠地為社區(qū)公園，可納入城市公園進(jìn)行管理維護(hù)。

七、道路交通規(guī)劃

1、總體策略

（1）開放社區(qū)：將社區(qū)道路向城市開放，完善老城區(qū)路網(wǎng)體系。

（2）重點(diǎn)優(yōu)化：通過加強(qiáng)管理和局部道路空間優(yōu)化改善地委大院內(nèi)整體交通環(huán)境。

（3）步行優(yōu)先：保護(hù)街區(qū)內(nèi)部的道路交通格局和街道空間尺度，整體改善步行環(huán)境。

（4）精細(xì)管控：利用智能化、信息化交通管理手段加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車穿行和停車設(shè)施管理。

2、道路系統(tǒng)規(guī)劃

（1）規(guī)劃街區(qū)外圍道路3條，連接街區(qū)北入口的廬峰路為老地委大院與庾亮南路歷史文化街區(qū)之間的城市次干路，道路紅線寬度為18米；街區(qū)南入口接城市次干路南湖路，道路紅線寬度為21米。 

（2）規(guī)劃街區(qū)內(nèi)道路分為主干路、支路和步行路三類。

（3）主干路依據(jù)地形起伏形成自由式道路布局，圍繞中心湖和南部主要辦公區(qū)形成“8”字型格局，路面寬度6-9米，設(shè)置停車位路段應(yīng)保證5米以上的路面寬度。院內(nèi)主干路應(yīng)向城市開放，街區(qū)北側(cè)預(yù)留1處出入口，有條件時(shí)通過該出入口建設(shè)聯(lián)系潯陽東路的城市支路。

（4）北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)內(nèi)部的車行支路應(yīng)保證4米的道路寬度，宅間步行路應(yīng)保證2.5米的路面寬度。

3、停車設(shè)施規(guī)劃

規(guī)劃保留街區(qū)內(nèi)三處公共停車場，包括北區(qū)兩座停車場和原花房前停車場，原則上不新增停車用地。原花房前停車場規(guī)劃為可為外來車輛服務(wù)的社會(huì)停車場，北區(qū)兩座停車場以服務(wù)大院居民為主。

八、建筑高度控制

（1）一般不可移動(dòng)文物、建議歷史建筑按照原高度控制。  

（2）核心保護(hù)范圍內(nèi)及南側(cè)建設(shè)控制地帶內(nèi)新建、改建建筑高度控制在3層及以下（檐口高度9米），且與歷史風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。具體范圍為中央水池以南的區(qū)域，包括東1、東2以及西區(qū)住宅和南區(qū)辦公區(qū)。

（3）中央水池以北的區(qū)域，包括北區(qū)和東區(qū)東1、東2以外的區(qū)域, 新建、改建建筑高度控制在6層及以下（檐口高度18米），且與歷史風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。

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