前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：14省份增速超全國(guó) 3地負(fù)增長(zhǎng)

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布31省份前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況，廣東繼續(xù)穩(wěn)居第一，累計(jì)投資超過(guò)1.1萬(wàn)億元。增速方面，海南、寧夏、河北3個(gè)地區(qū)同比增速為負(fù)。

3省份房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)

2019年1—9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資98008億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速與1—8月持平，一舉結(jié)束了5—8月該指標(biāo)同比增速持續(xù)回落的情況。其中，1—9月住宅投資72146億元，增長(zhǎng)14.9%，增速持平。

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布31省份前9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況。從房地產(chǎn)投資累計(jì)值來(lái)看，1—9月，廣東、江蘇、浙江繼續(xù)保持領(lǐng)先，廣東以11464.44億元穩(wěn)居第一，江蘇以9239.16億元緊隨其后。

從增速來(lái)看，安徽、廣東、山東、湖南、內(nèi)蒙古、吉林、福建、四川、山西、天津、貴州、廣西、云南、西藏等14省份增速跑贏全國(guó)。其中，西藏、云南、廣西增速位列前三甲，分別為40.9%、29.7%和28.7%。

另外17省份增速均低于10%，其中，海南、寧夏、河北3地同比為負(fù)增長(zhǎng)，分別為-28.1%、-10.4%、-1.1%。

為減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，海南對(duì)房地產(chǎn)屢下重手。自去年6月以來(lái)，海南房地產(chǎn)投資持續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)，進(jìn)入今年后增速下降趨勢(shì)尤為明顯。

今年9月，海南房地產(chǎn)再出禁令。9月16日印發(fā)的《海南省產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入禁止限制目錄 (2019年版)》針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出的管理措施為：禁止建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的產(chǎn)權(quán)式酒店；生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)內(nèi)建設(shè)商品房；利用海岸帶可開(kāi)發(fā)的一線土地、新批填海土地建設(shè)商品住宅；五指山、保亭、白沙、瓊中4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開(kāi)發(fā)建設(shè)外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目。

監(jiān)管嚴(yán)懲銀行信托資金違規(guī)輸血房地產(chǎn)

今年以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)“涉房貸”違規(guī)監(jiān)管不斷強(qiáng)化。

5月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布2019年銀行機(jī)構(gòu)“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作要點(diǎn)，其中明確列出了房地產(chǎn)行業(yè)政策相關(guān)的各項(xiàng)違法違規(guī)行為，包括未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房等。

7月6日，銀保監(jiān)透露，針對(duì)近期部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的情況，銀保監(jiān)會(huì)于近日對(duì)部分信托公司開(kāi)展了約談警示。要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。

8月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》表示，因部分城市房?jī)r(jià)過(guò)熱、房地產(chǎn)信貸規(guī)模過(guò)高的原因，監(jiān)管將展開(kāi)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，尤其針對(duì)銀行通過(guò)表外、同業(yè)等渠道輸血房地產(chǎn)市場(chǎng)的違規(guī)行為，將面臨監(jiān)管嚴(yán)格處罰。

9月3日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清表示，聚焦打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，多措并舉化解高風(fēng)險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)整治網(wǎng)絡(luò)借貸等互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決打擊非法金融活動(dòng)，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》10月14日?qǐng)?bào)道，近期，銀行、信托等頻頻被開(kāi)出大額罰單，違規(guī)案由均涉及資金流入樓市。前三季度(以發(fā)布日期計(jì))，各級(jí)銀保監(jiān)系統(tǒng)對(duì)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)(不含個(gè)人)共開(kāi)出罰單1214張。其中“涉房”貸款罰單數(shù)量超過(guò)120張，合計(jì)罰沒(méi)金額已超過(guò)1億元，百萬(wàn)級(jí)別的罰單頻現(xiàn)。

據(jù)中新經(jīng)緯記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已經(jīng)有17家信托公司因業(yè)務(wù)違規(guī)收到銀保監(jiān)會(huì)罰單，總計(jì)罰單為33張。從處罰原因來(lái)看，信保合作、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是重點(diǎn)違規(guī)領(lǐng)域。

在貸款方面，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速一直在“壓縮”。10月15日，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘在前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示：截至9月末，房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了15.6%，比上年末回落了4.4個(gè)百分點(diǎn)，增速已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月回落。

在監(jiān)管壓力下，三季度房地產(chǎn)信托遭遇“急剎車”。據(jù)用益金融信托研究院報(bào)告，三季度房地產(chǎn)信托募集資金1529.18億元，環(huán)比減少27.50%；從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)類信托在7月和8月中下滑的情形較突出，8月募集規(guī)模下滑至400億元線，9月募集規(guī)模略有回升，達(dá)到455.55億元。

用益金融信托研究院指出，監(jiān)管趨嚴(yán)已是下半年集合信托市場(chǎng)的主基調(diào)，而作為監(jiān)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)頹勢(shì)。

在融資收緊的環(huán)境下，房企融資成本也在持續(xù)上漲。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，若剔除碧桂園發(fā)行的一筆利率為4.5%的債權(quán)，9月，95家典型房企的單月融資成本為6.83%，境外融資成本為7.50%，分別環(huán)比上升1.22和0.55個(gè)百分點(diǎn)。截至9月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，恒大、佳兆業(yè)、景瑞、花樣年、弘陽(yáng)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、陽(yáng)光城、朗詩(shī)、新湖、泛海、當(dāng)代置業(yè)、融信等多家房企美元融資成本超過(guò)10%。

四季度投資增速或有降低

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)415次！相比2018年1—9月的385次上漲了7.79%，平均每個(gè)工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史記錄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)毛盛勇10月18日表示，房地產(chǎn)的定位很明確“房住不炒”，也不把房地產(chǎn)作為短期拉動(dòng)刺激經(jīng)濟(jì)的手段。房地產(chǎn)的發(fā)展，總的來(lái)看是平穩(wěn)、健康、有序的。

國(guó)研中心房地產(chǎn)研究員劉衛(wèi)民表示，在房地產(chǎn)調(diào)控的作用下，“金九銀十”的成色可能與往年相比明顯不足了，隨著一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)酵，可能在后續(xù)一些開(kāi)發(fā)企業(yè)包括一些項(xiàng)目的以價(jià)換量的力度還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)繼續(xù)調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回暖外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速也有所回暖，1—9月的同比增速，比1—8月加快0.5個(gè)百分點(diǎn)，同樣結(jié)束了5—8月以來(lái)，這一指標(biāo)同比增速回落的情況。

“從開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況來(lái)看，銷售回款成為開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流改善的主要方式，1—9月，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)9%，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)13.6%，較1—8月均有明顯上漲，推動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金上漲7.1%，增速加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。但國(guó)內(nèi)貸款增速比上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金增速僅有3.5%，顯示出開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，資金壓力仍非常大?！敝T葛找房副總裁苑承建表示，預(yù)計(jì)4季度，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取更加積極主動(dòng)的以價(jià)換量策略，房地產(chǎn)銷售將保持平穩(wěn)，全年銷售數(shù)據(jù)將與去年持平或小幅下降；融資環(huán)境收緊進(jìn)一步影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資預(yù)期及投資能力，新開(kāi)工面積或進(jìn)一步下降，開(kāi)發(fā)投資增速在當(dāng)前水平略有下降。

華泰證券報(bào)告指出，資金來(lái)源方面，銷售回款短期可能保持穩(wěn)健，但整體資金面趨緊。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)而言，房企拿地可能偏謹(jǐn)慎，開(kāi)工走低、竣工回升的趨勢(shì)或繼續(xù)演進(jìn)，施工重心整體后移。預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)投資單季同比增速可能降至4%左右(前值9.3%)，全年累計(jì)投資同比增速降至9%左右