葉檀：資金饑渴癥愈演愈烈 房企漸入并購高峰期

    當(dāng)下的房地產(chǎn)市場受政策擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)漸入并購高峰期。

    根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，從去年三季度開始，房地產(chǎn)并購數(shù)量在我國并購市場居首，當(dāng)季中國并購市場共完成并購案例118宗，同比增76.1%。房地產(chǎn)行業(yè)并購?fù)瓿?0起，占比16.9%。今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例57起(包括未披露金額并購案例3起)，占所有行業(yè)并購案例數(shù)量的12.2%，位居第一位。

    房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組是被資金鏈所困的小企業(yè)出手優(yōu)質(zhì)地塊的過程。平均單筆并購金為4973.51萬美元，不及單筆并購金額位居第一（2.06億美元）的能源以及礦產(chǎn)行業(yè)，但數(shù)量增加。被收購的中小企業(yè)大多擁有優(yōu)質(zhì)資源，可以免去大企業(yè)重新布局、購地之累。

    與此相關(guān)的新聞是，熱點(diǎn)地塊紛紛被遺棄、土地流標(biāo)。在全國土地流標(biāo)前十的城市中，有8個是已經(jīng)執(zhí)行限購的城市。而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，2011年全國平均樓面價為1680元，較去年下降19.8%。住宅類則下降9.8%。

    土地財(cái)政趨勢正在扭轉(zhuǎn)，各地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與社保赤字開始浮出水面，導(dǎo)致地方政府加緊推地。土地價格逐漸下降。中國指數(shù)研究院報(bào)告便顯示，7月，全國130個城市住宅類用地平均溢價率為10%，較上月減少1個百分點(diǎn)，較去年同期減少8個百分點(diǎn)。

    盡管如此，對房地產(chǎn)企業(yè)的擠壓還沒有到頭。

    許多開發(fā)商出現(xiàn)資金饑渴癥，用以緩解資金饑渴癥的房地產(chǎn)信托則受到銀監(jiān)會的嚴(yán)厲監(jiān)管。從7月份起，銀監(jiān)會已將信托公司的房地產(chǎn)信托由事后報(bào)備制度改為事前報(bào)批制度。

    最后一擊來自更大范圍的限購。目前二三線城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要增長極，2011年上半年，一線城市房地產(chǎn)銷售面積只占市場份額的4.6%，二三線城市分別占到了市場份額的30.2%和65.2%。據(jù)中國指數(shù)研究院2011年7月中國房地產(chǎn)指數(shù)系數(shù)百城價格指數(shù)顯示，2011年7月全國100個城市住宅平均價格是8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個城市的價格環(huán)比上漲，大多是二三線城市。50個未限購二三線城市無一下跌，37個城市價格反而出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。

    在地方政府的抵制下，住建部未能在7月底8月初公布二三線城市限購擴(kuò)容名單。導(dǎo)致一些疑似將限購的二三線城市，開發(fā)商正趁機(jī)加緊銷售，短期內(nèi)房價猛漲。

    行政性的限購政策將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大沖擊，在一些城市外地的投資者占比30%以上，這些投資者手握重金、將當(dāng)?shù)氐淖≌禺a(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽钪匾耐顿Y品種，他們現(xiàn)金充裕、不受限貸政策左右，他們擁有極大的財(cái)富，使當(dāng)?shù)氐姆績r擺脫了傳統(tǒng)的房價收入比的束縛。

    令人擔(dān)憂的傾向，政府不是通過財(cái)稅、信貸手段抑制房地產(chǎn)價格泡沫，而是以更強(qiáng)大的行政力量直接干預(yù)市場。這種干預(yù)短期行政效力強(qiáng)大，商品房價格尤其是大城市一手房市場會出現(xiàn)拐點(diǎn)，這一輝煌勝利的背后，是中小開發(fā)企業(yè)的大規(guī)模倒閉、是大型企業(yè)的降價促銷、是地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的證券化過程。