全國樓市：短暫“復(fù)蘇”難掩疲態(tài) 房企仍壓力山大

“金九”已過，“銀十”剩半，本不被市場(chǎng)期待的傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)，生生被開發(fā)商打出一個(gè)小高潮。

不少房企已經(jīng)披露了2019年9月份銷售業(yè)績(jī)，可以一窺“金九”的推盤營銷戰(zhàn)況。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的30家房企銷售數(shù)據(jù)顯示，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額5634億元，環(huán)比8月份的4396億上漲28.1%，同比上漲8.2%。

恒大、融創(chuàng)單月銷售額創(chuàng)新高

具體到單個(gè)企業(yè)，更是拼出全年最高單月銷售額紀(jì)錄。諸如中國恒大，9月單月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，較上月增長(zhǎng)約73.8%，該數(shù)據(jù)不僅是恒大全年單月最高銷售額，也打破了房企史上最高單月銷售額紀(jì)錄，可謂一個(gè)月創(chuàng)造了一個(gè)中型房企多年奮斗而來的業(yè)績(jī)。

融創(chuàng)中國9月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額629.1億元，刷新該企業(yè)歷史上單月銷售額紀(jì)錄。還有不少企業(yè)9月單月銷售額實(shí)現(xiàn)年內(nèi)新高，諸如世茂房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)合同銷售額320.9億元，環(huán)比增加49.05％；陽光城實(shí)現(xiàn)合同銷售額272.03億元，環(huán)比增加60.38%；佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額108.31億元，環(huán)比增加154.13%；時(shí)代中國實(shí)現(xiàn)合同銷售額75.23億元，環(huán)比增加18.88%；禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額82.20億元，同比增長(zhǎng)25.29%。此外，建業(yè)地產(chǎn)9月份單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額109.25億元，中南建設(shè)合同銷售額約為189.2億元，均為年內(nèi)單月銷售第二高。

與此同時(shí)，今年的國慶黃金周，數(shù)據(jù)層面好于去年同期。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，今年國慶黃金周（10月1日-7日），30個(gè)典型城市新增商品住宅成交面積為167萬平方米，較去年同期小幅微增3%，各線城市成交量皆有回升，一線城市以9%同比漲幅居首。

龍頭房企“以價(jià)換量”是否可持續(xù)？

“以價(jià)換量”讓部分房企在“金九銀十”期間的成交額出現(xiàn)高漲，包括中國恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國、融信中國、禹洲地產(chǎn)、招商蛇口等在不同城市推出不同的促銷優(yōu)惠活動(dòng)，折扣房、特價(jià)房、送車位、大禮包等等。

但是“以價(jià)換量”是否可持續(xù)？是否能夠一改樓市低迷走勢(shì)？克而瑞認(rèn)為，雖然“十一”數(shù)據(jù)層面整體向好，但是市場(chǎng)冷淡的跡象仍未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，房企降價(jià)“跑量”沖刺業(yè)績(jī)也一定程度上造成了市場(chǎng)短暫“復(fù)蘇”的假象，但以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)的做法始終不可持續(xù)，未來市場(chǎng)趨穩(wěn)將成為大概率事件。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，9月銷售數(shù)據(jù)不低，但整體預(yù)計(jì)房企在未來四季度的銷售數(shù)據(jù)依然壓力非常大。從政策預(yù)期看，后續(xù)市場(chǎng)繼續(xù)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)非常大，政策收緊預(yù)期明顯出現(xiàn)，包括信貸政策等。

事實(shí)上，今年以來，各大房企面臨著來自政策、融資、償債等各方面壓力。億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100房企平均現(xiàn)金短債比為1.71，相較于2018年底的2.17，有較大幅度的降低。其中，近四分之一房企貨幣資金無法覆蓋短期負(fù)債，面臨短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

一邊是債務(wù)兌付高峰、現(xiàn)金流趨緊，一邊則是高壓調(diào)控政策，涉房信貸仍相對(duì)緊張，疊加10月落地的房貸利率新機(jī)制執(zhí)行，市場(chǎng)觀望情緒依舊濃厚。

在筆者看來，“房住不炒”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”政策主基調(diào)依舊，即便有諸如南昌六合區(qū)、天津中關(guān)村的人才引進(jìn)政策間接刺激購房需求，也難改市場(chǎng)大趨勢(shì)。對(duì)于房企來說，短期則可以通過降價(jià)促銷回流現(xiàn)金，長(zhǎng)期需要通過土地、融資等多方面優(yōu)化來應(yīng)對(duì)即將到來的樓市又一寒冬。