房企轉(zhuǎn)身之路，是走陽關(guān)道 也是過獨木橋

面對經(jīng)濟(jì)下行、人口形勢“少子化”、“房住不炒”主基調(diào)，以及房企競爭加劇等諸多因素，如何尋求其它利潤增長點，成為這幾年房企們的“功守道”。

盡管有一些房企管它是“陽關(guān)道”，還是獨木橋，仍然是堅守傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，“一條路走到黑”。但更多的房企或轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行，或?qū)ぢ芳?xì)分領(lǐng)域、或轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行、或轉(zhuǎn)型又轉(zhuǎn)行，順勢而為之戰(zhàn)如火如荼。

就目前來看，無論是哪種轉(zhuǎn)型模式，除了早些年轉(zhuǎn)型成功的新鴻基之外，現(xiàn)有房企們的轉(zhuǎn)型，鮮有成功的案例。萬科郁亮亦坦言，“如果容易根本不叫轉(zhuǎn)型發(fā)展，因為難才叫轉(zhuǎn)型發(fā)展，而且沒有成功是容易的”。

可以說，轉(zhuǎn)型對于房企而言，是陽光道，亦是獨木橋?！稗D(zhuǎn)型成功，需要天時地利人和”，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波如是說。

走陽關(guān)道 過獨木橋

熙熙攘攘之中，房企轉(zhuǎn)型，是走陽光道，也是過獨木橋。

碧桂園轉(zhuǎn)身的動靜，有點大。9月25日，碧桂園的一則招聘啟示，讓地產(chǎn)圈再起波瀾?！拔迥陜?nèi)招聘上萬名機(jī)器人專家、在各大高校廣為招人”等接踵而至的消息，更坐實了碧桂園轉(zhuǎn)身機(jī)器人領(lǐng)域之堅定。除機(jī)器人領(lǐng)域之外，碧桂園還于今年6月，確定投資第三代雜交水稻的研究和發(fā)展，搭上了城鄉(xiāng)融合之鄉(xiāng)村振興的火車。

與碧桂園處在同一梯隊的萬科，在9月24日的南方區(qū)域媒體交流會上，再次透露出尋找第二增長極的決心。郁亮說，要在增長放緩的情況下，嫁接一條新的增長曲線或者是尋找第二增長曲線。尋找第二增長曲線的萬科，多元業(yè)務(wù)涉及物流、租賃、物業(yè)、長租、養(yǎng)老等相關(guān)領(lǐng)域。

由此可見，多元化之戰(zhàn)再度升級。近幾年來，多元化發(fā)展不僅僅是被萬科、碧桂園規(guī)模房企，更是被其它房企們視為，尋求新業(yè)績增長點的必由之路。

一位上市房企的負(fù)責(zé)人告訴中國網(wǎng)地產(chǎn)，規(guī)模增長接近瓶頸、利潤水平難以保持、公司市值無法提升，或者不看好房地產(chǎn)前景，又或者做不下去的房企，會尋求新業(yè)績增長點、多元化發(fā)展或者完全退出原有行業(yè)。

房地產(chǎn)銷售增速放緩已成為不爭的事實。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前八個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為84589億元，同比增長10.5%。雖然仍在增長，但10.5%的增速已經(jīng)是今年以來的最低增速。在目前調(diào)控持續(xù)、融資收緊的影響下，這一增速比1-7月回落了0.1個百分點，已經(jīng)連續(xù)四個月增速下降。

而從微觀角度來看，規(guī)模居于前三的“碧萬恒”，除了萬科之外，碧桂園今年前八個月的權(quán)益銷售額為3713.5億元，與去年的3788.4億元同比略降；恒大前八個月的合約銷售金額約為3700.7億元，同比同樣小幅下滑。

地產(chǎn)企業(yè)難以提升的市值，更被快消海天味業(yè)市值超過。9月23日，在萬科舉行南方區(qū)域媒體交流會上，就海天味業(yè)市值超過萬科，網(wǎng)友戲稱“賣房干不過賣醬油”的說法，郁亮表示自己“服氣”。

實際上，“服氣”背后，如萬科、碧桂園一樣，大多數(shù)房企們并沒有坐以待斃。近些年來，無論是規(guī)模房企，還是中小型房企，在大形勢所迫下，它們或轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行，或?qū)ぢ芳?xì)分領(lǐng)域、或轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行、或轉(zhuǎn)型又轉(zhuǎn)行，順勢而為之戰(zhàn)如火如荼。

如恒大投資1000億進(jìn)入科技圈；龍湖提出轉(zhuǎn)型“美好城市運(yùn)營商”戰(zhàn)略；朗詩大力去杠桿,轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)；泛海去地產(chǎn)化，掉頭大金融；陽光100聚焦非住宅業(yè)，尋路細(xì)分領(lǐng)域；美好置業(yè)從地產(chǎn)剝離，進(jìn)入農(nóng)業(yè)和裝配式行業(yè)，等等，不一而足。

房企動作背后，可謂殊途同歸，“無論是長租公寓還是共享空間、城市更新還是舊村改造、農(nóng)林牧漁還是金融投資，這些多元化的行業(yè)要么規(guī)模有限、利潤微薄，要么周期漫長、風(fēng)險巨大，有的業(yè)務(wù)甚至連盈利模式都不成立”，上述上市房企負(fù)責(zé)人說。

艱難轉(zhuǎn)身 陣痛過渡

轉(zhuǎn)型之路，注定是荊棘密布，房企是孤獨的尋路人。

馮侖曾在公開場合將房企轉(zhuǎn)型，形容為“胖子轉(zhuǎn)身，慢慢過渡”。從現(xiàn)實情況來看，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型目前的狀態(tài)，處在喊的比干的歡的階段。因為，從近兩年房企轉(zhuǎn)型之后，新的市場空間布局的業(yè)績額，以及利潤率來看，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房地產(chǎn)開發(fā)。

龍湖旗下的冠寓盡管規(guī)模在長租公寓領(lǐng)域排名前列，但其仍然未實現(xiàn)盈利，龍湖管理層在今年中期業(yè)績會上稱，預(yù)計明年可以實現(xiàn)微利；而萬科的新業(yè)務(wù)在不斷試錯之中，收斂聚焦之下，仍未找到一個和房地產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)；泛?？毓蛇@些年去地產(chǎn)化之路也頗為艱辛，其掉頭的大金融目前業(yè)績也不大穩(wěn)定。

大房企尚且有清晰的資源平臺、系統(tǒng)化的組織工具，能依仗主業(yè)和資源，而更多中小房企猶過獨木橋，孤獨尋路背后，或一條路走到“黑”。比如尋路細(xì)分領(lǐng)域、堅持“轉(zhuǎn)型及創(chuàng)新是未來發(fā)展主旋律”的陽光100，今年上半年只完成年初制定的150億元業(yè)績目標(biāo)的25%。而陽光100未來所要面對的，不僅僅只是降低負(fù)債，而是如何在房地產(chǎn)業(yè)不振的情況下，使得新業(yè)務(wù)盈利。

如今正自救的華業(yè)資本，更在幾天前，宣布公司已逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，后續(xù)可能會以輕資產(chǎn)方式開展代建業(yè)務(wù)，未來完成債務(wù)重組后，華業(yè)資本將成為一家以醫(yī)療業(yè)務(wù)為主業(yè)的公司。

這并非華業(yè)資本首次宣布轉(zhuǎn)型，早在五年前，華業(yè)資本便轉(zhuǎn)身醫(yī)療和礦業(yè)領(lǐng)域。五年后的今天，華業(yè)資本卻淪為變賣礦業(yè)資產(chǎn)還債的地步。除了遭遇蘿卜章騙局外，華業(yè)資本董事長徐紅認(rèn)為，華業(yè)資本的問題是轉(zhuǎn)型過快。

管中窺豹，可見一斑。房企轉(zhuǎn)型不僅面臨著周期漫長、風(fēng)險巨大等客觀因素，上述上市房企負(fù)責(zé)人亦坦言，許多房地產(chǎn)業(yè)老板擁有短期暴發(fā)心態(tài)，職業(yè)經(jīng)理人依然擁有“打工皇帝”心態(tài)，根本沒辦法沉下心來賺辛苦錢。更甚者，一些房企甚至連規(guī)模較大、利潤較好、與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)度緊密的裝飾裝修業(yè)都不大看得上。

在經(jīng)濟(jì)下行、房住不炒、房企競爭加速、房地產(chǎn)增量有限等大背景下，“盡管一些行業(yè)的確是藍(lán)海，但房企此前具備的經(jīng)驗和優(yōu)勢，在新領(lǐng)域不復(fù)存在，需要重新進(jìn)行鋪排，開辟一個新天地，需要一個比較長的周期”，郭毅認(rèn)同馮侖所說的“慢慢過渡”。

但矛盾的正是，盡管企業(yè)轉(zhuǎn)型過渡周期長，也不一定能保證成功，但轉(zhuǎn)型是房企們不得不作的選擇。在大環(huán)境下，“如果不通過轉(zhuǎn)型尋找新路徑，房企未來的發(fā)展或面臨更大風(fēng)險”，張波認(rèn)為，頭部房企的可持續(xù)發(fā)展，一方面需要在穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)“高質(zhì)量”發(fā)展，另一方面則是走出“第二賽道”，挖掘出適合自身發(fā)展的第二增長曲線。

而對于非龍頭房企而言，“在行業(yè)集中度快速集中的情況下，拿地和融資的難度會越來越大，向?qū)I(yè)細(xì)分領(lǐng)域乃至非地產(chǎn)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型，是其生存和發(fā)展的必然之舉”，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴中國網(wǎng)地產(chǎn)。

天時地利人和不容易

縱觀房企轉(zhuǎn)型史，轉(zhuǎn)型成功者也不是沒有，最為經(jīng)典便是內(nèi)地房企視為轉(zhuǎn)型標(biāo)桿的新鴻基。盡管如今看來，這家企業(yè)已鮮有新聞，但據(jù)公開資料顯示，新鴻基自持資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)6000億元，整體租金收益每年突破150-200億的規(guī)模。參照排名前三的“恒碧萬”，它們的凈資產(chǎn)約2000-3000億元。

中國網(wǎng)地產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，早在20世紀(jì)60年代，新鴻基還是標(biāo)準(zhǔn)的快周轉(zhuǎn)銷售類企業(yè)；70年代嘗試多元化；80年代開始做持有和租賃、運(yùn)營；90年代實現(xiàn)了銷售和持有的5:5。為何新鴻基能夠做到凈資產(chǎn)規(guī)?？捎^，單靠每年百億多的現(xiàn)金，便能實現(xiàn)公司的良性循環(huán)呢？

“你現(xiàn)在看到的風(fēng)光都是新鴻基三十年戰(zhàn)略正確+戰(zhàn)略堅持”的結(jié)果。在保持快周轉(zhuǎn)的同時，新鴻基還做好自持物業(yè)的運(yùn)營。再加上一個重要的原因就是那30年的樓市相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)特別大的變動，并且新鴻基打下的凈資產(chǎn)蔚為可觀”，柏文喜說。

由此可見，房企的轉(zhuǎn)型受“天時、地利、人和”三方面因素影響。張波指出，“天時”即要視進(jìn)入的行業(yè)本身是否處于上升期、政策是否利好等因素；“地利”是進(jìn)入的行業(yè)在當(dāng)?shù)厥欠裼袃?yōu)勢；“人和”是指企業(yè)是否具備資源優(yōu)勢、先天基因是否匹配轉(zhuǎn)行方向等因素。

某房企負(fù)責(zé)人告訴中國網(wǎng)地產(chǎn)，不應(yīng)輕易放棄房地產(chǎn)開發(fā)這個龍頭產(chǎn)業(yè)。事實上，郁亮也曾在公開場合承認(rèn)，找不到比房地產(chǎn)更為賺錢的行業(yè)。如果將視野放大至整個國家經(jīng)濟(jì)層面，盡管房地產(chǎn)微觀層面有焦慮、有壓力，也可以說是難熬，但不可否認(rèn)的是，“房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平一直處在各產(chǎn)業(yè)的上游水平”，郭毅說。

上述房企負(fù)責(zé)人理想中的轉(zhuǎn)型路徑就是：不放棄房地產(chǎn)開發(fā)龍頭產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)中尋求突破，在那些國家管制相對較松、未來前景相對較好、市場規(guī)模相對較大、能夠借勢房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)先行發(fā)力。比如土地一級開發(fā)、城市道路建設(shè)、建筑規(guī)劃設(shè)計、建筑裝飾裝修、市場營銷服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等。

但他也坦言，尋求新業(yè)績增長點、多元化發(fā)展首先需要看清戰(zhàn)略前景、確立贏利模式，看不清大勢、沒辦法賺錢的多元化是不可能持續(xù)的，不是慢慢來就有前景了、就可以贏利。

相對而言，微轉(zhuǎn)型調(diào)整幅度更小，企業(yè)更容易實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，而大轉(zhuǎn)型因為轉(zhuǎn)型的幅度、方向和領(lǐng)域更大，對企業(yè)的戰(zhàn)略管理和資源整合的挑戰(zhàn)性會更大一些?！盁o論哪一種轉(zhuǎn)型方式，足夠了解轉(zhuǎn)型的領(lǐng)域、方向，獲取和積累足夠多的資源，是轉(zhuǎn)型成功的前提條件”，柏文喜認(rèn)為。

千人千面，百人百姓。有一點不可否認(rèn)，“如果固守傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)大本營，依舊一條路走到黑，不去尋找其它機(jī)會，真到行業(yè)利潤越來越低、越來越難，甚至出現(xiàn)大風(fēng)險之時，那么這些企業(yè)必然會隨之沉淪”，某業(yè)內(nèi)分析人士坦言。

無論是走陽關(guān)道，還是過獨木橋，對轉(zhuǎn)身的房企來說，成功的原因只有一種，而不成功的原因卻有千萬種。