農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市相關(guān)細(xì)則正在制定

距離4200多萬(wàn)畝集體土地直接入市還剩不到2個(gè)月時(shí)間，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，國(guó)慶節(jié)前，自然資源部在京分兩期舉辦了新修改《土地管理法》專題培訓(xùn)班，培訓(xùn)對(duì)象涵蓋各省、自治區(qū)以及主要地市的自然資源主管部門相關(guān)處室人員。

中國(guó)證券報(bào)記者從相關(guān)人士處獲悉，目前涉及農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓條例的修改起草工作正加緊推進(jìn)，新條例出臺(tái)將進(jìn)一步規(guī)范相關(guān)用地出讓轉(zhuǎn)讓。

8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。其中，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)是本次修法的重點(diǎn)。多位地產(chǎn)和金融行業(yè)人士表示，非常關(guān)注集體建設(shè)土地入市相關(guān)配套行政法規(guī)的制定信息和相關(guān)細(xì)節(jié)。

相關(guān)細(xì)則有待明確

此前我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村土地必須征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有性質(zhì)土地后才能入市交易。同時(shí)，修正前的《土地管理法》第43條規(guī)定，任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地。在本次修正案中，該條被刪除。

自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華在相關(guān)新聞發(fā)布會(huì)上表示，這次新修改的土地管理法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

一位土地領(lǐng)域?qū)＜覍?duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，修正案關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的新內(nèi)容意味著，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地所有權(quán)主體，可以出讓或出租集體建設(shè)用地使用權(quán)，直接可以向市場(chǎng)供應(yīng)農(nóng)村集體建設(shè)用地，使用者獲得的是集體建設(shè)用地使用權(quán)。使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地后，與取得國(guó)有土地一樣，都可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式再次轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)。

不過(guò)，在一些投資人士看來(lái)，與國(guó)有建設(shè)土地出讓的整個(gè)流程都有較成熟的法律法規(guī)相比，集體建設(shè)用地入市還有很多細(xì)節(jié)尚未明確。例如，可供入市的集體建設(shè)用地是存量土地還是增量土地？如何理解工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途？工業(yè)和商業(yè)的定義中是否包括房地產(chǎn)行業(yè)？土地入市后產(chǎn)權(quán)如何分割？土地入市如何享有抵押權(quán)益？這些都有待于相關(guān)法規(guī)的出臺(tái)。

或成穩(wěn)定房市“利器”

本次修法前，相關(guān)部門已經(jīng)在全國(guó)33個(gè)市(縣)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行改革創(chuàng)新試點(diǎn)。試點(diǎn)地區(qū)集體土地入市用途各異，工商業(yè)生產(chǎn)、教育乃至租賃住宅建設(shè)均有涉及。

不過(guò)，近期北京市大興區(qū)的三宗地塊的試點(diǎn)頗為引人注目，這三宗地塊明確將用于共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，且近期一宗地塊已經(jīng)入市成交。

今年9月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)信息顯示，三塊用地入市試點(diǎn)用于共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的集體建設(shè)用地的一宗——集體建設(shè)用地區(qū)級(jí)統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)地塊已經(jīng)入市成交，成交價(jià)格為15.13億元，為起始價(jià)成交。地塊建設(shè)用地面積47891.78平方米，預(yù)計(jì)可以提供1千多套共有產(chǎn)權(quán)房。此次共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為2.9萬(wàn)元/平方米(含全裝修費(fèi)用)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2022年下半年入市。和國(guó)有土地出讓一樣，該用地使用權(quán)出讓的年限為七十年。

為何北京大興區(qū)的三塊試點(diǎn)土地能夠成為共有產(chǎn)權(quán)住房用地？

房產(chǎn)公號(hào)“京房字”曾分析指出，突破口或許來(lái)自于相關(guān)規(guī)劃。去年發(fā)布的北京新總規(guī)對(duì)于職住平衡有了更細(xì)致要求，大興這類平原多點(diǎn)地區(qū)，職住用地比應(yīng)該是1：2，即1萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)用地，要配2萬(wàn)平方米的住宅用地。但大興區(qū)尤其是亦莊，是產(chǎn)業(yè)比較集中的區(qū)域，目前的職住用地比倒掛，居住用地明顯不足。利用集體建設(shè)用地建設(shè)住宅，不但可以探索集體建設(shè)用地入市的試點(diǎn)改革，而且還可以緩解目前倒掛的職住用地比。此外，共有產(chǎn)權(quán)住房完全是為了滿足剛需，且購(gòu)買與份額轉(zhuǎn)讓中受到嚴(yán)格限制，也杜絕了利用政策套利的可能性。

有地產(chǎn)人士指出，從北京市的試點(diǎn)來(lái)看，在一些住房土地供應(yīng)緊張、地價(jià)房?jī)r(jià)高漲的地區(qū)，未來(lái)在符合相關(guān)法規(guī)的前提下，不排除存在部分集體建設(shè)土地入市用于政策性住房，從而增加供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)的可能性?！氨本┦械脑圏c(diǎn)是否有可復(fù)制性，還有待進(jìn)一步觀察，也有待于相關(guān)法規(guī)出臺(tái)后的細(xì)則?！币晃环山缛耸勘硎?。

也有房地產(chǎn)人士指出，從目前大興區(qū)情況來(lái)看，集體建設(shè)用地面積占全區(qū)土地面積比例不足10%，且大部分還是宅基地，實(shí)際上可以入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地很少。大興區(qū)這一嘗試目前不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響。