房貸利率“換錨”今日落地！升還是降？對樓市有何影響？

中新經(jīng)緯客戶端10月8日電 (董文博)全國范圍內(nèi)的房貸利率“換錨”正式落地。今日(8日)，央行房貸利率新政實(shí)行，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將參照貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)進(jìn)行定價(jià)。

這一政策將對房貸月供產(chǎn)生哪些影響？未來房貸利率上升還是下降？后期樓市走勢將發(fā)生什么變化？

新版房貸利率切換

今年8月20日，利率市場化改革更進(jìn)一步，LPR形成機(jī)制改革后的首次報(bào)價(jià)公布，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；9月20日第二次公布的報(bào)價(jià)顯示，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變。

隨著LPR改革，個(gè)人住房貸款利率也發(fā)生重大變化。

8月25日，央行發(fā)布2019年第16號公告稱，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

“新老劃斷”也是此次利率改革中的另一關(guān)注點(diǎn)。央行在公告中表示，10月8日前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋到，公告主要針對新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行；與改革前相比，居民家庭申請個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。簡單來說，已經(jīng)在還貸款的購房者月供不會(huì)受到影響，除非央行加息或降息。

此外，央行明確，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，公積金政策暫不調(diào)整是當(dāng)前公積金政策便民和務(wù)實(shí)精神的體現(xiàn)，既能保障剛需購房成本不上漲，同時(shí)也能保持貸款利率水平穩(wěn)定。

上升還是下降？

此次調(diào)整之后，房貸利率是上升還是下降？

對于這一大家關(guān)心的問題，央行副行長劉國強(qiáng)在8月20日召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上明確表示：有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降！

自2015年10月24日以來，我國個(gè)人住房商業(yè)貸款5年及以下的基準(zhǔn)利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國內(nèi)絕大多數(shù)住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準(zhǔn)利率通常也是銀行及購房者參考的標(biāo)準(zhǔn)。

央行新政明確，首套房貸利率應(yīng)不得低于5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低于增加60個(gè)基點(diǎn)后的5.45%。對比來看，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放商業(yè)性首套個(gè)人住房貸款利率下限與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)，變化不大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，總體來看，這仍然是一個(gè)中性的政策，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。

不過，張大偉強(qiáng)調(diào)，LPR利率是浮動(dòng)的，意味著房貸利率也會(huì)是浮動(dòng)的，此后LPR利率下調(diào)的可能性較大，那么房貸利率也會(huì)隨著下調(diào)，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。

機(jī)構(gòu)：實(shí)際按揭利率變化將因城而異

對于新政在各城市的實(shí)施，公告也做出了明確的要求。

央行表示，省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼指出，新政規(guī)定了房貸利率全國統(tǒng)一的最低要求，按照“因城施策”原則，預(yù)計(jì)多數(shù)地區(qū)個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率將會(huì)有所上升。

融360大數(shù)據(jù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，監(jiān)測的35個(gè)城市中，17城首套房貸利率水平有所上漲，16城維持7月水平。一線城市中，廣州平均環(huán)比上漲4個(gè)基點(diǎn)，其他城市維持不變；二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長沙4城均連漲三月，沈陽漲幅達(dá)23個(gè)基點(diǎn)；僅武漢、東莞和長春3城首套房貸利率水平有所下調(diào)。

監(jiān)測的35個(gè)城市共533家銀行分(支)行中，除了停貸銀行外，共有19家銀行首套房利率水平仍在當(dāng)前基準(zhǔn)利率上執(zhí)行優(yōu)惠政策，且都位于上海地區(qū)；116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個(gè)城市。

太平洋證券表示，房貸新政落地后，這些銀行都必須上調(diào)自己的房貸利率水平，進(jìn)而可能會(huì)帶來部分城市房貸利率平均水平的進(jìn)一步上漲。從目前數(shù)據(jù)看，上海的首套房貸款利率，廈門、天津的二套房平均利率都面臨上漲壓力。

國盛證券稱，原先首套利率有折扣的城市，如上海、廈門等，和原先首套房貸利率上浮的城市，如北京等，短期將受到不同的影響。未來，不乏會(huì)出現(xiàn)加點(diǎn)下限為零的城市，亦會(huì)出現(xiàn)房價(jià)上漲過快加點(diǎn)數(shù)較高的城市，實(shí)際按揭利率變化將因城而異。