南京樓市：市場化租賃住房建成后不得改變租賃用途

中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)9月23日訊 據(jù)南京市人民政府網(wǎng)站消息，南京市近日出臺(tái)《南京市市場化租賃住房建設(shè)管理辦法》，其中明確規(guī)定市場化租賃住房建成后不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押,經(jīng)批準(zhǔn)整體轉(zhuǎn)讓或抵押的，不得改變租賃用途。

具體如下：

市政府關(guān)于印發(fā)南京市市場化租賃住房建設(shè)管理辦法的通知

各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

現(xiàn)將《南京市市場化租賃住房建設(shè)管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

南京市人民政府

2019年9月3日

南京市市場化租賃住房建設(shè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)租賃住房建設(shè)管理，根據(jù)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號(hào))《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號(hào))《市政府關(guān)于印發(fā)南京市工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革試點(diǎn)實(shí)施方案的通知》(寧政發(fā)〔2018〕128號(hào))等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的市場化租賃住房，是指采用市場化運(yùn)作、由企事業(yè)單位投資、用于租住的新建或改建房屋，不含政府籌建的公共租賃住房、廉租房等租賃住房。

新建房屋，是指利用新出讓的經(jīng)營性用地、低效用地、企事業(yè)單位自有土地以及集體建設(shè)用地新建的租賃住房；改建房屋，是指對符合條件的存量用房按規(guī)定進(jìn)行改造的租賃住房。

第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)市場化租賃住房的規(guī)劃、建設(shè)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第四條 租賃住房建設(shè)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、安全舒適的原則。建成后不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押；經(jīng)批準(zhǔn)整體轉(zhuǎn)讓或抵押的，不得改變租賃用途。

第五條 江北新區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府、市屬國有企業(yè)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房屋租賃需求，每年11月份編制次年租賃住房建設(shè)(含新建和改建)計(jì)劃，經(jīng)市房產(chǎn)部門會(huì)同發(fā)改、規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)境、國資等相關(guān)部門統(tǒng)籌后，報(bào)市政府批準(zhǔn)并實(shí)施。經(jīng)市政府批準(zhǔn)的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)年度實(shí)施計(jì)劃中的租賃住房項(xiàng)目和集體土地試點(diǎn)建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，同步納入項(xiàng)目所在區(qū)年度租賃住房建設(shè)計(jì)劃。

不符合環(huán)保、安全要求的土地和房屋，未列入低效用地專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃的產(chǎn)業(yè)用房，均不得納入年度租賃住房建設(shè)計(jì)劃。

第六條 市房產(chǎn)部門建設(shè)房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，用于租賃住房業(yè)務(wù)辦理、信息統(tǒng)計(jì)和權(quán)屬核驗(yàn)、市場監(jiān)測等。區(qū)房產(chǎn)部門督促指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)租賃住房項(xiàng)目統(tǒng)一納入平臺(tái)管理，辦理租賃合同網(wǎng)簽、備案等手續(xù)。

第七條 市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)租賃住房規(guī)劃、建設(shè)、管理及政策制定等重大事項(xiàng)。

市房產(chǎn)部門牽頭負(fù)責(zé)組織擬定租賃住房管理相關(guān)政策，組織江北新區(qū)管委會(huì)、各區(qū)政府(園區(qū)管委會(huì))編制租賃住房年度建設(shè)計(jì)劃；在審批含有競爭建設(shè)、配套建設(shè)租賃住房項(xiàng)目銷售手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)租賃住房建設(shè)相關(guān)信息。

江北新區(qū)管委會(huì)、區(qū)政府(園區(qū)管委會(huì))和市屬國有企業(yè)是租賃住房建設(shè)管理的責(zé)任主體，根據(jù)租賃住房需求編制租賃住房建設(shè)計(jì)劃，加強(qiáng)建設(shè)監(jiān)督管理和租金監(jiān)測等工作。區(qū)房產(chǎn)(住建)部門做好租賃住房建設(shè)管理相關(guān)工作。

發(fā)改部門(行政審批部門)牽頭負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)。

規(guī)劃資源部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃、土地手續(xù)辦理、不動(dòng)產(chǎn)登記等工作，負(fù)責(zé)將出讓用地建設(shè)的租賃住房房源“不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押”等內(nèi)容納入土地出讓合同附件或用地批準(zhǔn)文件，負(fù)責(zé)牽頭落實(shí)利用集體建設(shè)用地和低效產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)租賃住房工作。

建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督檢查和施工圖設(shè)計(jì)(消防設(shè)計(jì)文件)審查，牽頭聯(lián)合驗(yàn)收。

應(yīng)急管理部門及消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)督促、指導(dǎo)、協(xié)助有關(guān)單位做好租賃住房消防安全的宣傳教育工作，消防救援機(jī)構(gòu)對租賃住房單位遵守消防法律、法規(guī)情況依法進(jìn)行監(jiān)督檢查。

市國資部門負(fù)責(zé)組織市屬國有企業(yè)編制租賃住房年度建設(shè)計(jì)劃。

其他部門根據(jù)自身職能做好租賃住房建設(shè)管理相關(guān)工作。

第二章 國有土地建設(shè)

第八條 國有土地建設(shè)，包括利用經(jīng)營性用地、低效用地和企事業(yè)單位自有存量用地建設(shè)租賃住房。

第九條 利用經(jīng)營性用地全部建設(shè)租賃住房，或通過競爭建設(shè)、配套建設(shè)方式建設(shè)租賃住房的，建成后房屋權(quán)屬按土地出讓合同約定登記。

競爭建設(shè)、配套建設(shè)的租賃住房以整幢、整單元或整層為最小單位，不足一單元或一層的應(yīng)在同單元或同層內(nèi)集中布置，原則上以中小戶型為主。建設(shè)項(xiàng)目分期建設(shè)的，租賃住房原則上應(yīng)在首期建設(shè)完成。

第十條 符合條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)，可將園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的7%提高到15%，重點(diǎn)建設(shè)集體宿舍、員工宿舍，出租給園區(qū)職工居住，不得改變原用地性質(zhì)，不得轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押。

通過協(xié)議出讓低效產(chǎn)業(yè)用地方式再開發(fā)為商服項(xiàng)目的，允許根據(jù)規(guī)劃要求配建不超過30%的酒店式公寓作為租賃住房，由企業(yè)自持用于租住，不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押。

第十一條 企事業(yè)單位自有存量國有土地在滿足城市規(guī)劃的前提下，市政府可以采用“一事一議”方式，研究納入年度租賃住房建設(shè)計(jì)劃。

第十二條 租賃住房新建項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)當(dāng)依法辦理立項(xiàng)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)。具體按照下列流程辦理：

(一)辦理立項(xiàng)用地規(guī)劃許可，本階段分為項(xiàng)目立項(xiàng)、用地預(yù)審(如涉及)、建設(shè)用地規(guī)劃許可三個(gè)審批事項(xiàng)辦理。

1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，建設(shè)單位向工程建設(shè)項(xiàng)目審批綜合服務(wù)窗口申請項(xiàng)目備案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(若涉及)核準(zhǔn)、用地預(yù)審意見(若涉及)，由規(guī)劃資源部門牽頭受理。

2.使用自有建設(shè)用地的項(xiàng)目，建設(shè)單位向工程建設(shè)項(xiàng)目審批綜合服務(wù)窗口申請項(xiàng)目備案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(提高容積率)或規(guī)劃條件(不提高容積率)，由規(guī)劃資源部門牽頭受理。

外商投資以外的項(xiàng)目由建設(shè)單位直接通過江蘇省投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)申報(bào)項(xiàng)目備案。

(二)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可，本階段分為設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)兩個(gè)事項(xiàng)，由規(guī)劃資源部門牽頭受理。

(三)辦理施工許可，本階段分為施工圖設(shè)計(jì)文件(消防設(shè)計(jì)文件)審查和施工許可證核發(fā)兩個(gè)事項(xiàng)。建設(shè)單位將施工圖設(shè)計(jì)文件報(bào)工程建設(shè)項(xiàng)目審批綜合服務(wù)窗口，并提供本階段審批的其他審批材料。施工圖設(shè)計(jì)文件審查完成后，實(shí)名制管理、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)、安全監(jiān)督備案與施工許可證核發(fā)合并辦理，由建設(shè)主管部門牽頭受理。

(四)辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，本階段分為各部門聯(lián)合驗(yàn)收服務(wù)和竣工驗(yàn)收備案兩個(gè)事項(xiàng)。工程建設(shè)項(xiàng)目具備法定竣工驗(yàn)收條件后，建設(shè)單位向聯(lián)合驗(yàn)收綜合服務(wù)窗口提交竣工驗(yàn)收申請和相應(yīng)紙質(zhì)和電子文檔，由建設(shè)主管部門牽頭受理。

第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在租賃住房竣工備案后60日內(nèi)，申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓合同和規(guī)劃核準(zhǔn)用途依法登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書附記欄注明“租賃住房”。

第十四條 項(xiàng)目首次登記后10個(gè)工作日內(nèi)或竣工驗(yàn)收合格后60日內(nèi)，江北新區(qū)、各區(qū)房產(chǎn)部門應(yīng)指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位將由房產(chǎn)測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果及其他項(xiàng)目信息錄入市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。

第三章 集體土地建設(shè)

第十五條 利用集體土地建設(shè)租賃住房的，實(shí)施主體原則上為項(xiàng)目所在鎮(zhèn)街或村集體經(jīng)濟(jì)組織。

鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織通過入股、聯(lián)營等方式與其他經(jīng)濟(jì)組織合作開發(fā)建設(shè)，合作雙方需成立新企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的，集體經(jīng)濟(jì)組織所占份額比例必須高于50%。

第十六條 確定集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目前，原則上應(yīng)征得擬占用土地所有權(quán)所屬集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或村民代表同意，保證集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。

第十七條 實(shí)施主體自行或委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制機(jī)構(gòu)編制實(shí)施方案，如涉及使用通過土地整治形成的建新指標(biāo)的，實(shí)施方案中需附建新區(qū)實(shí)施方案。

實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在區(qū)政府審核，審核通過后報(bào)市規(guī)劃資源部門，由市規(guī)劃資源部門牽頭組織發(fā)改、建設(shè)、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等單位聯(lián)合審核，形成統(tǒng)一意見后，上報(bào)市政府審定。市政府批復(fù)試點(diǎn)方案即視同批準(zhǔn)項(xiàng)目供地方案。

第十八條 利用集體土地建設(shè)租賃住房的建設(shè)程序，參照國有建設(shè)用地新建租賃住房手續(xù)辦理。

第十九條 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后，實(shí)施主體向規(guī)劃資源部門申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按項(xiàng)目整體登記，不予辦理分割登記，并在權(quán)利證書上注明，房屋類型為“集體租賃住房”，僅用于租住，不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

第二十條 項(xiàng)目首次登記后10個(gè)工作日內(nèi)或竣工驗(yàn)收合格后60日內(nèi)，江北新區(qū)、各區(qū)房產(chǎn)部門應(yīng)指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位將由房產(chǎn)測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果及其他項(xiàng)目信息錄入市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。

第四章 存量房屋改建

第二十一條 存量房屋改建，包括工業(yè)用地上房屋改建和商辦用房改建。

工業(yè)用地上房屋改建，是指園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地上的廠房、辦公樓等既有建筑改建為租賃住房的行為。商辦用房改建，是指將已建成、未銷售的商辦用房按規(guī)定改建為租賃住房的行為。

第二十二條 存量房屋改建為租賃住房應(yīng)根據(jù)租賃需求，執(zhí)行住宅、公寓或宿舍設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，滿足基本居住功能。原則上，商辦用房應(yīng)當(dāng)按整幢、整層、整單元改建。

第二十三條 存量房屋改建包括房屋結(jié)構(gòu)改造和使用功能改變兩類。結(jié)構(gòu)改造是指對房屋主體結(jié)構(gòu)改變；使用功能改變是指僅改變房屋內(nèi)部使用功能，但不改變房屋主體結(jié)構(gòu)。

第二十四條 結(jié)構(gòu)改造按照下列流程辦理：

(一)改建單位向發(fā)改部門(行政審批部門)申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)。

(二)改建單位向規(guī)劃資源部門申請規(guī)劃條件，房屋建成時(shí)間超過2年的，改造前應(yīng)依法取得安全鑒定報(bào)告。根據(jù)規(guī)劃條件和鑒定報(bào)告，改建單位組織開展施工圖設(shè)計(jì)，完成后，向規(guī)劃資源部門申請規(guī)劃建設(shè)許可。

(三)改建單位向施工圖審查機(jī)構(gòu)報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件，施工圖審查機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)審查結(jié)構(gòu)安全等內(nèi)容。施工圖設(shè)計(jì)文件(消防設(shè)計(jì)文件)審查完成后，實(shí)名制管理、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)、安全監(jiān)督備案、施工許可證核發(fā)合并辦理。

(四)工程建設(shè)項(xiàng)目具備竣工驗(yàn)收條件后，改建單位向聯(lián)合驗(yàn)收綜合窗口申請聯(lián)合驗(yàn)收。

第二十五條 使用功能改變按照下列流程辦理：

(一)改建單位將改建規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)規(guī)劃資源部門審查，規(guī)劃資源部門出具規(guī)劃意見函。

(二)施工圖設(shè)計(jì)文件(消防設(shè)計(jì)文件)按規(guī)定審查或論證通過后，改建單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)主管部門申請建筑工程施工許可證。

(三)工程建設(shè)項(xiàng)目具備竣工驗(yàn)收條件后，改建單位向聯(lián)合驗(yàn)收綜合窗口申請聯(lián)合驗(yàn)收。

第二十六條 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后60日內(nèi)，江北新區(qū)、各區(qū)房產(chǎn)部門應(yīng)指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位將由房產(chǎn)測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果及其他項(xiàng)目信息錄入市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。

第五章 附 則

第二十七條 本辦法出臺(tái)前，已經(jīng)出讓的租賃用地、競配建所建成的租賃住房，按照出讓合同約定執(zhí)行。

第二十八條 本辦法自2019年10月10日施行，有效期兩年。