持續(xù)低迷行情或引發(fā)新一輪促銷“金九銀十”成傳說

　　樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”不久就將到來，然而上海樓市當前卻正跌入冰點，據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周10.10萬平方米成交量甚至比辦公、商鋪類商業(yè)地產(chǎn)10.92萬平方米成交量還要低，這種倒掛實屬罕見。

　　為扭轉困局，在一些供應集中的區(qū)域，價格調整已初現(xiàn)端倪，而品牌開發(fā)商的率先調價將進一步帶動區(qū)域整體價格的下調。下半年價格調整的壓力逐步開始顯現(xiàn)，或許在“金九銀十”期間開發(fā)商實際的促銷行為會逐步開始。

　　優(yōu)惠加新型營銷輔助人氣積累

　　在房地產(chǎn)調控的大背景下，僅依靠傳統(tǒng)的營銷手段挖掘客戶的模式已經(jīng)難以應對低迷的市場人氣；適時出現(xiàn)的房地產(chǎn)電商，成為化解當前成交困境的新途徑。

　　8月13日開盤的一品漫城三期海尚·新岸，推出了最高13萬元的優(yōu)惠幅度，成為拉動購買需求的主力馬車之一。此次推出115套房源，截止下午三點，已經(jīng)售出90套，除了項目本身品質外，項目本身的優(yōu)惠幅度無疑是吸引購房者的最大亮點。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，目前購房者對于網(wǎng)絡買房并不排斥，電商對于降房價也有一些效果。比如近期某網(wǎng)站電商推出五折盤，憑借網(wǎng)絡傳播的迅速性，信息價值提升，開發(fā)商蓄客速度加快。花橋某項目在網(wǎng)上推出601套精裝SOHO房源，在正式開盤僅僅兩分鐘便通過網(wǎng)絡銷售180套房源。

　　存貨多的區(qū)域多低價推盤

　　在一些存量集中的板塊，勢必會使得眾多同質產(chǎn)品形成競爭，開發(fā)商會采取不同手段，來提升自己的吸引力，其中也包含低價推盤的方式。

　　以嘉定新城板塊為例，據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，嘉定新城板塊的商品住宅存量已達到了近50萬平方米，位列全市各板塊之首。今年1-7月，該板塊商品住宅新增供應量達到42萬平方米，而成交面積僅為28萬平米，供銷比達到了1.5：1，從而進一步加重了該地區(qū)房源的積壓情況。

　　部分開發(fā)商對于嘉定新城本身存在的短板和調控政策帶來的影響有著較為清醒的認識，選擇以較低的價格推盤，因而獲得了不錯的銷售成績，如板塊內(nèi)的保利湖畔陽光苑和新城悠活城單價都在1.4萬元/平方米左右，今年以來的成交量都在400套以上。均價接近1.8萬元/平方米的好世皇馬苑在開盤3月后，去化率尚不足1/3。同樣叫價高的樓盤還有嘉樂東潤舒庭，該項目于去年10月份推盤后，其去化速度一直保持較緩狀態(tài)。漢宇地產(chǎn)分析人士指出，由于項目距離地鐵11號線站點較遠，且為精裝項目，18000元/平方米的較高報價在一定程度上制約其成交表現(xiàn)。從售樓處了解到，為求推動銷售進度，該項目目前已采用一次性付清享受92折，貸款則享94折優(yōu)惠等方式，但收效較弱。截至目前，該項目整體去化率僅為16.5%。

　　大型房企繼續(xù)高速周轉應對

　　截至8月10日，20家上市房企公布了中報。這20家房企2011年上半年的存貨達3177.64億元人民幣，較一季度的2842.42億元，增長了近12%，比去年同期的2171.95億元，大幅增長了46.3%。預期“金九銀十”及隨后的房地產(chǎn)市場，大型房企將繼續(xù)采取高速周轉的市場策略，對市場庫存量進行自我調節(jié)，以達到合理的市場庫存量范圍為止。

　　同策張宏偉分析，首先，基于企業(yè)銷售業(yè)績指標、做上市財務報表、逆勢擴張等考慮，大型房企將繼續(xù)跑量。

　　如萬科就公開表示，下半年將貫徹快速周轉策略，以銷售速度作為銷售工作的主要控制指標。萬科地產(chǎn)作為全國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在全國多個大中小城市均有開發(fā)項目布局，“跑量”使其在7、8月份淡季時期，仍會采取連貫推盤計劃。上海漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡分析認為，房企出現(xiàn)主動調價跡象，更多地出于自身運營角度考慮。企業(yè)每年都會確定全年業(yè)績指標，開發(fā)商或采取加大推廣力度或提高優(yōu)惠幅度等不同方式，來盡力完成此目標。

　　招商地產(chǎn)也表示，下半年將通過狠抓尾盤銷售、在售項目銷售、新項目開盤、簽約率和回款等促進資金快速回籠。

　　其次，從今年上半年大型房企的銷售業(yè)績來看，大型房企加大推盤力度并打折促銷，使得銷售業(yè)績相對樂觀，不僅僅對于回籠資金減輕公司財務壓力有重要作用，并且對于一定時期內(nèi)調節(jié)市場庫存，緩解庫存量過大對市場的負面影響也具有重要意義。

　　在即將到來的“金九銀十”市場特殊階段，各大房企當然不會放棄逆勢擴張、搶占市場份額的市場機會。

　　持續(xù)低迷行情或引發(fā)新一輪促銷

　　多位專家認為，即將到來的“金九銀十”或出現(xiàn)更大規(guī)模的促銷行動。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，目前滬上的高中低端住宅市場遭到了全面立體式的打擊，政策嚴調和高房價促使近期成交量屢創(chuàng)今年來的低點，下半年價格調整的壓力逐步開始顯現(xiàn)，或許在“金九銀十”期間開發(fā)商實際的促銷行為會逐步開始。

　　中國房產(chǎn)信息集團分析師也有類似的觀點：上周的成交套數(shù)不足千套，甚至少于2009年市場火爆的時候一天的成交量。市場出現(xiàn)下滑的主要原因一是開發(fā)商的推盤意愿下降，8月已過半但推盤量只有25萬平方米，環(huán)比7月同期減少了3成，導致購房者的選擇面收窄。二是“滬四條”的補丁政策直接打擊了部分置業(yè)需求，導致剛性需求內(nèi)部出現(xiàn)一定分流。雖然目前市場上優(yōu)惠力度沒有出現(xiàn)加大的趨勢，但是優(yōu)惠范圍在不斷擴大，給出優(yōu)惠的項目數(shù)量在不斷增加。為了迎接傳統(tǒng)市場“金九銀十”的到來，預期，在未來的兩周內(nèi)，供應量會出現(xiàn)一定上升。如果屆時開發(fā)商再配合以合理的優(yōu)惠措施的話，成交量有望出現(xiàn)一定的回升。

　　[延伸閱讀]

　　購房建議：

　　買房盯緊大房企新盤一二期

　　進入7月之后，在供應方面，大部分開發(fā)商均采取觀望等待策略，更多地會將推盤重心挪移至“金九銀十”期間，但也有部分大型開發(fā)商推出旗下多個產(chǎn)品。以萬科為例，淡季時期，旗下多個項目紛紛啟動推盤方案，所推樓盤分別是萬科尚源、萬科清林徑。

　　對此，同策分析人士給出購房建議，在目前調控背景下，不要簡單去看宏觀市場在短期內(nèi)表現(xiàn)出來的漲跌，來判斷是不是該買房子。從宏觀市場來看，今年以來的房地產(chǎn)成交均價數(shù)據(jù)變化是比較平穩(wěn)的，下半年并不會出現(xiàn)大的變化。因此，在今后一定時期內(nèi)，宏觀市場短期內(nèi)出現(xiàn)漲跌波動不構成購房者買不買房的依據(jù)。

　　購房者更多要看微觀面的因素。優(yōu)先跟蹤大型房企開發(fā)的項目一期和二期，因為此時購買相對價格往往是比較低的，如果不是以自住為目的，今后也會有較大的升值空間。第二是把握好購房時間窗，在目前的調控背景下，多數(shù)大型房企會采取階段性的價格調整策略，建議購房者可以把握好這個時間窗口迅速出手。

　　而“金九銀十”期間，開發(fā)商為完成各自原先制定目標，勢必會出現(xiàn)扎堆推盤現(xiàn)象，能夠使自身產(chǎn)品更具競爭力，并在客戶爭奪戰(zhàn)中取得優(yōu)勢，開發(fā)商無疑會使出渾身解數(shù)，加大優(yōu)惠幅度來吸引購房者目光。