楊紅旭：樓市限購(gòu)糾結(jié) 地方政府不樂意是難點(diǎn)

    樓市限購(gòu)發(fā)起沖鋒了，這是媒體傳達(dá)給民眾的信號(hào)。主流說(shuō)法是：住建部已經(jīng)下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報(bào)轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并給出限購(gòu)五大標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)8月底二三線城市限購(gòu)令靴子落地。

    這事從何談起呢？背景有兩個(gè)。一是，7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。國(guó)務(wù)院部署在先，住建部要求地方自查在后。二是，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”將至，政府擔(dān)心新一輪房?jī)r(jià)反彈會(huì)不期而至。去年即是如此。去年4月號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策的“國(guó)十條”出臺(tái)后，5-8月，一二線城市成交低迷，房?jī)r(jià)企穩(wěn)，孰料9月市場(chǎng)即開始反撲。房?jī)r(jià)這玩藝兒，一不小心就反彈。政府怕，群眾慌。

    限購(gòu)這事非常復(fù)雜和糾結(jié)，難點(diǎn)是地方政府不樂意。從去年4月的“國(guó)十條”算起，限購(gòu)已升級(jí)了三次，在中央的反復(fù)要求之下，由去年5月的只有北京一地，漸次增至當(dāng)前的43個(gè)城市。不過(guò)，部分城市即便實(shí)行了，也是心猿意馬，糊弄了事。比如，只限市中心區(qū)，成交量占大頭的郊區(qū)則放任不管。如此行事，效果能好到哪去？

    今年1月出臺(tái)的“國(guó)八條”中，明確要求：直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。前三類城市，指代清楚，基本都已限購(gòu)；第四類標(biāo)準(zhǔn)糊涂，所以至今只有蘇州、無(wú)錫、徐州、溫州、金華、佛山、三亞等個(gè)別城市限購(gòu)。此番限購(gòu)升級(jí)，主要是針對(duì)第四類城市，也即三線城市。

    既然地方政府不自覺，住建部就提出了“五大標(biāo)準(zhǔn)”：一，6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示的房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市；二，6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；四，位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；五，存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。住建部還建議：符合上述條件2條以上的，列入新增限購(gòu)城市名單。

    此五條中，前三條大致有據(jù)可依。

    先看第一條。按6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，漲幅較高的未限購(gòu)城市（比去年漲6%以上，環(huán)比漲0.3%左右） 主要有：岳陽(yáng)、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽(yáng)、吉林、常德等，多屬中東部三線城市。然而，中西部三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期階段，需求多屬自住，房?jī)r(jià)暫時(shí)偏高并無(wú)大礙。

    再看第二條。今年上半年，全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)同比上漲9.1%，低于GDP（9.6%），但高于人均收入增幅（7.6%）。今年各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，基本上都參照GDP或人均收入增幅。依此，應(yīng)有部分城市的均價(jià)增幅超標(biāo)。然而，很多三四線城市尚沒實(shí)行商品房網(wǎng)上交易及備案，成交數(shù)據(jù)由地方政府提供和操控，住建部很難掌握底細(xì)。

    關(guān)于第三條，今年上半年，全國(guó)新建住宅銷售面積同比增長(zhǎng)12.1%，這一增幅還算適中；不過(guò)全國(guó)區(qū)域差異大，一二線城市增幅小，甚至下跌，部分三四線城市增幅較大。到底什么樣的增幅算“較高”？沒有界定，一筆糊涂賬。

    至于第四和第五條，外地人購(gòu)房比例和群眾滿意度，就更說(shuō)不清了，地方政府不會(huì)主動(dòng)告白自己是“符合標(biāo)準(zhǔn)”的。

    很多人認(rèn)為，8月底鐵定會(huì)出名單。我看不一定。即便各地都能于8月20日前提交報(bào)告，也還須一個(gè)溝通、協(xié)調(diào)的過(guò)程，部分地方政府和住建部之間少不了博弈。延至9月公布，可能性相當(dāng)大。至于城市分布，預(yù)計(jì)將集中在北京、上海、廣州、深圳等大都市圈周邊，類似珠海、東莞、廊坊、秦皇島、昆山等，因?yàn)椴糠滞顿Y需求被擠壓出大都市，從而導(dǎo)致周邊城市樓市投資比較活躍，房?jī)r(jià)上漲偏快。