標(biāo)準(zhǔn)出爐 預(yù)計30—35個二三線城市列入限購名單

    新華社昨天公布了住建部對各地列入新增限購城市名單的5項建議標(biāo)準(zhǔn)。符合兩項以上標(biāo)準(zhǔn)的，建議列入新增限購城市名單，“位于已限購區(qū)域中心城市周邊、外地購房比例較高”這一標(biāo)準(zhǔn)備受矚目，有專家認(rèn)為，北京周邊的燕郊、廊坊等城市限購可能性大，如實施限購將進一步限制北漂族自住型購房需求。

    住建部提出，符合限購條件較多的，即兩項以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據(jù)實際情況，對具體標(biāo)準(zhǔn)進行適當(dāng)修改。各?。▍^(qū)、市）對上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況進行總結(jié)，對調(diào)控政策落實不到位、房價上漲過快的城市進行約談。已實施限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。

    中原地產(chǎn)和鏈家地產(chǎn)稱，根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)，兩家房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對全國二三線城市住房價格進行監(jiān)測，預(yù)計可能有30—35個二三線城市被列入新增限購城市名單。

    鏈家地產(chǎn)提供的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，秦皇島、哈爾濱、濰坊、威海、柳州、煙臺、揚州、東莞、珠海、宜昌、錦州、洛陽、桂林、常德等14個城市滿足兩項以上限購標(biāo)準(zhǔn)，另有約18個城市（贛州、丹東、惠州、韶關(guān)、襄陽、牡丹江、岳陽、濟寧、銀川、中山、嘉興、北海、廊坊、保定、香河、鎮(zhèn)江、連云港、汕頭）在單一標(biāo)準(zhǔn)衡量中位于前列。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認(rèn)為，最后會不會是30個以上城市納入新名單，目前還不確定。因為標(biāo)準(zhǔn)并未確定房價具體漲幅多大會限購。“排名靠前，到底是前幾名會限購？”他稱，從此標(biāo)準(zhǔn)可看出住建部房價調(diào)控的決心，但門檻仍然較低，應(yīng)該滿足其中一條標(biāo)準(zhǔn)就限購，并進一步量化每一條標(biāo)準(zhǔn)。

    標(biāo)準(zhǔn)1

    6月國家統(tǒng)計局新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的。

    【分析】6月全國統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，同比漲幅超過5%的非限購城市達15個：秦皇島漲幅8.6%、丹東漲幅8%、牡丹江漲幅7.5%、洛陽漲幅8.2%、岳陽漲幅7.5%，均屬于漲幅前列的城市。贛州、常德、煙臺等二三線城市6月房價同比漲幅也在5%以上，且連續(xù)3個月同比漲幅超5%。

    標(biāo)準(zhǔn)2

    6月新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標(biāo)的。

    【分析】北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉稱，目前來看雖然沒有明確的指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但全國大部分二三線城市同比去年底的價格均有較明顯上漲，其中部分城市上漲幅度較高。漲幅較高的二三線城市數(shù)量可能接近20個。

    標(biāo)準(zhǔn)3

    1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的。

    【分析】根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，秦皇島、哈爾濱、徐州、濟寧、銀川、濰坊、北海、柳州等17個城市今年上半年商品住宅成交量同比上漲幅度在20%以上。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在非限購城市中，成交量以上漲為主。50個未“限購”二三線城市中，今年上半年有26個城市的住宅成交量同比出現(xiàn)上升，持平的為11個，下滑的僅13個。同比下滑的城市主要集中在東部的江蘇、浙江和江西，而其余12個省的城市成交量均出現(xiàn)上升或持平。

    標(biāo)準(zhǔn)4

    位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的。

    【分析】中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，未“限購”城市中最少有14個城市外地人購房比重超過20%，外地人購房比重占10%-20%之間的城市為12個，剩余24個城市的外地人購房比重小于10%。14個外地人購房比重超過20%的城市可以分為兩類，一類是具有旅游景觀的城市，如海南文昌、山東威海；另一類是受益于大城市擠出效應(yīng)的城市，如河北的燕郊、廊坊，廣東的中山、東莞。

    標(biāo)準(zhǔn)5

    存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反映強烈的。

    【分析】北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強稱，此條標(biāo)準(zhǔn)不能量化。

    ■影響

    限購加速全國房價下行

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，限購政策在二三線城市繼續(xù)深入，將利于房價加速下行。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，已限購的39個城市房價平均上漲4.23%，較未限購城市低0.43%；限購最嚴(yán)格的京滬廣深的同比漲幅僅為3.85%。張月認(rèn)為，新增二三線城市限購后，限購城市可能達70個以上，房價調(diào)控的疊加作用將顯現(xiàn)。一方面限購力度不放松，表明政府調(diào)控樓市的決心，消費者對房價下行的信心將持續(xù)增強，房價明顯下降前，商品住宅成交量將回落；另一方面限購城市已占據(jù)較大比重，投資需求受抑制程度加深，對房價推動作用減弱。

    北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，限購令如在8月底前出臺，可壓制樓市“金九銀十”市場反彈。目前二三線未限購城市面臨雙重壓力，本地的投資需求和一線限購城市的轉(zhuǎn)移投資需求，使得全國的房地產(chǎn)市場壓力集中在二三線城市釋放。

    部分人可能會提前購房

    偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉稱，一些因投資投機比例過高、房價漲幅較大而可能被納入限購范圍的新一批二三線城市，在9月和10月量價齊跌的可能性較大。在新一輪限購政策出臺前，考慮到可能被“限購”，也有部分人會提前入市。此前有媒體報道，限購令擴大的消息發(fā)出后，最近很多城市已出現(xiàn)恐慌性購房。

    鏈家首席分析師張月稱，不具備買房資格的北漂族，也可能會提前在北京環(huán)周邊購房以應(yīng)對限購令的擴大。

    張大偉稱，限購城市名單應(yīng)該盡早公開，避免很多城市恐慌搶趕末班車的現(xiàn)象出現(xiàn)。不過張月認(rèn)為，自主性需求提前入市的同時，也有部分投資購房者會提前將房屋出手，因為限購令后，房價下行會降低投資價值。

    投資或向更小城市轉(zhuǎn)移

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認(rèn)為，新一輪限購可能導(dǎo)致投機投資性需求向更小的城市轉(zhuǎn)移，造成民間資金投資的惡性循環(huán)。

    “這房價調(diào)控就像發(fā)洪水一樣，一線城市限購，投資者就到二三線，二三線城市限購，就到四五線城市投資。”陳國強稱，目前全國民間資本充沛，投資者缺乏投資渠道，便將過多資金投注在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)調(diào)控有一定效果，但仍有局限性。

    陳國強稱，要解決房地產(chǎn)行業(yè)過熱，根本還在于開拓投資渠道，讓民間資本有投資空間，如央企、國企壟斷的領(lǐng)域，應(yīng)允許民間資本參與，“洪水泛濫要疏堵結(jié)合，目前調(diào)控政策是堵，根本在于疏導(dǎo)”。

    張大偉也稱，限購只是堵樓市，而未疏導(dǎo)，單獨的限購可能造成其他行業(yè)炒作。

    ■北京落點

    北京周邊限購可能性大

    已限購的多是一線或省會城市，其周邊城市交通便利，具有得天獨厚的位置優(yōu)勢，同時由于房價相對較低，外地人購房比例就會較高，可能進入新一輪限購城市名單。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月稱，北京周邊的燕郊、廊坊因鄰近北京，房價上漲較快，且外地購房比例大，實施限購的可能性很大。

    據(jù)了解，河北的燕郊、香河、固安等主打“大北京”概念的周邊城市因非限購房價一路上漲。北京中原提供的數(shù)據(jù)顯示，燕郊等周邊地區(qū)目前的房屋均價相比北京出臺限購令前，上漲5%—10%，燕郊部分樓盤均價已達萬元/平米左右。

    北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉稱，燕郊外地購房者已占到六成以上，其中一半來自北京；廊坊外地購房者占比也超過三成。因為北京周邊樓市過于依賴外部需求，張大偉認(rèn)為燕郊、廊坊可能納入限購，但不會實行很嚴(yán)厲的限購政策，“可能部分限購，比如限價、限制部分大戶型購買”。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強稱，如果北京周邊實施全面限購，投機投資需求會進一步被擠壓，不過北漂族自主性需求也會受到壓制。這些地區(qū)如果實施部分限購，則促進房價下行，對當(dāng)?shù)鼐用褡宰≠彿亢头蠗l件的北漂購房者來說，也是利好消息。

    部分北漂或?qū)⑥D(zhuǎn)買為租

    陳國強稱，因為不具備在京買房資格，部分北漂族選擇到周邊的燕郊、廊坊等地購房，如果北京環(huán)周邊城市全面限購，這部分人群將轉(zhuǎn)買為租，對北京房屋租賃市場又會形成新的壓力。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，北京周邊的限購或?qū)е虏糠直逼逋耆w屬感，最終選擇離開北京。因為他們不可能到更遠(yuǎn)的城市去買房，“再遠(yuǎn)怎么上班？”這名業(yè)內(nèi)人士稱，部分人轉(zhuǎn)買為租，北京的房租可能被進一步推高；加上租賃房源不夠住，供需不平衡，更多人要選擇合租，也會增加北漂族的失落感。

    陳國強稱，租賃市場壓力增加，會對北京公租房建設(shè)提出更高的要求，需要政府提供更多的公租房源，不僅要保障本地籍租戶的住房需求，也要考慮外地戶口低收入者的租房需求。