房企“身體狀況”告急 調(diào)控?zé)o僥幸急謀轉(zhuǎn)型

    “調(diào)控政策長期化趨勢明顯，且不排除進(jìn)一步加碼的可能。如果有項(xiàng)目，應(yīng)該盡快上市銷售，不能再捂著了，定價(jià)也要隨行就市。如果資金充足，可以適當(dāng)看地、買地，適當(dāng)進(jìn)入三四線城市，尋找機(jī)會(huì)性投資契機(jī)。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱日前在“2011乳山銀灘投資發(fā)展高峰論壇”上的這番表述，已為直白地描述了當(dāng)前開發(fā)商的境遇。

    屋漏偏逢連夜雨，年中房企的“體檢報(bào)告”也很糟，房企資金來源與自籌資金相比的資金杠桿率已達(dá)到2.48的歷史最低點(diǎn)，同時(shí)負(fù)債率、存貨量等關(guān)鍵指標(biāo)也顯示，不少房企再不求變，即將病入膏肓。

    困擾房企決策者的是，怎么自救？

    房企“身體狀況”告急

    易居中國董事局主席周忻坦言，“房子越來越難賣，這是不爭的事實(shí)，就越需要提升營銷手段。”可是房企的“病”或許已經(jīng)不是營銷能夠“救治”的了。

    國家統(tǒng)計(jì)局8月9日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源約4.79萬億元，其中自籌資金達(dá)1 .93萬億元，同比增長34%，漲幅達(dá)到年內(nèi)最高。自籌資金比例持續(xù)升高，意味著房企資本杠桿率應(yīng)聲下跌，融資的難度在不斷增加。

    上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，今年上半年，十大標(biāo)桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數(shù)值已超過其去年全年海外融資金額的總和。房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)1541億元，同比增長119%。

    可是，種種跡象表明，這樣的融資高潮可能將成為絕唱。

    以上半年貢獻(xiàn)巨大的房托為例，銀監(jiān)會(huì)已對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，已有20余家信托公司暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。在收緊房地產(chǎn)信托后，開發(fā)商唯一未受調(diào)控的融資渠道僅剩下海外融資。

    但海外融資的渠道也再受打擊。日前，國家外匯管理局決定在2010年度境內(nèi)銀行融資性對(duì)外擔(dān)保指標(biāo)規(guī)?；A(chǔ)上，適當(dāng)調(diào)減2011年度境內(nèi)銀行融資性對(duì)外擔(dān)保指標(biāo)規(guī)模，并已發(fā)布通知。

    據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，目前已公布2011年中報(bào)的26家上市房企，有10家凈利潤同比出現(xiàn)下滑，占比高達(dá)38.5%；更有4家曝出虧損，虧損最高的東湖高新，虧損額達(dá)到6016.1萬元。而此前2010年報(bào)初期業(yè)績預(yù)告中，高達(dá)9成房企凈利潤出現(xiàn)增長。短短半年時(shí)間，接近四成房企陷入業(yè)績?cè)鲩L泥潭。

    26家公布半年報(bào)的上市房企中僅有華麗家族600503.SH)、深物業(yè)A000011.SZ)、深振業(yè)A(000006.SZ)、陸家嘴(600663.SH)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)等9家上半年凈利潤過億。搜房網(wǎng)分析師羅子川認(rèn)為，在下半年嚴(yán)厲調(diào)控形勢依舊的情形下，房企下半年業(yè)績依然存在下滑風(fēng)險(xiǎn)。

    調(diào)控?zé)o僥幸：急謀轉(zhuǎn)型

    在近日的萬科網(wǎng)上投資者交流會(huì)上，董秘譚華杰表示，萬科在不斷思考增長天花板的問題，如果考慮到更長遠(yuǎn)的未來，企業(yè)的目光可能要投放到更遠(yuǎn)的領(lǐng)域，進(jìn)軍國際市場或者拓展相關(guān)行業(yè)。

    對(duì)此，中房信分析師高崗指出，對(duì)于樓市天花板時(shí)間的問題，不同企業(yè)由于體制不同、風(fēng)險(xiǎn)喜好不同，其結(jié)果往往也大相徑庭。但是，許多房企都在探索未來發(fā)展路徑的問題。日益嚴(yán)峻的住宅市場調(diào)控形勢，令這種嘗試加速。

    記者注意到，首先是房企的國際化發(fā)展趨勢，這類企業(yè)以萬通地產(chǎn)為代表。其次則是多元化發(fā)展趨勢，以綠地集團(tuán)最為典型，綠地先后進(jìn)入了能源、金融、汽車等領(lǐng)域，目前能源每年對(duì)集團(tuán)收入的貢獻(xiàn)已達(dá)400億-500億，成為集團(tuán)的第二大產(chǎn)業(yè)。

    高崗指出，商業(yè)持有發(fā)展趨勢也日益明顯，除萬達(dá)之外，還有華潤、遠(yuǎn)洋、中糧等企業(yè)。這類企業(yè)總體思路是，在住宅上升期中，慢慢持有和積累一些商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)住宅業(yè)面臨衰退時(shí)，將業(yè)務(wù)調(diào)整到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營上，從而維持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

    問題在于，這樣的轉(zhuǎn)型并不是誰都有選擇的機(jī)會(huì)的，巨量的存貨，或?qū)⒊蔀檫@種主動(dòng)轉(zhuǎn)型求生的最大障礙。

    公開數(shù)據(jù)顯示，已公布中報(bào)的20家上市房企，上半年的存貨達(dá)3177.64億元，較一季度2842.42億元增長近12%，比去年同期的2171.95億元，大幅增長46.3%。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，受存量壓力影響，大型房企一般會(huì)通過階段性的“策略性降價(jià)”，加速項(xiàng)目銷售的方式來減輕市場上庫存量較大的壓力；部分中小房企或跟隨大型房企加緊出貨，緩解市場壓力。