地產(chǎn)投資客“現(xiàn)身說法”買商鋪也有竅門

　　說起商業(yè)地產(chǎn)，人人都有本投資經(jīng)。如何能從眾多的商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品中選出最適合自己的產(chǎn)品，也是仁者見仁，智者見智。本期，我們精選了幾位商業(yè)地產(chǎn)的投資人，他們有的是第一次選擇商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，有的則是多個商鋪在手，有的是整層寫字樓的買家，現(xiàn)身說法，談?wù)勛约旱耐顿Y故事。而從他們的故事中，一方面我們能夠了解一下省會投資產(chǎn)品的現(xiàn)況；另一方面，他們的經(jīng)驗和教訓(xùn)也能給我們一些啟迪。

　　李先生：

　　看好新型物流產(chǎn)品的升值空間

　　李先生投資的產(chǎn)品是正定物流園區(qū)的鋪位。這是他商業(yè)地產(chǎn)的第一個投資產(chǎn)品。他認(rèn)為，這個物流產(chǎn)品比較新穎，總價在10多萬元間，屬于比較低的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。之所以選擇這個業(yè)態(tài)是感覺物流行業(yè)有著巨大的發(fā)展前景。他看好該產(chǎn)品的商業(yè)價值。

　　此外，產(chǎn)品的硬件也比較符合物流行業(yè)的發(fā)展。按照他的分析，首先是交通上，這里緊鄰正定機(jī)場、高速公路，交通便捷；除此之外，正定新區(qū)的規(guī)劃也讓他增強(qiáng)了購買的信心。

　　控制投資風(fēng)險是李先生格外關(guān)注的因素。他認(rèn)為不動產(chǎn)的投資相對于股票、各類社會集資，目前仍是最可靠的投資渠道。而投資的額度也要考慮到風(fēng)險控制。同時，看準(zhǔn)品種和品類很重要，應(yīng)當(dāng)多做市場調(diào)研，并且對開發(fā)商的資質(zhì)及歷史經(jīng)驗最好有足夠的了解再出手。此外，投資的額度一定要考慮自己的承受力，高收益往往伴隨著高風(fēng)險，應(yīng)以不影響自身的生活品質(zhì)為宜。

　　高先生：

　　回報率=承諾回報+產(chǎn)品升值-貸款-銀行存款利息

　　高先生的投資觀點很有意思，他認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)與投資住宅一樣都是“買房子”。不同的是住宅是坐等升值，基本不會再算計多長時間“回本”，而商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品則需要很仔細(xì)的考量。他的計算公式是這樣的：回報率=承諾回報+產(chǎn)品升值-貸款-銀行存款利息。他表示，按照他目前的投資品來說，用這個公式算下來，6-7年就可以“回本”，對于這樣的回報，高先生覺的還是滿意的。

　　此外，高先生對手里投資品為國營資質(zhì)開發(fā)企業(yè)頗感放心，這樣的性質(zhì)在高先生看來，風(fēng)險還是小的。按照他的理論，國家總不會放任它破產(chǎn)吧。此外，他認(rèn)為，該投資品的政策扶持和區(qū)位優(yōu)勢都讓后期的運營有保障。

　　田先生：

　　公職外投資就選省心+放心的產(chǎn)品

　　田先生有公職，就為錢放在銀行里不縮水，抱著這樣的想法，田先生把省會的投資產(chǎn)品都逛了一遍，比較來比較去選擇了一套商務(wù)公寓。在田先生看來，地段是投資品最重要的因素。他最傾向于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的投資品。在購買產(chǎn)品之前，田先生做了一番調(diào)研，他發(fā)現(xiàn)，這個區(qū)域的住宅價格都在7000多元/平方米，這個價格已經(jīng)很難再有大的升值空間。出租吧，一個月一千余元，根本談不上回報。相較之下，選擇了這個產(chǎn)品。

　　田先生看來，以這個區(qū)域的發(fā)展，開發(fā)商所承諾的8%這個回報率并不高，讓他放心。那些承諾高的離譜的投資產(chǎn)品，反而讓他敬而遠(yuǎn)之。想想也不無道理。田先生表示，對于有公職的人來說，沒有那么多時間打理，找個省心的和有穩(wěn)定回報的更重要，回報率不要強(qiáng)求。這個產(chǎn)品，開發(fā)商負(fù)責(zé)整體經(jīng)營，省去了自己出租的麻煩。他目前較為滿意。

　　東先生：

　　三個商鋪的糾結(jié)

　　東先生是較早購買商鋪的投資人。目前手里有三個商鋪：一套為早些年天元二期商鋪，現(xiàn)在算下來，雖然不指著租金，但是鋪子的價格與當(dāng)初比已經(jīng)翻了一倍；第二套是某市中心的地下商鋪，目前經(jīng)營狀況不好，他正擔(dān)心開發(fā)商承諾期過了之后，租金有沒有保障；第三套鋪子是新近購入的大型綜合體的地下商鋪。

　　東先生說，他買的這幾個鋪子地段都不錯，也是看著第一套鋪子經(jīng)營的不錯才出手了第二套，但是第二套顯然沒有第一套順利。在被問及買鋪子的時候是否關(guān)注過鋪子的未來運營，東先生坦率地說，沒有。也許這正是許多投資人的盲點。至于出手第三套鋪子，東先生還是做了很多調(diào)研，通過對該店鋪周邊沿街的店鋪調(diào)查，他發(fā)現(xiàn)，目前這些店鋪的價值已經(jīng)升值近一倍，租金在一年多后，每平方米也上漲了20%。顯然，購買第三套鋪子，東先生做了很多功課。盡管第三套鋪子還沒有開張，對于它的未來，東先生表示，肯定會好過第二套。

　　由先生：

　　寫字樓里的投資經(jīng)

　　在由先生看來，投資寫字樓無論是自己經(jīng)營還是出租，地段和交通區(qū)位是最重要的。除此之外，以現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于寫字樓規(guī)模也提出了更高的要求。他認(rèn)為，22層以上的寫字樓才具有投資的價值。一方面有規(guī)模才會體現(xiàn)出它的價值；另一方面，大型的群體性的寫字樓也是未來的一個發(fā)展趨勢。

　　由先生說，寫字樓周邊的氛圍十分重要。一定要有商務(wù)和辦公的氛圍。再加上交通便捷，這樣的寫字樓才讓人有信心。 此外，還有一個因素，那就是建筑的風(fēng)水。這一點可能是許多投資人沒有注意到的細(xì)節(jié)。特別是對于大公司和從事商業(yè)工作的人來說，這的確是不能忽視的一個因素。

　　開發(fā)商理念和思路是另外一個考量的因素。由先生表示，一個建筑總會有過時的時候，如何通過后期的維護(hù)和管理，把它的價值發(fā)揮到最大，開發(fā)企業(yè)的理念也十分重要。通過這幾個方面的考慮，他選擇了位于南三條的大型寫字樓產(chǎn)品。

　　小結(jié)：

　　層出不窮的投資品，五花八門的需求。商業(yè)地產(chǎn)從無到有走到今天，也的確考驗著投資人的智慧。在這里，我們不會就某個投資品去做任何的評點。只是想說一說在采訪當(dāng)中，悟出的一點道理。

　　其實從大家的自述中，我們也不難看出，很多中小投資人對于所投產(chǎn)品的風(fēng)險考慮的并不充分。按照<德咨詢公司董事長的宋延慶的觀點：目前市場上商業(yè)物業(yè)的租售比，除非在一線城市和部分二線城市，絕大多數(shù)二三線城市的商業(yè)物業(yè)需要一二十年才能收回投資。再考慮到還要每隔幾年進(jìn)行必要的硬件升級，剔除管理費，回報期會更長。

　　另一個值得注意的是，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，出行難和停車難開始降低了人們對于商業(yè)物業(yè)的需求。商鋪是自持型長期物業(yè)，這一因素也應(yīng)當(dāng)作為前瞻性來考慮。

　　由于對于很多商業(yè)物業(yè)沒有基本的參照，投資人對于其承諾過于信賴。相對穩(wěn)妥的做法是結(jié)合其承諾，對于其后期運營的整體規(guī)劃有一個較為理性的判斷。

　　大浪淘沙，眾多的商業(yè)物業(yè)很難說個個都能“坐地生金”。但是優(yōu)勝劣汰是市場不變的法則，也許三五年之后，孰優(yōu)孰劣躍然眼前，回頭再看，值得總結(jié)的東西真的很多。