商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)“高燒”風(fēng)險外露

       48萬元／平方米！日前，深圳灣一樓盤推售鋪王單位，報出了令人咋舌的天價。7月，深圳一手商鋪成交均價為38336元／平方米，環(huán)比上漲18.65%，同比漲幅達到九成。

　　在住宅調(diào)控日緊一日之時，商鋪、寫字樓走出獨立上揚的大行情。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅不無憂慮地說：“商業(yè)地產(chǎn)價格短期內(nèi)漲速過快，漲幅過高，加之后市供應(yīng)量大增，而全球經(jīng)濟事態(tài)令人擔心，下半年，商業(yè)地產(chǎn)可能陷入觀望、整理，未來如何，尚待觀察。”

　　商鋪價格漲得離譜

　　6年前，黃先生在寶安中心區(qū)買了一間60多平方米的商鋪，價格為8300元／平方米，最近，有買家表示愿出價81000元／平方米接手。

　　漲勢更瘋的案例發(fā)生在南山后海中心區(qū)。上半年，該片區(qū)商鋪創(chuàng)下最高標價41萬元／平方米、最高成交價為35萬元／平方米的紀錄。7月，這一紀錄即被刷新。深圳灣曦灣華府推出曦灣名店西街最后29間商鋪，均價17萬—20萬元／平方米，其中位于端頭轉(zhuǎn)角處的鋪王單位標價達48萬元／平方米。

　　從全市情況看，商鋪延續(xù)了去年以來的上漲走勢。中原地產(chǎn)最新報告顯示，7月，深圳房地產(chǎn)商業(yè)市場整體看點主要集中在關(guān)內(nèi)。全市共批售一手商業(yè)項目5.88萬平方米，環(huán)比上漲40.26%，雖然大部分供應(yīng)量仍集中在關(guān)外，但關(guān)內(nèi)也有近三成供應(yīng)，改觀了長期以來關(guān)內(nèi)供應(yīng)匱乏的局面。全市成交面積1.81萬平方米，環(huán)比增長2倍；成交均價環(huán)比上月上漲18.65%。

　　7月新錄得成交的2個項目三湘海尚花園一期和中航北苑大廈，一個位于發(fā)展前景良好的深圳灣片區(qū)，一個位于傳統(tǒng)的華強北商圈，雖然物業(yè)類型、定位不同，但整體均價都在12萬元／平方米上下，成為拉動全市商業(yè)成交均價上漲的重要因素。

　　寫字樓首現(xiàn)降價跡象

　　中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)表明，7月份，深圳一手寫字樓價格自年初以來首現(xiàn)環(huán)比下跌，走勢與商鋪背離。全市共成交寫字樓1.61萬平方米，環(huán)比增加28.22%；成交均價為32355元／平方米，環(huán)比下降13.47%。

　　美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，7月二手甲級寫字樓的價格雖然沖破5萬元／平方米的大關(guān)，但部分樣本樓盤的價格呈沖高回調(diào)的態(tài)勢。

　　仲量聯(lián)行夏春毅介紹，深圳甲級寫字樓售價與年初比較，漲幅超過二成，福田區(qū)漲幅最大約達27%，南山區(qū)緊隨其后。“由于寫字樓漲幅過快，部分外資機構(gòu)年初制定的租買計劃，因大幅超過預(yù)算而暫停了。”

　　商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將暴增

　　受住宅調(diào)控影響，去年以來，大小開發(fā)商先后加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度，后市供應(yīng)量大幅增長可期。

　　深圳萬科今年預(yù)計新開工住宅面積約150萬平方米，而大型綜合體及區(qū)域商業(yè)廣場物業(yè)約15萬平方米。深圳益田集團宣布成立益田商業(yè)集團，重點關(guān)注和打造城市綜合體項目。中糧、招商等地產(chǎn)大亨也相繼作出了進軍商業(yè)地產(chǎn)的舉措。開發(fā)商扎堆商業(yè)地產(chǎn)，下半年起，相關(guān)產(chǎn)品將集中上市。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心副主任何倩如說，僅8月份，深圳新推寫字樓項目就有6個，總建筑面積有30萬—40萬平方米，相當于上半年全市寫字樓成交量的3倍。來自中原地產(chǎn)的信息表明，下半年，商鋪供應(yīng)也會大量增加，不僅關(guān)外龍崗等地有大量產(chǎn)品登場，關(guān)內(nèi)的南山片區(qū)也有可觀的新增供應(yīng)。

　　高位追漲應(yīng)小心謹慎

　　據(jù)世華地產(chǎn)商業(yè)部的數(shù)據(jù)，2010年第四季度，深圳“由住轉(zhuǎn)商”投資客約占客戶總?cè)藬?shù)的10%，而2011年上半年這類投資客的比重顯著增加，到2011年6月份，這一比例已上升至30%—40%。

　　高位追漲當謹慎。美聯(lián)物業(yè)何倩如舉例說，深圳灣商鋪賣到每平方米48萬元，確實離譜。目前，深圳月租最貴的商鋪數(shù)羅湖萬象城LV的鋪位，為1000元／平方米左右。以此推算，深圳灣天價鋪的租金回報率，實在太低，大大透支了未來的成長空間。“2011年7月美聯(lián)物業(yè)（深圳）二手寫字樓租金回報率為4.19%，比上月下跌了0.05%，處于歷史低位，比2007年的下跌了3個百分點。租金回報率偏低反襯出售價的偏高。”

　　中原地產(chǎn)分析，隨著連續(xù)四個月的銷量上漲，7月二手商鋪出現(xiàn)下跌，市場的盲目自信和跟風(fēng)有所收斂。

　　仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅預(yù)測，深圳商業(yè)地產(chǎn)即將步入調(diào)整期。未來價格如何，得看經(jīng)濟大勢的臉色。