商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)“高燒”風(fēng)險(xiǎn)外露

       48萬(wàn)元／平方米！日前，深圳灣一樓盤推售鋪王單位，報(bào)出了令人咋舌的天價(jià)。7月，深圳一手商鋪成交均價(jià)為38336元／平方米，環(huán)比上漲18.65%，同比漲幅達(dá)到九成。

　　在住宅調(diào)控日緊一日之時(shí)，商鋪、寫字樓走出獨(dú)立上揚(yáng)的大行情。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅不無(wú)憂慮地說(shuō)：“商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)漲速過(guò)快，漲幅過(guò)高，加之后市供應(yīng)量大增，而全球經(jīng)濟(jì)事態(tài)令人擔(dān)心，下半年，商業(yè)地產(chǎn)可能陷入觀望、整理，未來(lái)如何，尚待觀察。”

　　商鋪價(jià)格漲得離譜

　　6年前，黃先生在寶安中心區(qū)買了一間60多平方米的商鋪，價(jià)格為8300元／平方米，最近，有買家表示愿出價(jià)81000元／平方米接手。

　　漲勢(shì)更瘋的案例發(fā)生在南山后海中心區(qū)。上半年，該片區(qū)商鋪創(chuàng)下最高標(biāo)價(jià)41萬(wàn)元／平方米、最高成交價(jià)為35萬(wàn)元／平方米的紀(jì)錄。7月，這一紀(jì)錄即被刷新。深圳灣曦灣華府推出曦灣名店西街最后29間商鋪，均價(jià)17萬(wàn)—20萬(wàn)元／平方米，其中位于端頭轉(zhuǎn)角處的鋪王單位標(biāo)價(jià)達(dá)48萬(wàn)元／平方米。

　　從全市情況看，商鋪延續(xù)了去年以來(lái)的上漲走勢(shì)。中原地產(chǎn)最新報(bào)告顯示，7月，深圳房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)整體看點(diǎn)主要集中在關(guān)內(nèi)。全市共批售一手商業(yè)項(xiàng)目5.88萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲40.26%，雖然大部分供應(yīng)量仍集中在關(guān)外，但關(guān)內(nèi)也有近三成供應(yīng)，改觀了長(zhǎng)期以來(lái)關(guān)內(nèi)供應(yīng)匱乏的局面。全市成交面積1.81萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2倍；成交均價(jià)環(huán)比上月上漲18.65%。

　　7月新錄得成交的2個(gè)項(xiàng)目三湘海尚花園一期和中航北苑大廈，一個(gè)位于發(fā)展前景良好的深圳灣片區(qū)，一個(gè)位于傳統(tǒng)的華強(qiáng)北商圈，雖然物業(yè)類型、定位不同，但整體均價(jià)都在12萬(wàn)元／平方米上下，成為拉動(dòng)全市商業(yè)成交均價(jià)上漲的重要因素。

　　寫字樓首現(xiàn)降價(jià)跡象

　　中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)表明，7月份，深圳一手寫字樓價(jià)格自年初以來(lái)首現(xiàn)環(huán)比下跌，走勢(shì)與商鋪背離。全市共成交寫字樓1.61萬(wàn)平方米，環(huán)比增加28.22%；成交均價(jià)為32355元／平方米，環(huán)比下降13.47%。

　　美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，7月二手甲級(jí)寫字樓的價(jià)格雖然沖破5萬(wàn)元／平方米的大關(guān)，但部分樣本樓盤的價(jià)格呈沖高回調(diào)的態(tài)勢(shì)。

　　仲量聯(lián)行夏春毅介紹，深圳甲級(jí)寫字樓售價(jià)與年初比較，漲幅超過(guò)二成，福田區(qū)漲幅最大約達(dá)27%，南山區(qū)緊隨其后。“由于寫字樓漲幅過(guò)快，部分外資機(jī)構(gòu)年初制定的租買計(jì)劃，因大幅超過(guò)預(yù)算而暫停了。”

　　商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將暴增

　　受住宅調(diào)控影響，去年以來(lái)，大小開發(fā)商先后加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度，后市供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)可期。

　　深圳萬(wàn)科今年預(yù)計(jì)新開工住宅面積約150萬(wàn)平方米，而大型綜合體及區(qū)域商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)約15萬(wàn)平方米。深圳益田集團(tuán)宣布成立益田商業(yè)集團(tuán)，重點(diǎn)關(guān)注和打造城市綜合體項(xiàng)目。中糧、招商等地產(chǎn)大亨也相繼作出了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的舉措。開發(fā)商扎堆商業(yè)地產(chǎn)，下半年起，相關(guān)產(chǎn)品將集中上市。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心副主任何倩如說(shuō)，僅8月份，深圳新推寫字樓項(xiàng)目就有6個(gè)，總建筑面積有30萬(wàn)—40萬(wàn)平方米，相當(dāng)于上半年全市寫字樓成交量的3倍。來(lái)自中原地產(chǎn)的信息表明，下半年，商鋪供應(yīng)也會(huì)大量增加，不僅關(guān)外龍崗等地有大量產(chǎn)品登場(chǎng)，關(guān)內(nèi)的南山片區(qū)也有可觀的新增供應(yīng)。

　　高位追漲應(yīng)小心謹(jǐn)慎

　　據(jù)世華地產(chǎn)商業(yè)部的數(shù)據(jù)，2010年第四季度，深圳“由住轉(zhuǎn)商”投資客約占客戶總?cè)藬?shù)的10%，而2011年上半年這類投資客的比重顯著增加，到2011年6月份，這一比例已上升至30%—40%。

　　高位追漲當(dāng)謹(jǐn)慎。美聯(lián)物業(yè)何倩如舉例說(shuō)，深圳灣商鋪賣到每平方米48萬(wàn)元，確實(shí)離譜。目前，深圳月租最貴的商鋪數(shù)羅湖萬(wàn)象城LV的鋪位，為1000元／平方米左右。以此推算，深圳灣天價(jià)鋪的租金回報(bào)率，實(shí)在太低，大大透支了未來(lái)的成長(zhǎng)空間。“2011年7月美聯(lián)物業(yè)（深圳）二手寫字樓租金回報(bào)率為4.19%，比上月下跌了0.05%，處于歷史低位，比2007年的下跌了3個(gè)百分點(diǎn)。租金回報(bào)率偏低反襯出售價(jià)的偏高。”

　　中原地產(chǎn)分析，隨著連續(xù)四個(gè)月的銷量上漲，7月二手商鋪出現(xiàn)下跌，市場(chǎng)的盲目自信和跟風(fēng)有所收斂。

　　仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅預(yù)測(cè)，深圳商業(yè)地產(chǎn)即將步入調(diào)整期。未來(lái)價(jià)格如何，得看經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的臉色。