中國房地產市場“越調越漲”的歷史之謎

2005年以來，我國每年都出臺政策對房地產市場進行調控。尤其是2010年，在一年時間里先后三次出臺房地產調控政策。但不容回避的事實是，盡管調控房地產市場的十八般武器用盡，而政策效果并不理想。要破解房地產市場“越調越漲”的怪圈，需要我們認真分析和總結最近幾年我們房地產調控的經驗和教訓。

近年來房地產調控政策回顧

從2005年以來，我國先后出臺一系列政策對房地產市場進行調控，主要政策有：

2005年4月30日，出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見通知》（簡稱“國八條”）。主要內容是：增加普通住宅的供應，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉讓征收5%的營業(yè)稅。目標是抑制房地產投機，穩(wěn)定住房價格。

2006年5月24日，國務院辦公廳轉發(fā)《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（簡稱“國六條”）。主要內容是：規(guī)定新增的住宅供應必須符合“70/90標準”，即90平方米以下規(guī)格的普通住宅必須超過70%的比例；進一步發(fā)揮信貸、稅收、土地等政策的調節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

2007年8月7日，國務院發(fā)布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，主要內容是加大住房保障力度；2007年9月，人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，主要內容是提高利用貸款購買第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又發(fā)布補充通知，進一步明確二套住房的認定標準。

2010年，先后三次出臺政策對房地產市場進行調控。2010年1月10日，國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二是合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策；三是加強風險防范和市場監(jiān)管，加強房地產信貸風險管理；四是加快推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；五是落實地方各級人民政府責任。

2010年4月17日，國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，俗稱為“新國十條”。在歷次調控中，這次使用的政策工具最齊全，力度也最大。主要內容有：

一是各地區(qū)、各有關部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責，建立考核問責機制，住房城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責制度。

二是堅決抑制不合理住房需求。

三是實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高；部分城市暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

四是發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用。

五是增加居住用地有效供應，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

六是調整住房供應結構，各地要盡快編制和公布住房建設規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。

七是確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。

八是加強對房地產開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，嚴禁非房地產主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產經營業(yè)務。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

九是加大交易秩序監(jiān)管力度。

十是完善房地產市場信息披露制度。

2010年9月29日，國家相關部委出臺鞏固樓市調控成果的新一輪政策。銀監(jiān)會出臺《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，建設部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文《關于進一步貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的通知》。

主要措施有：進一步收緊住房按揭貸款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍、第三套停貸；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；首次明確表示要在全國范圍內推進房產稅改革。

房地產調控政策效果評價

從二手房價格月度環(huán)比走勢可以看出，2005年7月至2010年底（該數據從2005年7月份開始發(fā)布）的大多數月份我國的房價都是呈現快速上漲的狀態(tài)，在75個月份中，價格呈現環(huán)比為負的月份只有12個，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受國際金融危機的沖擊。

需要注意的是，因為2005年5月份后，房地產交易過程中的稅收增加，因此，市場交易中普遍存在“陰陽合同”現象，使統(tǒng)計的二手房價格數據比實際市場交易數據低很多（有些城市可能低50%以上）。

總之，過去五年里房價基本上是快速上漲的，政策調控并沒有能夠有效阻止這個上漲趨勢。因此，從總體上看，政策調控沒有取得預期的成效。

分別考察之，不同的政策措施所產生的效果又不盡相同。

首先考察一下2005年的房地產調控政策效果。從全國總體看，2005年的“國八條”的政策效果十分明顯。從價格看，在政策出臺后的半年時間里，全國總體的房價穩(wěn)中有落，從國家統(tǒng)計局的數據看，2005年7、8月份的二手房價格環(huán)比分別為-0.4和-0.1。

根據當時的市場反應，5、6月份的房價下跌幅度應該更大一些。下跌幅度最大的是上海市，該市的房價出現了明顯的下跌（下跌約15%左右）；從交易量看，住房交易量出現明顯下降；房地產投資的增長速度也明顯放緩，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地產市場又開始重新活躍，尤其是北京、深圳、廣州等城市房價出現快速上升的勢頭。

2006年政府出臺的“國六條”的政策效果不及“國八條”。房價只是出現了短暫的環(huán)比上漲速度放緩，并沒有出現價格的下跌，房地產投資增長速度從2005年的19.8%增加到23%。

2007年，以差別化的住房信貸政策為主要內容的房地產調控政策使房地產市場出現了明顯的調整，從2007年8月份到2009年1月份，深圳房價下跌了26%，北京、上海、廣州、天津等城市的房價下跌了11%-15%左右。但應該客觀地看，導致這輪市場調整的原因除了政策作用之外，國際金融危機的沖擊應該不可忽視。

按照市場對政策的反應規(guī)律，政策出臺之始市場反應應該最明顯，但2007年9月至2008年4月的八個月里，二手房價環(huán)比數據分別是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，確實出現了明顯的漲幅放緩，但一直沒有出現價格下跌。房價下跌出現在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，筆者認為，這一輪的政策調控雖然對市場調整起到了一定作用，但促使市場出現持續(xù)、深幅調整的最主要因素應該是金融危機的沖擊。

2010年的房地產調控政策組合里，核心是4月出臺的“國十條”。1月份“4號文件”出臺初期市場有所反應，交易量出現大幅度下降，價格也有所松動，部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底數量。但3月份之后交易量和房價又迅速反彈。導致了“國十條”的出臺。

“國十條”被稱之為史上最嚴厲的房地產調控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期，交易量迅速下降，根據中原地產的數據，5月份北京、上海等五個城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時，價格也出現明顯下降，深圳、上海和北京的價格調整幅度最大，5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。

從全國總體情況看，十號文件出臺后二手房價格環(huán)比連續(xù)三個月出現下跌，跌幅為最近兩年來最大，但隨后二手房價又開始出現上漲，8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說明“國十條”只是對市場產生了短期沖擊，并沒有改變市場運行的趨勢。

盡管房地產調控力度在9月底的政策里進一步加大，不僅將按揭貸款的條件進一步收緊，而且明顯了對非本地居民買房的限制。但市場反應似乎很平淡。從價格看，僅出現一個月的環(huán)比漲幅回落（從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），隨后又開始加速上漲。

觀察最近幾年的房地產調控可以得出以下結論：政策對市場的影響力在下降，政策的時效性越來越短。要破解房地產市場的調控怪圈，需要我們認真分析、總結經驗教訓。