土地市場“入市積極、反應(yīng)平平” 或更艱難

土地市場一直都是房地產(chǎn)市場的“晴雨表”，一定程度上能表現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和前景。進(jìn)入第三季度以來，佛山5區(qū)的土地市場開始步入活躍期，不論在禪城還是在南海，還是一些房地產(chǎn)發(fā)展前景好的鎮(zhèn)街，中等規(guī)模或者大規(guī)模的住宅、商服用地不斷推出，受到業(yè)界關(guān)注，但從成交結(jié)果來看卻較為平淡，土地市場呈現(xiàn)出“入市積極、反應(yīng)平平”的現(xiàn)象。我們將從近期佛山土地市場的交易情況來分析預(yù)測一下其今后的走勢。

關(guān)注

底價(jià)成交頻頻出現(xiàn)

6月份以來，禪城區(qū)、順德區(qū)以及高明區(qū)等區(qū)域，不斷推出新的商住用地和其他用途地塊，土地市場從年初的冷冷清清又重新恢復(fù)到比較活躍的階段。以高明區(qū)為例，近期該區(qū)域土地市場異常火熱，在7月份，佛山全市推出16宗商住用地，其中過半在高明區(qū)。

在禪城區(qū)，土地市場也一改之前的頹態(tài)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地在7月份以來不斷入市。其中位于禪城區(qū)的15號(hào)地塊最引人注目，該宗土地位于禪城區(qū)季華路以南、佛山大道以西，用于商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施兼容住宅用地，占地4.24萬㎡，總建筑面積25.44萬㎡，由競得人北京王府井(600859,股吧)百貨（集團(tuán)）股份有限公司、廣州雄盛宏景投資有限公司以3.5億元高價(jià)收入囊中，折合樓面地價(jià)達(dá)1375元/㎡。

與地塊積極被推出相比，近期佛山土地市場的成交情況比較平淡，雖然流拍的商住地有所減少，但一些優(yōu)質(zhì)地塊并沒有出現(xiàn)多家發(fā)展商競買的情況，不少地塊都是以底價(jià)成交，商住用地高價(jià)成交的現(xiàn)象幾乎絕跡。

華寶南路地塊作為禪城下半年推出的較大規(guī)模地塊，周邊道路發(fā)達(dá)通暢，是智慧新城項(xiàng)目建設(shè)的一部分，8月3日出讓，因只有一個(gè)競買人提交報(bào)價(jià)，最后直接宣布以底價(jià)43294.49萬元被佛山華粵房地產(chǎn)投資有限公司競得。與華寶南路地塊有著相同命運(yùn)的地塊還有8月1日出讓的季華七路地塊，同樣由于現(xiàn)場只有一個(gè)競拍者，所以取消競拍環(huán)節(jié)，地塊直接以底價(jià)成交。

佛山泛澳地產(chǎn)等代理商提供的土地市場調(diào)研報(bào)告顯示，進(jìn)入第三季度至今，佛山共有16宗商住用地推出，成交共11宗，消化率87.5%。“從各區(qū)的土地交易情況來看，同樣是波瀾不驚，底價(jià)成交的現(xiàn)象很普遍。不少新推地塊也沒有吸引太多的發(fā)展商前來競買，基本都是以底價(jià)成交或者以比底價(jià)高一點(diǎn)的價(jià)格成交。”

針對(duì)近期佛山5區(qū)土地市場頻頻出現(xiàn)的底價(jià)成交現(xiàn)象，不少業(yè)內(nèi)人士分析與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)后市的研判不樂觀有關(guān)。在調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)和樓市預(yù)期不明朗的情況下，不少房企，尤其是上市公司對(duì)后市保持謹(jǐn)慎態(tài)度，首選壓縮投資來保證資金安全。

“從近期一手樓市場的成交情況來看，一些地產(chǎn)龍頭企業(yè)銷售狀況也并不樂觀，一些中小房企的銷售量下滑已經(jīng)開始威脅到房企的資金回籠，信貸收緊加之銷售回籠資金減少，房企資金鏈雪上加霜，開發(fā)商紛紛調(diào)整策略、減緩拿地。”業(yè)內(nèi)資深人士李先生表示，“此外，從現(xiàn)階段佛山樓市的走勢來看，不少樓盤都紛紛加入了打折促銷的行列，表明開發(fā)商一方面在加快跑量、提高資金周轉(zhuǎn)率，另一方面大幅收縮投資，更加謹(jǐn)慎地面對(duì)后市?？偠灾?，房企收縮戰(zhàn)線的意圖很明顯。”

后市

土地市場或更艱難

根據(jù)佛山5區(qū)土地供應(yīng)計(jì)劃來看，接下來，還將會(huì)有大量的土地推向市場，但這些土地的命運(yùn)會(huì)如何？

中房信集團(tuán)華南市場部總監(jiān)李鍔表示，目前不止佛山，包括北上廣深的土地市場也少有人問津。從上市狀況來看，知名品牌開發(fā)商負(fù)債率高，財(cái)務(wù)成本高，融資難，資金回籠比較慢，如果在政策環(huán)境和金融環(huán)境不改變的情況下，拿地的困難比較大，除非市場上有性價(jià)比高的土地，否則品牌開發(fā)商不會(huì)輕易冒險(xiǎn)拿地。非上市房企，資金負(fù)債率不高，而且融資渠道靈活，可以利用朋友合作、借助其他業(yè)務(wù)板塊等方式融資，反而能拿到貸款去繼續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)然本地開發(fā)商也要對(duì)佛山未來的前景看好，才會(huì)在高風(fēng)險(xiǎn)階段拿地，但是靠本地房地產(chǎn)企業(yè)拿地，也不能維持太久，未來土地市場狀況可能更不理想。一些業(yè)內(nèi)人士更是毫不避諱地指出，由于當(dāng)前市場的調(diào)控壓力依舊不減，出于自身資金鏈的安全考慮，房地產(chǎn)商在拿地方面仍會(huì)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)計(jì)不少地塊的成交價(jià)格不會(huì)太高，“底價(jià)成交的可能性較大”。還有開發(fā)商表示，在目前的政策環(huán)境下拿地的資金壓力很大，因而對(duì)下半年的土地市場會(huì)有所觀望，不過有合適的地塊還是會(huì)保持關(guān)注。

亮點(diǎn)

南海連推5宗商住用地

由于限購令的出臺(tái)，佛山土地市場從喧囂很快轉(zhuǎn)為平靜，各區(qū)國土部門也主動(dòng)放緩了推地速度。其中，一向表現(xiàn)活躍的南海對(duì)樓市調(diào)控的反應(yīng)最為強(qiáng)烈，不僅多次暫停了總起始價(jià)高達(dá)幾十億元的地塊交易，限購令出臺(tái)后土地市場更是鮮有作為，除幾幅小宗或鎮(zhèn)街商住或工業(yè)地塊間或亮相外，全區(qū)供應(yīng)總體偏于平淡。

但根據(jù)新快報(bào)記者對(duì)南海區(qū)土地交易中心的出讓信息統(tǒng)計(jì)，南海區(qū)在8月份將先后推出5宗商住用地，分別位于大瀝、西樵、九江以及獅山，合計(jì)總面積近21萬平方米。該數(shù)字已經(jīng)接近今年上半年全區(qū)商住用地的總成交量。

其中，面積過萬平方米的地塊有3宗，分別為位于西樵鎮(zhèn)百西“西樵科技工業(yè)園”地段的編號(hào)佛南(拍)2011-011地塊、大瀝鎮(zhèn)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)的佛南(拍)2011-010地塊、佛南(拍)2011-009地塊。

焦點(diǎn)

“地王”或絕跡佛山

與去年同期的情況截然不同，今年以來推向市場的優(yōu)質(zhì)商住用地多處于郊區(qū)或者鎮(zhèn)街等地，真正位于禪桂中心城區(qū)核心區(qū)域的大型商住用地并不多，一些近期成交的地塊也多以商服或其他用途的地塊為主，中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)商住用地已經(jīng)顯示出日漸稀缺的趨勢。

由于發(fā)展商的融資問題已經(jīng)困擾許久，這也讓年中以來的佛山土地市場波瀾不驚，土地拍賣會(huì)上發(fā)展商之間你爭我奪的現(xiàn)象已經(jīng)少了很多，一些位置不錯(cuò)的商住用地最終也無人問津，由此可見佛山的土地市場依然深受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，由于今年佛山商住用地的供地計(jì)劃規(guī)模與去年相當(dāng)，但上半年入市的商住地?cái)?shù)量卻比較少，因此從年中以來持續(xù)放量的土地市場看，還有望在下半年推出一些優(yōu)質(zhì)商住地塊，但受到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，即使是一些優(yōu)質(zhì)商住地在近期也難以拍出高價(jià)，土地市場出現(xiàn)“高價(jià)地王”的幾率會(huì)降低很多。