北京又一輪樓市“價格戰(zhàn)” 拐點或明年初出現(xiàn)

“不退差價，誓不罷休。”8月6日，幾十位購房者都出現(xiàn)在北京通州樓盤華業(yè)東方玫瑰售樓處前，拉開了老業(yè)主們維權(quán)的序幕。

一切源于華業(yè)東方玫瑰項目在8月初的降價。彼時，該樓盤以特價房的名義，推出60套均價為14000~15000元/平方米的房源，這一價格和優(yōu)惠前的16500元/平方米的均價相比，降幅達10%以上。

而華業(yè)東方玫瑰只是北京樓市逐漸蔓延開的降價潮中的一員。

降價風(fēng)潮蔓延

同樣位于北京通州區(qū)的“珠江拉維小鎮(zhèn)”，是北京此輪推出特價房樓盤中的“先鋒”。

7月中旬，該項目銷售人員開始告訴客戶，南北通透的現(xiàn)房，二居、三居的都有，售價只在每平方米14500元。這一價格對比2010年12月開盤的預(yù)期均價28250元/平方米下調(diào)了近半。

近日，《第一財經(jīng)（微博)日報》記者以購房者身份來到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)售樓處并未出現(xiàn)因降價而排隊搶購的現(xiàn)象。一位銷售人員告訴記者：“14500元是指毛坯房價格。而現(xiàn)在出售的都是精裝修，均價16000~17000元/平方米不等。推出特價房以后，一套兩居室的總價要比之前優(yōu)惠超過50萬。”記者獲悉，調(diào)控后，該樓盤在降價前的近半年時間內(nèi)只有11套成交。

北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉分析，通州的商品房庫存量全市最多，同時，2010年初開始該區(qū)域房價從每平方米1萬元上漲到2萬元以上，價格虛高，炒作氛圍濃郁，且部分購房者為外地戶籍。因此，限購及限貸政策影響了北京市場的需求，通州也就成為了最先感受到樓市調(diào)控壓力的“重災(zāi)區(qū)”。

除通州以外，同屬郊區(qū)的大興區(qū)樓盤也做出了類似舉動。如旭輝集團開發(fā)的“旭輝御府”，該項目近期推出了100套17600元/平方米的特價房，相比此前21000元/平方米的銷售均價，降價幅度超過3000元/平方米。不久前，該樓盤又加推50套特價房，并由此引發(fā)大興樓市的“價格戰(zhàn)”。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，由于2010年初北京樓市一輪大幅度價格上漲，導(dǎo)致不少開發(fā)商對于2011年樓市的價格充滿信心。旭輝御府的位置位于大興區(qū)黃村新城北區(qū)，距離北京城市中心區(qū)相對較遠，且周邊配套并不完善。但在最初定價時，公司高層堅持認為超過2萬元/平方米的定價并不算貴。這也導(dǎo)致調(diào)控后該項目簽約率不高。

8月以來，這股自通州、大興而來的降價風(fēng)潮出現(xiàn)了逐漸蔓延并擴大的趨勢。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月第一周（8月1日~7日）北京共有8個項目開盤，其中純新盤項目兩個，其余均為老項目后期。8個開盤項目累計提供商品住宅2520套、24.2萬平方米。從這些新盤上市的價格來看，折扣力度有逐漸加大趨勢。其中位于大興區(qū)域的紅木林項目公開報價為20500元/平方米，但是因為贈送面積等活動，折合之后的均價在16000元/平方米左右。另外，金隅萬科城、建邦華府、中糧萬科長陽半島等項目均有不同幅度的折扣。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年至今，北京市一共有99個新開商品房項目入市，其中大約有30%的項目最近一期價格低于前期價格，其中不乏萬科、遠洋、綠地等大型房企旗下的項目。尤其是5月份后，這一趨勢開始逐漸明顯，而8月初開盤的項目，基本全部低開。

該研究部的另一項統(tǒng)計則更具參考意義：目前北京在售項目為353個，8月份打折促銷項目數(shù)已經(jīng)達到160個，占比接近50%，創(chuàng)調(diào)控后最大值。

全面降價可期

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，北京商品房住宅交易總套數(shù)達到了43975套，同比去年同期51869套下調(diào)了15.7%。張大偉預(yù)計，今年全年成交量將很難突破9萬套，這一成交量將創(chuàng)造近10年的新低。

截至8月11日，北京可售的期房住宅為70073套，現(xiàn)房住宅為37209套，二手住宅為36672套，總庫存量接近14.4萬套，已是繼2009年初以來的歷史高點。來自鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，截至7月31日，北京全市新房庫存量已連續(xù)68天處于10萬套以上的高位。其中大部分庫存積壓向中小房企傾斜，去庫存化形勢嚴峻。

業(yè)內(nèi)人士表示，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場中集中爆發(fā)。“金九銀十”是樓市的一貫法則，但今年受調(diào)控影響的北京樓市，要想保持往年的火爆成交量，8月的市場表現(xiàn)顯得尤為重要。“預(yù)計下半年入市樓盤將達到110個左右，這些項目在下半年提供的住宅將超過7萬套，年內(nèi)庫存量將明顯上漲，北京房價8月下行壓力較大。”張大偉表示。

面對巨大的調(diào)控壓力，開發(fā)商開始選擇“以價換量”。然而，目前大多數(shù)“特價房”折后價格也只是和前期成交均價持平而已，而且多數(shù)項目是“滯銷盤”，因此并沒有讓購房者享受到太大實惠。

對于這種情況，消費者心知肚明。在通州一家售樓中心，購房者張先生表示：“我一直想買一套房子，但現(xiàn)在這樣的情況，我認為還有繼續(xù)降價的空間。”記者獲悉，張先生此前已經(jīng)在該樓盤交了1萬元訂金，但由于市場下行，張先生決定先退回訂金，看年底市場反應(yīng)再決定。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，目前特價房多在遠郊，而且通州等區(qū)域過去一兩年房價漲幅較大，而北京的其他區(qū)域，尤其是在中心城區(qū)可能房價依然是比較堅挺，整個城市還沒有迎來拐點。

不過也有業(yè)內(nèi)人士認為，特價房開始出現(xiàn)代表著一個調(diào)控關(guān)鍵點，因為，特價房實際就是降價，是開發(fā)商借此試探市場反應(yīng)的一種手段。如果購房者對特價房反應(yīng)冷淡，說明房價還需下降。而如果特價就出現(xiàn)搶購，則說明剛需依舊存在，只是被調(diào)控短時間壓抑住了購房需求。

協(xié)成機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁表示，在政策和資金壓力下，地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始“以價換量”，對新開樓盤均采取降價促銷手段。從后市看，由于部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤大幅下滑，資金鏈進一步緊繃的跡象越發(fā)明顯。預(yù)計未來一段時間將進入開發(fā)商和購房者的新一輪博弈，供應(yīng)將放緩，價格下行壓力較大，市場成交將輕微浮動。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月也認為，隨著調(diào)控的深入，開發(fā)商降價求售的心理也逐漸增強，目前2011年新開在售期房擬售價與成交價的差距已經(jīng)擴大到10%。在7月份全國銷售額大幅下降的情況下，未來開發(fā)商降價的趨勢也會逐漸明顯。

“今年下半年，房子有可能出現(xiàn)賣不動的情況。”北京萬科總經(jīng)理毛大慶坦承，每年的12月到第二年1月，都是開發(fā)商資金鏈最為薄弱的時期。今年這一現(xiàn)象將尤為嚴重，因為在限購政策未有任何松動的情況下，固定數(shù)量的資質(zhì)購房人群隨著市場的不斷消化會逐漸減少。因此，他預(yù)計：“樓市的拐點將在明年春節(jié)前后出現(xiàn)。”