“打折潮”悄然來臨 出現(xiàn)罕見的供大于求現(xiàn)象

打折力度加大房價回調(diào)臨界點逼近

    不知不覺中，北京樓盤“打折潮”悄然來臨。近日，通州“珠江拉維小鎮(zhèn)”推出30套特價房，較此前的標價下調(diào)近萬元，引來了購房者的廣泛關注。而房山、大興等地區(qū)不少樓盤也推出了特價房、打折或者團購優(yōu)惠，其中紅木林、中糧萬科長陽半島等項目折扣力度均較大。

    不僅零星的散點式打折正向集體的降價潮逐步演變，降價區(qū)域也正從郊區(qū)向城區(qū)蔓延。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，今年8月，北京折扣樓盤數(shù)量為156個，其中樓盤折扣或價格方面進行過調(diào)整的樓盤數(shù)量達到81個。業(yè)界人士表示，經(jīng)過長時間的觀望和成交量的持續(xù)疲軟后，一線城市樓市仍然沒有回暖的苗頭，房價已經(jīng)明顯松動，隱現(xiàn)的降價潮很可能一觸即發(fā)。

    年中，市場上曾有過出于經(jīng)濟增速下滑，政府會放松調(diào)控的短暫預期，但7月12日召開的國務院常務會議強調(diào)，堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松。這意味著，調(diào)控和調(diào)整，仍然是下半年樓市運行的基調(diào)，而限購令有可能向二三線城市推開的表態(tài)則進一步強化了調(diào)控預期。另外，年內(nèi)三度加息以及信貸規(guī)模收縮，使得貸款購房的成本不斷增加，這也反映在購房者對房價走勢的預期上，導致成交量更加低迷。

    一邊是購房意愿持續(xù)降低，另一邊是入市新盤和供應量并未減少。今年以來，許多城市住宅銷售面積一直低于住宅投資增速，出現(xiàn)了罕見的供大于求現(xiàn)象。

    “銀行貸款和定金及預收款是開發(fā)資金最主要的兩個來源，我們測算當兩個指標合計增幅降至9%時，開發(fā)商將達到資金警戒線被動降價，截至7月，這一指標為19%。”國金證券(600109,股吧)分析師曹旭特認為。開發(fā)商的資金回籠速度掣肘于成交量的疲軟，土地市場成交低迷表明開發(fā)商面臨著越來越嚴峻的資金壓力。未來融資渠道趨窄以及融資成本升高，將使開發(fā)商的資金面進一步趨緊，部分開發(fā)商將會先于購房者結(jié)束等待和觀望，價格僵持的局面可能在四季度被打破。

    許多業(yè)界專家認為，政府調(diào)控的堅定決心使得房價后市走勢已經(jīng)沒有懸念。限購限貸執(zhí)行力度并未放松，投資氛圍已經(jīng)戛然而止，與此同時，政策面仍未見底，如果房價出現(xiàn)反彈，仍有繼續(xù)出臺更嚴厲調(diào)控措施的可能。因此，降價成為樓市必然趨勢，房價回調(diào)從量變到質(zhì)變的臨界點已經(jīng)臨近。

    此外，今年年初國家曾下達了全國開工建設1000萬套保障性住房的目標任務。住房和城鄉(xiāng)建設部公布，截至6月底，全國保障房建設開工率為56．6％。一些城市部分保障房已經(jīng)完工并入市配租。這意味著保障性住房在保障低收入人群居住需求的同時，對樓市的調(diào)控功能正從此前的設想到逐步發(fā)揮，分流部分需求，改善供需結(jié)構(gòu)，與商品房開展錯位競爭，從而拉動商品房價進一步下行。

    我們看到，在今年保障房建設中，地方政府在土地供應上給予了大力保障，同時金融機構(gòu)在配套資金上給予了大力支持。銀監(jiān)會近日表示，將支持設立省級保障房融資平臺，負責統(tǒng)籌本省和計劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房的管理、融資和償債。隨著建設土地和資金問題逐步解決，保障房在未來一兩年內(nèi)將繼續(xù)迎來入市高峰。

    從長遠來看，以公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房為主體的保障房將與商品房共同形成一個針對各層次需求全面覆蓋的住房供應體系，手中掌握著大量的保障房“儲備”，政府對市場的調(diào)控能力也會大為增強，從而能有效改善住房資源分配不均的局面，壓縮商品房市場里的投機空間。

    在投機空間消失、住房供給體系趨于完善以及住房資源利用效率不斷提高的趨勢下，房地產(chǎn)市場諸多的深層次矛盾正在逐步解決。只要調(diào)控政策能夠貫徹到底、執(zhí)行到位，盡管樓市里的非理性力量依然躁動，但是很難再有反彈的機會，市場就會持續(xù)向著回歸理性的方向發(fā)展。而在樓市的支撐力量從投資性需求到剛性需求的轉(zhuǎn)換過程中，前期反映在高位房價里的泡沫將會被擠出，行業(yè)整體利潤率必然向正常水平回歸，這也將影響新建商品房的定價水平。