捉筆為出席一個(gè)講壇，題目是下半年市場(chǎng)趨勢(shì)及未來(lái)政策走向。標(biāo)題代表了筆者對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題合二為一的理解與判斷。
關(guān)于政策走向。
觀點(diǎn)一，目前的政策并非長(zhǎng)期化，亦非制度化，更談不上緊縮調(diào)控。
研究一下中國(guó)近三十年發(fā)展史，你會(huì)看到在計(jì)劃與市場(chǎng)之間，永遠(yuǎn)停留著行政手段的干預(yù)，任何產(chǎn)業(yè)任何行業(yè)都不例外。因此通過(guò)行政手段來(lái)干預(yù)樓市并非始自今日。
從政策著眼點(diǎn)來(lái)看，
保障房實(shí)為政治決議，如果說(shuō)十二五是實(shí)現(xiàn)全面小康的關(guān)鍵時(shí)間，那么保障房理應(yīng)減量才行，因?yàn)橹袊?guó)還沒(méi)有到住有所居的地步，人均居住面積也只是建立在富人大量侵占窮人居住空間的基礎(chǔ)之上。
信貸與金融不足以構(gòu)成樓市的調(diào)控，因其宏觀基調(diào)為適當(dāng)從緊到緊縮，其手段還是國(guó)際上廣泛運(yùn)用的利率與準(zhǔn)備，該項(xiàng)政策主要基于國(guó)家金融控制與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
剩余的如違規(guī)土地清理、政府一把手對(duì)房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)、一房一價(jià)、限購(gòu)、限價(jià)、出讓制度革新均為短期調(diào)節(jié)手段，并且無(wú)法制度化。
唯一算是制度化調(diào)控的手段是房產(chǎn)稅或?yàn)槲飿I(yè)稅，迢迢無(wú)期。
除此還有全國(guó)性一刀切的政策下放，直接導(dǎo)致地方政府的暗渡陳倉(cāng)甚至是不作為。
即使現(xiàn)有政策抓落實(shí)，也還面臨著通脹壓力持續(xù)加大、國(guó)際宏觀環(huán)境惡化、產(chǎn)業(yè)調(diào)整面臨成本拐點(diǎn)、外匯經(jīng)營(yíng)難度加大、內(nèi)需結(jié)構(gòu)性畸形等歷史性因素的制約。更別說(shuō)熱錢的壓境與地下錢莊的暗流涌動(dòng)。
同時(shí)，股市受制于全球金融環(huán)境而持續(xù)低迷、民間信貸處于風(fēng)險(xiǎn)失控。
所以，沒(méi)有必要始終唯政策馬首是瞻。
觀點(diǎn)二，還得出臺(tái)結(jié)合信貸與奢侈消費(fèi)住宅的針對(duì)性調(diào)控政策。
擺列上述政策手段內(nèi)容并作評(píng)價(jià)，很清楚地發(fā)現(xiàn)，剩余的可能性政策也將差異化，這種差異化建構(gòu)在目前帶動(dòng)房?jī)r(jià)波動(dòng)的主流因素，即信貸平衡、奢侈消費(fèi)兩塊。
面臨加息困境，面臨高檔住宅消費(fèi)一枝獨(dú)秀，面臨二三線城市的漲勢(shì)洶涌，未來(lái)可能的最重要的調(diào)控政策將產(chǎn)生于結(jié)合信貸與奢侈消費(fèi)住宅的針對(duì)性手段。
觀點(diǎn)三，限購(gòu)不足為懼。
對(duì)大家關(guān)注的，也是新近炒得紛紛揚(yáng)揚(yáng)的限購(gòu)擴(kuò)大化，筆者同樣認(rèn)為缺乏全面推廣的基礎(chǔ)環(huán)境，并且是按照漲幅，還是絕對(duì)值，尚存商榷之處。
比較贊同的一類觀點(diǎn)是限購(gòu)將圍繞區(qū)域并結(jié)合調(diào)控近半年的漲幅來(lái)推進(jìn)，大約思路將是，區(qū)域性中心城市、房?jī)r(jià)絕對(duì)值比較高的明星城市、整體房?jī)r(jià)偏低的區(qū)域性高地城市將納入限購(gòu)政策考慮范圍。
與此同時(shí)，不排除利用殺雞嚇猴的原理，拿出幾個(gè)冒進(jìn)城市予以限購(gòu)以示警告。
觀點(diǎn)四，政策的威懾力已經(jīng)顯現(xiàn)，半年調(diào)整足夠，未來(lái)重心集中于保障房與普通住宅消費(fèi)上。
倒是傷害老百姓最深的普通住宅消費(fèi)與保障房，是該理理了。
姑且不論13000億的千萬(wàn)保障房資金問(wèn)題，土地在哪兒？
配建、鼓勵(lì)中小房企從事保障房建設(shè)、改造等，都看不到覆蓋弱勢(shì)人群的痕跡。
未來(lái)如果真的建設(shè)三千萬(wàn)保障房，近五六萬(wàn)億的財(cái)政從何而出？
退一步，保障房的消費(fèi)機(jī)制如何革新？
因此，如果保障房的事情辦好了，問(wèn)題就解決了一半。
另一半來(lái)自普通住宅消費(fèi)，現(xiàn)在人們以為能夠通過(guò)按揭買到房就不錯(cuò)了，銀行鮮見為窮人放行，即使政策三令五申，也難于將優(yōu)惠用于普通消費(fèi)身上。
利益動(dòng)機(jī)如何克服？
關(guān)于市場(chǎng)趨勢(shì)。
觀點(diǎn)一，二線及以下城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫性膨脹。
理由很簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)擺脫了制約目前樓市困境的最主要因素即信貸約束。從市場(chǎng)動(dòng)因來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)吻合了李氏定理，即地段地段還是地段，另外，商業(yè)綜合體吻合了中國(guó)城市升級(jí)中對(duì)大型消費(fèi)升級(jí)的期望，也與貨幣超發(fā)密切相關(guān)，每個(gè)城市都需要做大做強(qiáng)，最耀眼的就是綜合體。
而二線及以下城市在規(guī)劃方針、限制條件、投資環(huán)境能夠給予大開發(fā)商以機(jī)會(huì)與優(yōu)惠，發(fā)端于主流城市的那些開發(fā)商在戰(zhàn)略上能夠從二線及以下城市的商業(yè)掘金地獲得支撐主流城市開發(fā)周期的現(xiàn)金流。
不出意外，下一個(gè)十年商業(yè)地產(chǎn)泡沫將激增并引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)暴動(dòng)。
觀點(diǎn)二，明星地級(jí)市（基于房?jī)r(jià)）將成調(diào)控后又一異軍突起。
如果問(wèn)萬(wàn)科的下一站，絕對(duì)是那些帶有特點(diǎn)的明星級(jí)城市，如山東的臨沂、廣西的防城港、東北的丹東、大連的金州、江西的多數(shù)城市、湖南的岳陽(yáng)等。
未來(lái)房?jī)r(jià)最耀眼區(qū)域?qū)⑹沁@些城市，他們的特點(diǎn)是目前房?jī)r(jià)水位低，未來(lái)上漲空間大，絕對(duì)值上漲空間非常開闊，并且這些城市的開發(fā)環(huán)境比較原始。
觀點(diǎn)三，京滬傳統(tǒng)強(qiáng)市有漲有跌，屬結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
而京滬等傳統(tǒng)強(qiáng)市將處于劇烈的波動(dòng)之中，本質(zhì)屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
上述傳統(tǒng)強(qiáng)市有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，并且正處于產(chǎn)業(yè)更新周期，吸引了大部分財(cái)力與富裕階層的眼球。
多年高房?jī)r(jià)積累，讓這些傳統(tǒng)強(qiáng)市，中低普通住宅邊緣化，在核心地段與邊遠(yuǎn)地區(qū)沉淀了大量?jī)?yōu)質(zhì)高檔住宅，在政策引導(dǎo)下實(shí)際已經(jīng)形成普通消費(fèi)的供不應(yīng)求。
再考慮到現(xiàn)實(shí)環(huán)境對(duì)樓市的投資動(dòng)機(jī)，所以這些城市房?jī)r(jià)必將是有漲有跌。
觀點(diǎn)四，二三線城市成為未來(lái)政策監(jiān)控重點(diǎn)。
流拍的土地增加，但地價(jià)漲幅依然居于收益增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)三者之中的最高位，這說(shuō)明得土地者得天下定律依然存在。還有些綜合性開發(fā)實(shí)體以最危險(xiǎn)也最安全法則紛紛進(jìn)入二三線城市拿地。
因此二三線城市將成為未來(lái)政策監(jiān)控的重點(diǎn)區(qū)域。
觀點(diǎn)五，整體房?jī)r(jià)依然看漲。
既然傳統(tǒng)強(qiáng)市處于整體上結(jié)構(gòu)調(diào)整周期，房?jī)r(jià)有漲有跌，而二線及以下城市，既有商業(yè)地產(chǎn)的洶涌澎湃，又因?yàn)殚_發(fā)商集中，而房?jī)r(jià)存在絕對(duì)值與幅度兩大上漲空間，結(jié)論不言自明，整體房?jī)r(jià)依然看漲。
這還不排除前述保障房執(zhí)行力下降、調(diào)控手段進(jìn)入審美疲勞、宏觀環(huán)境惡化、物價(jià)繼續(xù)上漲、成本成塊增加等客觀導(dǎo)致房?jī)r(jià)無(wú)法正常下降的客觀因素。
另外，成本轉(zhuǎn)嫁與剛需及投資性需求也會(huì)成為推力之一。
