地產(chǎn)商內(nèi)外交困 房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將在三季度來(lái)臨

　　近日，繼資本市場(chǎng)融資、信托融資被暫停之后，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)商在境外融資的通路也遭封堵：通過為境外子公司發(fā)債進(jìn)行對(duì)外擔(dān)保，從而達(dá)到融資目的的做法，被外管局一紙通知叫停。

　　自此，地產(chǎn)商國(guó)內(nèi)外融資通道幾乎全被封鎖。

　　而作為資金來(lái)源中的“救命稻草”，銷售回款在下半年面臨更多的難度和不確定性，數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)商7月銷售、去化普遍放緩。分析人士認(rèn)為，持續(xù)的內(nèi)外交困將迫使地產(chǎn)商降價(jià)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將在三季度來(lái)臨。

　　封堵H股地產(chǎn)商

　　自2009年底A股資本市場(chǎng)借殼上市、增發(fā)等融資被叫停之后，地產(chǎn)商海外融資就成為熱門。

　　世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，僅2011年上半年，內(nèi)地地產(chǎn)商海外融資便超過千億，而2010年這一數(shù)字為60億。利率高、年限長(zhǎng)和新型的合成債發(fā)債方式，是今年海外融資的特色。

　　但7月底外管局一份通知為海外融資設(shè)限，通知明確，暫不受理境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)。

　　金地集團(tuán)資本管理部總經(jīng)理助理許亞峰11日對(duì)本報(bào)記者表示，該文件主要影響的是境內(nèi)注冊(cè)的H股地產(chǎn)公司如富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、北京北辰等的發(fā)債。

　　公開資料顯示，上述H股公司上半年合共在香港發(fā)行債券、票據(jù)融資超過200億港元。

　　而大部分在香港上市的地產(chǎn)公司如碧桂園、龍湖地產(chǎn)等都是在海外注冊(cè)的紅籌公司，則沒有這方面的限制，可直接由母公司進(jìn)行發(fā)債，無(wú)需提供擔(dān)保。

　　但隨著內(nèi)地調(diào)控深入，國(guó)際資本市場(chǎng)越來(lái)越不看好內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，紅籌海外融資也已受阻。“要不就要以超過13%的利率發(fā)債，這個(gè)成本太高了，”深圳一家在香港上市的民營(yíng)地產(chǎn)商人士對(duì)記者說，進(jìn)入下半年以來(lái)，在香港融資已經(jīng)很難。

　　一家香港投行人士對(duì)記者稱，一些原本投向內(nèi)地房地產(chǎn)、集中在泛亞地區(qū)的私募基金，目前也受到中國(guó)外管部門監(jiān)管；且他們認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)商過去兩年很多拿地成本偏高，接下來(lái)房?jī)r(jià)下行，很多公司估計(jì)要進(jìn)行存貨減值準(zhǔn)備，“要選一家好公司來(lái)投很難”。

　　境外融資后的錢如何轉(zhuǎn)到境內(nèi)，也有諸多限制。“海外融資之后錢怎么進(jìn)來(lái)，還需要研究。”8月9日中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮說，萬(wàn)科有很多外資合作伙伴，但發(fā)現(xiàn)錢進(jìn)來(lái)非常困難。

　　“我們?cè)噲D走出一條不依賴融資、不依賴向股東要錢的發(fā)展之路，”郁亮坦言，目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資通道幾乎全部封死。

　　融資通道全面受阻

　　進(jìn)入2011年，地產(chǎn)商傳統(tǒng)的資金來(lái)源房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)開發(fā)貸款最近一年多的時(shí)間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，這是2006年以來(lái)的最低水平；同時(shí)與去年同期類比，前6個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款降到了6.8%，接近2007年以來(lái)的低點(diǎn)，僅比2008年底略高一點(diǎn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)行業(yè)景氣報(bào)告顯示，7月份個(gè)貸4896 億元，下降5.1%，已連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　對(duì)于保利地產(chǎn)等近日擬通過發(fā)行票據(jù)進(jìn)行保障房融資、緩解資金壓力的做法，郁亮表示，這個(gè)很難，因?yàn)楸Ｕ戏坷麧?rùn)率僅有2%-3%。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華表示，今年以來(lái)，大型地產(chǎn)商向海外市場(chǎng)融資，而中小房企則主要依靠信托基金募集資金。地產(chǎn)商的債務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變，傳統(tǒng)的銀行貸款比例正在急劇縮小，而以高利率、循環(huán)借貸為特征的海外融資、信托債務(wù)大幅上升。這也預(yù)示著，地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在加大。

　　截至6月底，一向以財(cái)務(wù)穩(wěn)健著稱的中海，其綜合凈借貸比率從去年底的22.8%上升至38.5%。而上半年銷售欠佳的綠城中國(guó)負(fù)債率則升至138%。

　　作為房企幾乎唯一的資金來(lái)源通道，銷售回款也面臨更多變數(shù)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比6月大降33.7%。本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)顯示，7月份主流房企銷售大幅下滑，萬(wàn)科、保利、中海、龍湖、富力等公司銷售環(huán)比6月出現(xiàn)3成以上下降，各公司去化率放緩。

　　另一方面，房企存貨大幅增加。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月10日，20家房企上半年的存貨達(dá)3177.64億元人民幣，較一季度的2842.42億元，增長(zhǎng)了近12%，比去年同期的2171.95億元，大幅增長(zhǎng)了46.3%。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，目前我國(guó)銀行信貸持續(xù)收緊，二三線城市限購(gòu)擴(kuò)大，勢(shì)必會(huì)對(duì)房企下半年的銷售業(yè)績(jī)和資金狀況造成沖擊，尤其是實(shí)力較弱的中小房企。因此，中小房企大面積“以價(jià)換量”的可能性較大。

　　“三季度將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，”世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌對(duì)記者稱，即使如萬(wàn)科上半年銷售了600多億，但由于各地實(shí)行嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管、以及銀行放貸時(shí)間拉長(zhǎng)等因素，萬(wàn)科上半年實(shí)際結(jié)算的金額也不到200億。

　　穆迪投資者服務(wù)公司副總裁PeterChoy表示，穆迪預(yù)測(cè)未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)中國(guó)一線城市房地產(chǎn)銷售額同比將下降25%-30%，而二線城市的降幅將會(huì)更大。