土地也是“原材料”“面粉”漲價“面包”怎能不漲？

　　專家預測住宅土地市場將持續(xù)降溫

　　近一段時間以來，武漢、三亞等地陸續(xù)調整了基準地價水平。廣州基準地價調價聽證會最近剛剛結束，擬將住 宅 土 地 市 場 的 基 準 地 價 提 高110.38%。有關專家表示，雖然基準地價飆升，但由于基準地價只是制定土地底價的參考標準之一，因而不會直接推高房價?；鶞实貎r上漲意味著土地在不斷升值，但是統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年的住宅土地市場運行呈現(xiàn)出流拍增多、溢價率趨低、一線城市住宅土地市場價格平穩(wěn)三大特點，專家分析認為，未來住宅土地市場將會持續(xù)降溫。

　　基準地價上調不會直接推高房價

　　根據(jù)廣州市國土房管局的基準地價更新計劃，中心城區(qū)規(guī)劃建設用地區(qū) 商 業(yè) 用 地 首 層 平 均 樓 面 地 價 為10297元/平方米、居住用地平均樓面價為3364元/平方米、工業(yè)用地地面單價為692元/平方米，同比上次公布的基準地價，分別增長了64 .31%、110.38%和2.67%。

　　據(jù)有關媒體報道，三亞、武漢等城市也在不久前發(fā)布了新的基準地價標準，基準地價均有一定幅度的上調。

　　廣州市民李先生有些擔憂基準地價上調將推高房價。他說，土地也是“原材料”“面粉”漲價了“面包”哪有不漲價的理？有網民在網上留言道：“房價一波一波地漲，地價又漲，羊毛出在羊身上，說到底還是購房者買單。”

　　對此，廣州市國土房管局相關負責人解釋說，基準地價是對城鎮(zhèn)各級土地或者均質地域，在正常土地市場條件下，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，評估確定的某一基準日法定最高使用年限的土地使用權區(qū)域平均市場價格，它包含土地取得費、土地開發(fā)費用和土地有償使用費。而公開出讓土地成交價格易受規(guī)劃條件、市場行情、競價氣氛、投資者心態(tài)等影響，反映的是地塊的個別情況，并不能反映區(qū)域平均土地價格水平，更加不能等同于基準地價。此次基準地價調整后，更加貼近廣州市土地市場的實際情況，但與實際上公開出讓成交價格還是存在一定差距。

　　廣州市房地產估價管理所有關專家認為，基準地價調整與房價并沒有直接聯(lián)系，房價的漲落關鍵還是取決于市場調節(jié)，由房屋的供求關系決定，因此本次基準地價調整不會推高房價。

　　也有專家則認為，基準地價上調雖然不會直接影響房價，但卻意味著土地在不斷升值，將加大房價上漲的預期，不利于配合國家房地產宏觀調控政策的運行。

　　前七個月住宅土地市場呈現(xiàn)三大特點

　　基準地價是政府制定土地“招拍掛”底價的重要參考之一，但在各地紛紛調整基準地價的同時，全國限購城市住宅用地流標現(xiàn)象卻日益明顯；一線城市居住地價保持平穩(wěn)，熱點城市居住地價升中趨穩(wěn)；全國土地成交溢價率普遍下滑。

　　從土地成交量來看，根據(jù)“鏈家地產”市場研究部的統(tǒng)計，截至2011年7月底，全國土地流標數(shù)量達到了353塊，同比增長了242%，其中住宅類土地流標數(shù)量163塊，占比達到46%。其中7月份土地流標數(shù)量達到61塊，基本相當于1-2月流標數(shù)的總和。全國土地流標前十的城市里，有8個是已經執(zhí)行限購的城市。

　　鏈家地產首席分析師張月認為，土地流標反映出開發(fā)商拿地節(jié)奏減緩。她說：“今年一線城市的成交量7月份比1月份下降了27.4%，限購城市成交量幾乎一落千丈，目前部分開發(fā)商逐漸選擇了加快銷售節(jié)奏，力求盡快回籠資金，日益增加的銷售壓力也迫使開發(fā)商暫緩拿地。”

　　從成交價格上來看，中國指數(shù)研究院土地版監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2011年1-7月份，全國130個城市住宅用地樓面均價為每平方米1477元，同比下降9.2%。35個大中城市1月至7月住宅用地樓面價與去年同期相比，廣州、北京、上海、南京、杭州、?？诘?7個一線城市或重點二線城市出現(xiàn)不同程度的下跌，而18個地價上漲的城市多 為 二 三 線 城 市 ，其 中 鄭 州 上 漲129.1%，沈陽上漲108.8%。

　　中國土地勘測規(guī)劃院有關專家認為，近期限購、限貸、提高首付等抑制需求的調控措施的影響力已經在一線城市逐步顯現(xiàn)出來，導致開發(fā)商拿地的熱情和意愿有所下降。熱點城市居住地價走勢強于一線城市的重要原因就是開發(fā)商和炒房者在一線城市“擠出”效應下，紛紛將投資重點轉向二三線城市，這種“擠出”效應同時也傳導到了土地市場上，助力熱點城市的土地市場繼續(xù)運行于上升通道當中。

　　未來住宅土地市場將持續(xù)降溫

　　有關專家認為受國家房價調控政策持續(xù)影響，高庫存、融資難等原因將促使未來住宅土地市場持續(xù)降溫。

　　第一，房價過高、上漲過快的二三線城市將面臨限購、限貸等政策緊縮預期，將會傳導到土地市場，地價勢必出現(xiàn)回調。張月認為，預計最晚下個月二三線城市也要加強限購，二三線城市出臺限購令對土地市場也有一定影響。目前由于一線城市的擠出效應，二三項城市存在大量投資性需求，一旦被限購，對于內需明顯不足的二三線城市來說，購房需求將會大幅減少，銷售壓力也明顯增加，下半年開發(fā)商對于這些城市拿地會更加謹慎。

　　第二，高庫存、融資難將助推土地市場降溫。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，目前各大城市新房市場庫存大量增加，北京、武漢、廈門、南京、青島等重點城市的去化周期都超過了10個月；開發(fā)商資金來源進一步受限，繼銀行信貸、資本市場直接融資受阻以后，房地產信托業(yè)受到銀監(jiān)會的嚴格監(jiān)管，房地產企業(yè)上半年資金來源中，自籌資金占比已經超過40%。

　　第三，下半年土地大量入市，開發(fā)商選擇余地加大，議價空間增加。陳晟還說，上半年前全國住房用地供應僅完成全年計劃的26%，下半年住宅用地供應量將會大幅增加，在當前的市場形勢下，勢必會降低地價、降低溢價率，甚至流拍將會大量出現(xiàn)，但一線城市和重點城市的優(yōu)質住宅用地仍舊會受到市場青睞。