馬光遠(yuǎn)：違法成本低廉 懲罰政策溫情脈脈

    8月10日，國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(修訂征求意見稿)》公開征求意見。該意見稿最引人注目的規(guī)定是關(guān)于開發(fā)商捂盤惜售，哄抬房?jī)r(jià)的具體處罰標(biāo)準(zhǔn)：意見稿明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)，經(jīng)有關(guān)行政主管部門查實(shí)，可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

    即使以最高3萬(wàn)元的罰款標(biāo)準(zhǔn)衡量，現(xiàn)在只能在北京五環(huán)邊上買一平米的房子，這樣的處罰，與其視為對(duì)開發(fā)商的懲罰，毋寧視為對(duì)開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為的變相鼓勵(lì)。

    “哄抬房?jī)r(jià)，罰酒三杯”，在多年來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控的過(guò)程中，政府有關(guān)部門總是三令五申地強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁捂盤惜售，哄抬房?jī)r(jià)云云，但由于沒有硬性的控制措施，以及違法成本幾乎可以忽略不計(jì)，每每房?jī)r(jià)上漲，捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)幾乎成了所有開發(fā)商集體行動(dòng)的邏輯。典型的案例是去年4月，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)五里橋附近的兩幢樓開盤引爆上千人的糾紛。早在去年4月3日，上千名購(gòu)房者在某樓盤連夜排號(hào)交付“定金”2萬(wàn)元之后，售樓方給予了兩項(xiàng)口頭優(yōu)惠政策。等到開盤時(shí)，售樓方突然宣布：售價(jià)比當(dāng)初承諾的價(jià)格每平方米上漲4000元，均價(jià)最高達(dá)2.8萬(wàn)元，且之前的優(yōu)惠政策全部無(wú)效。一個(gè)晚上每平米暴漲4000元，每套房子漲了幾十萬(wàn)元，開發(fā)商一夜之間就憑空賺了上億元。對(duì)于這樣的行為，北京的住建部門在整個(gè)糾紛發(fā)生過(guò)程中自始至終沒有露面，盡管有媒體的曝光，但最終不了了之。

    相同的案例還有今年5月1日起實(shí)施的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。今年6月24日，國(guó)家發(fā)改委對(duì)8個(gè)城市50多個(gè)在售樓盤開展明碼標(biāo)價(jià)情況檢查，發(fā)現(xiàn)12家房地產(chǎn)企業(yè)違反商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，并對(duì)違規(guī)企業(yè)進(jìn)行了處罰。檢查的50個(gè)樓盤12個(gè)出了問(wèn)題，違法率在20%以上，違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的不乏中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、金隅、金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等業(yè)內(nèi)知名企業(yè)。而處罰的金額則更令人尋味：12家開發(fā)商，總共罰款360萬(wàn)元，平均每家30萬(wàn)元，差不多就是10平米的面積，而罰款總額不夠在一線城市買一套地段好的房子。

    筆者一直認(rèn)為，鑒于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)的信息不透明，以及購(gòu)房者處于絕對(duì)劣勢(shì)的狀況，通過(guò)嚴(yán)格的法規(guī)，對(duì)哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售以及開發(fā)商的價(jià)格欺詐行為進(jìn)行規(guī)范和懲罰，能夠在某種程度上改變購(gòu)房者的信息不對(duì)稱，對(duì)于開發(fā)商而言，是一個(gè)有力的約束，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)的交易秩序和制度建設(shè)大有裨益，遏制開發(fā)商對(duì)價(jià)格信息的壟斷，還購(gòu)房者的知情權(quán)。

    然而令人遺憾的是，一旦開發(fā)商觸動(dòng)這些條款，即使按照最高的處罰標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于財(cái)大氣粗的開發(fā)商而言無(wú)疑幾乎可以忽略不計(jì)，在違法成本幾乎等于零的情況下，開發(fā)商寧可選擇價(jià)格違法獲取暴利，而不會(huì)遵守明碼標(biāo)價(jià)、不得哄抬房?jī)r(jià)等規(guī)定。因?yàn)檫@實(shí)在是一個(gè)簡(jiǎn)單到不能再簡(jiǎn)單的算術(shù)題。因此，即使這樣的規(guī)定本身的積極意義自不待言，但在處罰如同“罰酒”的情況下，既無(wú)法約束開發(fā)商，更無(wú)法維護(hù)市場(chǎng)秩序，最終成為束之高閣的廢棄品。似乎為了安撫購(gòu)房者，《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》還規(guī)定了“賠償制度”，是這樣寫的：“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售房屋進(jìn)行標(biāo)價(jià)，每一單獨(dú)使用的房屋價(jià)格均應(yīng)當(dāng)公開；并且在三個(gè)月之內(nèi)不得調(diào)整，如需要調(diào)整的則應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)站上明示；對(duì)于不明示房屋價(jià)格的，每位消費(fèi)者(包括簽訂合同及未簽訂合同的)均可以提出5000元的賠償請(qǐng)求。”面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，5000元的賠償無(wú)疑是對(duì)購(gòu)房者的調(diào)戲和調(diào)侃。

    無(wú)論是立法，還是制度建設(shè)，都是極其嚴(yán)肅之事項(xiàng)，制度要得到遵守，要得到宗教般的虔誠(chéng)，制度本身的合理性和嚴(yán)肅性是必不可少的。筆者倒是希望在對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法進(jìn)行處罰的時(shí)候，真的可以學(xué)學(xué)歐美等國(guó)的立法真諦，違法成本應(yīng)該高于違法收益，這是法律存在的基本前提。歐美等國(guó)的價(jià)格秩序之所以井然，絕非因?yàn)闇厍槊}脈的處罰，而是動(dòng)輒數(shù)億美元甚至數(shù)十億美元的罰單換得的結(jié)果。真正法治社會(huì)的建立不是調(diào)情，不是兒戲，而是罰得違法者絕不敢以身試法。