楊紅旭：樓市調(diào)控不放松 “政策底”隱約可見(jiàn)

    步入夏天，全國(guó)樓市死氣沉沉，降了碧桂園、恒大等少數(shù)企業(yè)的個(gè)別樓盤，仍在續(xù)寫開(kāi)盤當(dāng)日熱銷的神話，基本上沒(méi)有什么亮色可言了。樓市調(diào)控政策不放松，但也沒(méi)什么新招了，限購(gòu)神馬的，吵得兇，地方諸侯不樂(lè)意，不可能大規(guī)模推行。分一下國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑的成交和均價(jià)吧。

7月成交明顯下滑，9-10月將反彈，全年謹(jǐn)慎樂(lè)觀

    1-7月，全國(guó)商品房銷售面積52037萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.6%，增幅較1-6月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)12.9%，辦公樓增長(zhǎng)9.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)19.3%。商品房銷售額28852億元，同比增長(zhǎng)26.1%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)24.5%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)27.4%和37.8%。接下來(lái)，隨著供應(yīng)量的放大，以及越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)行促銷，需求也將隨之出現(xiàn)一定程度的釋放，估計(jì)商品住宅成交量將有所上升；另外，部分產(chǎn)權(quán)式保障房的成交量保持增長(zhǎng)。預(yù)期今年全年全國(guó)商品住宅成交量仍將保持10%左右的正增長(zhǎng)。

 2009年以來(lái)我國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比走勢(shì)

    7月份，全國(guó)商品房銷售面積7618萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33.7%，同比上升17.8%。7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議中提出：“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。”房地產(chǎn)調(diào)控依然從緊，購(gòu)房者的觀望情緒有所增加，加之7月為淡季，預(yù)期9-10月，隨著開(kāi)發(fā)商推盤量的增加和促銷力度的加大，商品房成交量將明顯回升。

 2009年以來(lái)我國(guó)月度商品房銷售面積

住宅價(jià)格繼續(xù)上升，商辦類價(jià)格增幅偏大

    通過(guò)換算商品房成交面積和成交金額，可知成交均價(jià)。1-7月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲11.0%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，較1-6月上升1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅成交均價(jià)同比上漲10.3%，較1-6月上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，住宅成交均價(jià)繼續(xù)回升；辦公樓成交均價(jià)同比上漲15.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲15.5%，可見(jiàn)，盡管非住宅成交價(jià)格漲幅有所收窄，但是漲幅仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅價(jià)格漲幅，反映出在住宅價(jià)格受到抑制的同時(shí)，商辦類物業(yè)的價(jià)格呈快速上漲之勢(shì)。商品住宅成交均價(jià)漲幅擴(kuò)大，與調(diào)控目標(biāo)不相協(xié)調(diào)，不過(guò)其中有翹尾因素，而是均價(jià)概念，更具參考價(jià)值是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。預(yù)期今年全年商品房成交均價(jià)將出現(xiàn)5-10%的正增長(zhǎng)。

2011年以來(lái)商品房及各類物業(yè)銷售均價(jià)走勢(shì)

    關(guān)于7月12日國(guó)務(wù)院會(huì)議，我認(rèn)為，會(huì)議的主要目的是警告地方政府不要放松調(diào)控，是對(duì)“國(guó)八條”的重申和強(qiáng)調(diào)，并非新一輪調(diào)控的開(kāi)始，下半年限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策難以放松，但地方政府仍有暗自松動(dòng)的可能性。至于各界關(guān)注的限購(gòu)升級(jí)問(wèn)題，我認(rèn)為，僅有少數(shù)三線城市有可能加入限購(gòu)陣營(yíng)，數(shù)量不會(huì)超過(guò)20個(gè)，甚至有可能不了了之。另外，在歐債危機(jī)升級(jí)和標(biāo)普調(diào)降美國(guó)主權(quán)評(píng)級(jí)形勢(shì)下，全球資本市場(chǎng)一片低迷，全球經(jīng)濟(jì)金融將受到負(fù)面影響，這也會(huì)促使中國(guó)貨幣政策提前出現(xiàn)松動(dòng)，預(yù)計(jì)屆時(shí)房地產(chǎn)政策也會(huì)局部松動(dòng)?？傊?，我依然堅(jiān)持上個(gè)月的觀點(diǎn)：在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國(guó)價(jià)格漲幅趨緩、少數(shù)城市價(jià)格微跌等綜合情況下，政策面進(jìn)入密切觀察期，重在落實(shí)已有政策，“政策底”隱約可見(jiàn)。