限購名單未公布 二三線未限購城市房價上漲未止步

　　住建部可能正面臨著樓市調控以來最頭痛的難題。

　　一個月的時間表已經臨近，但住建部仍舊沒能公布二三線城市限購擴容名單。而一些疑似將限購的二三線城市，開發(fā)商正趁機加緊推貨，甚至價格出現短時間猛漲。

　　戲劇化的是，最近，廊坊、秦皇島先后曝出約談限價的消息。據知情人士稱，很多地方政府為了實現年初承諾的房價調控目標，又不想被納入限購城市名單，意欲通過限價來避開殺傷力更大的限購。

　　另一接近住建部知情人士透露，限購擴容遭到了被約談地方政府的抵制，目前可能僅談下十余個城市。在部分地方政府看來，他們所在的城市房價并不高，不應該納入限購行列。早前，有業(yè)內人士預測應有60余個城市加入限購行列。

　　大連萬達集團股份有限公司董事長王健林在接受記者采訪時表示，抑制房價須運用綜合要素，而靠限購抑制房價的想法很天真。

　　焦慮的地方政府

　　廊坊的私下約談限價并非個案。近日，秦皇島傳出，該市開發(fā)商被地方政府“打招呼”，要求近期上市項目價格不能超過7000元/平方米。

　　據進駐當地的某知名品牌開發(fā)商內部人士透露，前不久秦皇島市中心集中出現了一批1萬元/平方米的的項目，帶動了全市房價出現上揚。于是，秦皇島市相關政府部門近期提示部分開發(fā)商稱，未來上市的項目不要以這些高端樓盤為標準，定價要合理，政府會嚴格把控房價上漲節(jié)奏。相關消息進一步透露，部分秦皇島開發(fā)商被要求，新項目定價最好不要超過7000元/平方米。

　　據7月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市6月新建商品住宅上漲情況，秦皇島房價同比漲幅為8.6%，位列70個城市房價漲幅榜第二位。

　　絕不僅僅只有秦皇島不想被限購。據接近住建部相關人士透露，住建部相關人員近期在與地方政府約談限購過程中，絕大部分地方政府不能接受自己的城市被限購。據該消息稱，目前僅談下十余城市，具體何時公布最終限購名單，還要看上級領導的意見。

　　限購名單雖遲遲未公布，但二三線未限購城市房價的上漲并未止步。

　　據中國指數研究院發(fā)布的《2011年7月中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數》顯示，2011年7月，全國100個城市住宅平均價格為8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個城市價格環(huán)比上漲，33個城市環(huán)比下跌，1個城市價格與上月持平。

　　據國家統(tǒng)計局數據， 1-7月，全國商品房銷售面積52037萬平方米，增長13.6%。北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉分析認為，執(zhí)行限購的一線城市依舊低迷，但全國總體數據顯示，成交量、成交金額依然相比上半年有所增長，這主要體現在未限購的部分二三線城市，出現了搭趕末班車的效應。

　　“目前來看限購依然是最有效的樓市調控手段。二三線未限購城市面臨著雙重壓力，本地的投資需求和一線限購城市的轉移投資需求，使得全國的房地產市場壓力集合在二三線城市釋放，而二三線價格的繼續(xù)上漲也影響了一線調控的效果。”張大偉認為，二三線未限購城市調控仍需加碼。

　　10與100的差距

　　我愛我家副總裁胡景暉(微博)在接受記者采訪時表示，限購擴容城市名單應盡快出臺，不能猶猶豫豫。如果政策預告又遲遲不出臺，將導致在一定階段內出現政策空檔期，引發(fā)部分地區(qū)成交量和房價出現集中上漲。

　　“這是中央和地方政府博弈的過程。限購對地方政府的影響太大，每個城市都會認為自己城市房價上漲不快，而拒絕納入限購。”洲聯(lián)集團五合智庫總經理鄒毅(微博)認為。

　　胡景暉也坦承，限購遭遇的難題是中國高速發(fā)展的城市化，一旦限購，城市化必然受到影響，這是地方政府不愿意看到的。

　　按照張大偉的理解，限購城市應該擴大到100個。“統(tǒng)計房價指數的有70個城市，而現在已限購的有40個，其他30個城市的漲幅肯定超過已限購的城市，就應該限購。再加上一線城市周圍的三線城市，理論上講限購城市應該到100以上。”但張大偉無奈地表示，如果按照政策理解，僅北京周邊比如燕郊、固安等地，至少應有10個城市限購。

　　但上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博)并沒有如此樂觀。據他分析，當前，在尚未限購城市中，有三類城市有可能備選：第一類是房價絕對值較高的城市：包括珠海、臺州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚州等；第二類按70個大中城市房價指數，房價漲幅較高城市(比去年漲 6%以上，環(huán)比漲0.3%左右) ：主要有岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、常德等；第三類是北京、上海、廣州、深圳周邊中小城市，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。

　　“我們預計，國家將以第三類為主要考慮因素，同時兼顧第一、二種因素，選擇將要新限購的城市。預計不會超過20個，極可能為10個左右。”楊紅旭稱。

　　對于限購政策的效果，楊紅旭也不樂觀：一方面，限購后，成交量調整幅度比較大，成交價格也會出現變化，產品格局受到影響，企業(yè)被迫調整發(fā)展戰(zhàn)略，如以住宅產品開發(fā)為主的企業(yè)進入商辦地產領域；但另一方面，對商品房市場的發(fā)展也有一定的負面影響。“部分地方政府，尤其是自認為房價并不算高的中西部城市，并不愿看到土地出讓金和房地產稅收大幅減少，也不希望樓市低迷拖累地方經濟增長。”楊紅旭稱。