房企擔(dān)心墊資難按時收回 保障房利潤率僅2%~3%

    在保障房建設(shè)中，房企墊付的資金通常會遇到難以按時收回的情況。另外，由于保障房開發(fā)時間長，價格受到限制，很多保障房項目的利潤率只有2%~3%。

    和普通商品住宅相比，開發(fā)保障房利潤率更低，資金周轉(zhuǎn)速度更慢，龐大的建設(shè)規(guī)模占用的資金也更多……一直以來，保障房的盈利能力備受質(zhì)疑。但在七八月份，保障房概念卻成為支撐地產(chǎn)股上漲的關(guān)鍵因素。

    大量開發(fā)保障房究竟會成為房企新的增長點，還是會讓已經(jīng)資金短缺的房企資金更加緊張？

    《每日經(jīng)濟新聞》記者在北京、上海、廣州、深圳實地調(diào)查多個樣本發(fā)現(xiàn)，在保障房項目中，房企墊付的資金通常會遇到難以按時收回的情況。在國家開發(fā)保障性住房的1.3萬億資金中，有8000億元是由企業(yè)、銀行貸款等構(gòu)成。另外，由于保障房開發(fā)時間長，價格受到限制，很多保障房項目的利潤率只有2%~3%，遠(yuǎn)洋、保利旗下部分項目甚至難以盈利。

    遠(yuǎn)洋、保利也難盈利

    據(jù)了解，遠(yuǎn)洋旗下參與興建了兩個配建保障房項目——遠(yuǎn)洋·潤園兩限房項目和遠(yuǎn)洋沁山水·上品公租房項目，并且兩個項目皆已上市。

    但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁徐立向記者坦承，遠(yuǎn)洋在北京管莊的遠(yuǎn)洋·潤園限價房項目，價格被限定為7400元/平方米，但遠(yuǎn)洋投入的建造成本遠(yuǎn)超這個價格。

    和遠(yuǎn)洋的情況相同，保利地產(chǎn)也沒能找到保障房盈利的好辦法。

    在今年8月初的一次活動上，保利地產(chǎn)相關(guān)人士向記者透露，目前，保利地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)有3個保障房項目，其中，上海嘉定云翔經(jīng)濟適用房項目和北京沙河保障房項目均在開發(fā)建設(shè)中，此外保利于2011年4月29日取得的廣州荔灣區(qū)地塊將配建3萬平方米保障房。

    作為國內(nèi)最早參與保障房建設(shè)的企業(yè)之一，保利早在2007年就開發(fā)建設(shè)了限價房項目保利西子灣，因為是國內(nèi)首個限價房項目，2008年底該項目交樓時引起外界的廣泛關(guān)注。

    目前已全部竣工的保利西子灣總建筑面積達(dá)到161518平方米，提供約1600套住房，其中90平方米以下的戶型占80%以上，每套最高單價不超過6500元/平方米。

    若以平均每套面積80平方米、單價6500元/平方米計算，該項目銷售額約為8.32億元，而2006年保利拿下該地塊時光地價就付出了4.13億元，再加上建設(shè)成本和其他投入，該項目的盈利情況并不樂觀。

    之前，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊就曾公開透露西子灣項目的利潤率只有10%，大大低于普通商品住房的利潤水平。

    不過，與保利在北京的其他項目相比，這樣的利潤率應(yīng)該是“相當(dāng)不錯”了。據(jù)宋廣菊透露，保利在北京已建成的一個保障房項目，目前仍處于虧損狀態(tài)。

    房企擔(dān)心墊資難按時收回

    參建保障房項目入不敷出，背后有多重原因。

    今年3月，有一家房地產(chǎn)商曾給記者發(fā)來一份經(jīng)濟適用房項目轉(zhuǎn)讓資料，其中明確規(guī)定了樓板價、銷售價和政府回購價。記者以開發(fā)商名義向上海市浦東新區(qū)住房保障部門咨詢了保障房項目轉(zhuǎn)讓的問題，有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，只有房子在一年后仍未賣掉的情況下，政府才會出面回購。按照上述負(fù)責(zé)人的說法，經(jīng)濟適用房的項目是需要開發(fā)商墊付資金的。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭證實了上述說法。在國家開發(fā)保障性住房的1.3萬億資金中，政府資金只有5000億元，有8000億元是由企業(yè)、銀行貸款和保險資金等企業(yè)和社會資金構(gòu)成。

    這讓有意開發(fā)保障房的房企不免擔(dān)心，“要是政府到時給不出錢怎么辦？”

    上海一家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，他們不擔(dān)心保障房的利潤率低，但會擔(dān)心保障房的投資不能按時回款，他的很多同行也有類似的擔(dān)心，這使得房企對參與保障房建設(shè)的積極性不高。

     住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心公布的首份  《中國房企社會責(zé)任百強榜》榜單上，百強房企中有七成在2007~2010年間未參與任何保障房建設(shè)。

    他們的擔(dān)心并非沒有理由，部分保障房的資金周轉(zhuǎn)速度確實要比普通商品住宅慢。

    比如，上海的經(jīng)濟適用房早在2008年三季度就有160萬平方米開工，但直到去年8才有首批試點經(jīng)濟適用房正式銷售，從開發(fā)到完成銷售的周期至少2年。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵介紹，萬科、綠城、恒 大等開發(fā)商開發(fā)的普通商品房，從開工到銷售，通常只需要6~9個月。

    據(jù)劉淵介紹，目前保障房的開發(fā)模式分為幾種。除了政府部門直接劃撥資金開發(fā)的項目外，其他多涉及企業(yè)墊資。有些項目是要完全銷售后，政府才會給開發(fā)商資金，也有一些只要竣工，政府就會向開發(fā)商回購，以減少開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)時間，但無論哪一種開發(fā)模式，資金收回周期都比普通商品房更長。據(jù)陳晟和楊紅旭介紹，一般情況下，經(jīng)濟適用房的平均資金周轉(zhuǎn)時間為1~1.5年。

    除資金收回期長外，經(jīng)濟適用房的投資規(guī)模通常也比普通商品住宅大得多。

    記者在上海最大的經(jīng)濟適用房基地三林經(jīng)濟適用房基地現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分小區(qū)是所有建筑同期開發(fā)，工程進度和施工時間基本接近。而普通商品房小區(qū)一般是滾動開發(fā)，建兩三棟樓就銷售、交付，其余的地塊會在上一批房源銷售完成后才開工建設(shè)。

　　利潤率多為2%~3%

　　保障房開發(fā)時間和資金周期比普通商品房長，照理說應(yīng)該有更高的利潤率，但實際情況并非如此。據(jù)記者采訪的情況，多數(shù)保障房項目利潤率只有2%~3%。

　　對此，陳晟認(rèn)為，保障房的開發(fā)規(guī)?？梢越档烷_發(fā)商的邊際開發(fā)成本，進而提高利潤率。

　　記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，通過全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)，也能讓開發(fā)企業(yè)獲利。如金隅股份(601992，SH)在建設(shè)過程中大量采用金隅系統(tǒng)內(nèi)的建材產(chǎn)品，并且開發(fā)地塊也大量使用金隅股份的閑置工業(yè)土地；多個保障房開發(fā)項目出現(xiàn)虧損的保利地產(chǎn)，嘗試通過普通商品住宅和保障房的配建用地尋找盈利途徑；富力則通過對保障房項目“瘦身增高”，增加相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)面積，確保項目盈利。

　　但上述開發(fā)模式，僅適用于有特殊資源的開發(fā)商。對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是民營企業(yè)來說，這些模式并不適用。

　　綠城建設(shè)管理公司總經(jīng)理曹舟南說，綠城參與保障房建設(shè)，基本的收費標(biāo)準(zhǔn)為項目投資總額的3%，扣除綠城在項目操作過程中的管理費用外，幾乎沒有利潤可言。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉也指出，保障房建設(shè)的盈利模式是目前開發(fā)商最頭疼的問題。一方面，投資與回報不成正比，另一方面，保障房市場潛力小，地域格局明顯，參與保障房建設(shè)并不能給企業(yè)帶來長期的發(fā)展機遇。

 　　房企求解利潤率難題現(xiàn)三大樣本

　　按照2%～3%的利潤率水平，房企很難承受銀行貸款的融資成本。為突破保障房的利潤率瓶頸，一些參與保障房建設(shè)的房企開始尋找新的模式。

　　保利、富力：移植“公屋”及配建獲利

　　由于遭遇過保障房項目虧損的尷尬，保利開始探索新的盈利模式。

　　此前《每日經(jīng)濟新聞》曾報道，今年4月28日，保利以7.885億元的成交價摘得荔灣區(qū)高爾夫球場AF030448地塊，該地塊是廣州第一塊進行掛牌出讓的“限地價、競配建保障房”住宅用地。根據(jù)掛牌出讓公告，上述地塊“中小套型比例不低于70%，競得人須配建30000平方米的保障性住房”。

　　與西子灣項目不同的是，保利這次選擇了參與“配建”。分析人士指出，雖然保障房所占的比例不大，但以“保障房”的名義可以以較低的價格競得地塊，同時也可以規(guī)避“雙限”帶來的風(fēng)險。

　　除此之外，富力位于廣州金沙洲的保障房項目也可借鑒。

　　今年6月初，該項目宣告動工，此時距2006年年底富力拿地已經(jīng)過去了4年多。據(jù)記者了解，該項目要等到2013年才能竣工入市。

　　該地塊入市時是作為限價房用地，2009年，富力主動申請轉(zhuǎn)為保障房用地，政府退還了5.05億元的土地出讓金。今年5月初計劃開工之前，富力再次申請該項目  “瘦身增高”，增加了相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)面積。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，該項目計劃建設(shè)住宅建筑面積約34.12萬平方米，其中廉租住房占九成，約30.71萬平方米；經(jīng)濟適用房占一成，約3.41萬平方米。此外，該項目還將建設(shè)約3萬平方米的公建配套和商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

　　雖然不用支付土地成本，但指望90%的廉租房來回款，顯然遙遙無期，增加商業(yè)面積或許是富力有意為之。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，從富力對該保障房項目的調(diào)整來看，利用商業(yè)地產(chǎn)擴大盈利范圍，是典型的香港公屋式運作模式，這將有力保障企業(yè)經(jīng)營項目的盈利能力。

　　金隅、北京住總：全產(chǎn)業(yè)開發(fā)獲利

　　富力金沙洲項目由于剛剛開工建設(shè)，其盈利情況如何、“公屋”模式能否順利移植還不得而知，不過已有企業(yè)成功找到了其他盈利模式，如金隅股份正得得益于保障房建設(shè)，從而變“保”為“寶”。

　　在保障房建設(shè)領(lǐng)域，金隅模式的特點是全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同整合，通過縱向一體化的業(yè)務(wù)布局，全面參與保障房建設(shè)的全過程，將每個環(huán)節(jié)的利潤疊加起來，最終將利潤率提升到合理水平。

　　金隅股份2010年年報顯示，金隅股份產(chǎn)業(yè)涉及水泥、新型建筑材料、房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)投資管理，這些業(yè)務(wù)皆可在地產(chǎn)開發(fā)中形成協(xié)同效應(yīng)，這可在金隅北京樓盤七零九零項目上窺見一二。

　　根據(jù)金隅股份2010年年報介紹，“金隅七零九零項目從建筑設(shè)計、水泥到鋁木窗、加氣塊、外墻涂料和外墻外保溫材料等，都大量采用了金隅系統(tǒng)內(nèi)的建材產(chǎn)品。

　　北京政府為了解決保障房建設(shè)中的土地供應(yīng)難題，鼓勵企業(yè)使用旗下自有用地。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金隅股份的母公司金隅集團前身為原北京市建材工業(yè)局，中銀國際研究報告顯示，金隅集團旗下?lián)碛兄辽?000多萬平方米工業(yè)用地，其中800多萬平方米位于北京市內(nèi)，200萬~300萬平方米位于北京五環(huán)內(nèi)。

　　中銀國際房地產(chǎn)行業(yè)研究員田世欣指出，如果以平均容積率1.5為基準(zhǔn)，金隅集團位于北京的800多萬平方米工業(yè)用地可為金隅股份提供近1200萬平方米的低價土地儲備。報告同時指出，金隅股份通過將母公司旗下的存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為保障房建設(shè)用地，一方面符合北京政府的鼓勵政策，另一方面可獲得一級土地開發(fā)利潤。

　　金隅股份相關(guān)財報顯示，2009年金隅股份新獲土地儲備全部為自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)化；2010年又轉(zhuǎn)換了燕山水泥廠和通州梨園磚廠村兩個項目，合計建筑面積達(dá)54萬平方米，占當(dāng)年新獲土地儲備總量的36%。

　　為了增加利潤，在保障房項目開發(fā)中，金隅股份還有意添加進商業(yè)或商品房項目。比如金隅股份在北京朝陽新城保障房項目建設(shè)中，保障房部分毛利率為32.8%，而配套的商業(yè)項目利潤率達(dá)到69.2%。金隅股份旗下另一個保障房項目金隅通和園，保障房部分的銷售價格為6500元/平方米左右，而同一地域開發(fā)的商業(yè)住宅項目金隅花石匠，售價在16000元/平方米以上。

　　在今年4月公司業(yè)績發(fā)布會上，金隅股份財務(wù)總監(jiān)王洪軍認(rèn)為，金隅股份在保障房領(lǐng)域具有較大的產(chǎn)業(yè)鏈條協(xié)同優(yōu)勢，致使公司保障房開發(fā)收益率保持在20%以上，遠(yuǎn)高于同行。

　　由于找到了適合自己的盈利模式，金隅股份正不斷加大保障房建設(shè)力度。金隅股份2010年年報顯示，截至去年12月31日，金隅股份保障房項目儲備面積為114.1萬平方米，占公司土地儲備總量的近20%。

　　和金隅股份情況相同的還有北京住總集團。

　　在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，北京住總董事長張貴林認(rèn)為，公司在保障房建設(shè)方面也是采取全產(chǎn)業(yè)鏈參與模式，包括前期的設(shè)計、后期的開發(fā)投資、施工、物流以及物業(yè)管理等。通過全環(huán)節(jié)參與，每個環(huán)節(jié)掙2%~3%的利潤，疊加起來，最終可以達(dá)到近10%的利潤率。

　　綠城：開發(fā)資金由政府投入

　　和很多保障房建設(shè)企業(yè)相比，綠城無疑要幸運得多。綠城的保障房項目有一個特點：項目開發(fā)資金由政府投入，不存在資金回收的問題。項目開發(fā)資金由建設(shè)單位(政府)按項目開發(fā)計劃投入，建成后由政府按當(dāng)?shù)卣呓y(tǒng)一進行分配。

　　綠城建設(shè)管理公司總經(jīng)理曹舟南告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，截至7月底，綠城在全國范圍承建的保障房、安置房項目已達(dá)31個，總建筑面積超過570萬平方米，涉及的主要城市有杭州、北京、青島、南京、鄭州以及浙江省內(nèi)的淳安、慈溪、諸暨、寧波象山等10余個城市。

　　但曹舟南坦承，承建的代建保障房項目也曾經(jīng)遇到過付款不及時的現(xiàn)象，但基本都能通過與政府相關(guān)部門良好的溝通得到妥善解決。

　　民間案例

　　錢生輝：通過定向開發(fā)降低建房成本

　　房企因擔(dān)心大量自有資金被占用而避開保障房項目，民間人士錢生輝通過  “定向開發(fā)”模式成功找到了解決資金周轉(zhuǎn)問題的理想途徑。

　　這一模式在2009年首獲成功。當(dāng)年8月6日，錢生輝聯(lián)合上海購房者在江蘇省太倉市競拍土地進行民間保障房試驗，其中一棟14層建筑從拍地到2011年3月份交房，只用了一年多時間。該項目不僅限方案、限價格，更是完全市場化的限客戶、限時間的民間限價房。

　　錢生輝說，一般房地產(chǎn)企業(yè)最擔(dān)心的就是政府因種種原因拖欠資金，即便有工程單位墊資造房，如果最后延期付款，房產(chǎn)商仍會遭遇損失。房地產(chǎn)項目如果不能快速銷售，也會影響開發(fā)商利潤。而民間自建房的特點，是確定購房者，再根據(jù)購房者的需要建房，通過以銷定產(chǎn)有效地減少融資成本，避免資金回籠出現(xiàn)風(fēng)險。這種模式不僅真正限定方案，限定價格，也限定時間和客戶，同時保證了企業(yè)合理的利潤。